수원지방법원 2025타경42888. 평택 고덕동 수아주 4층 425호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)로 조사됐습니다. 등기부의 핵심은 2023년 8월 2일 설정된 화성한마음신용협동조합의 채권최고액 1,012,800,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 그 뒤의 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “등기상 인수 0원”과 “점유 리스크 없음”은 같은 말이 아닙니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리순위 자체는 단순한 편이지만, 실제 점유자와 임대차 존재 여부는 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42888 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 4층 425호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 화성한마음신용협동조합 / 839,444,601원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.02 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,012,800,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2023.03.24 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁 소유권은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.08.02 영상디앤씨주식회사로 신탁재산이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 화성한마음신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 검단서영제일차주식회사 근저당, 국·평택시 압류와 두 건의 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2026.02.24 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 근저당권자가 바뀌었어도 최초 설정일과 순위 자체는 그대로 이어지는 구조이므로 말소기준일은 2023.08.02입니다.
② 가격 판단 — 신건 239,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 239,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 1회 유찰 시에는 191,200,000원, 2회 유찰 시에는 152,960,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 239,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 191,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 152,960,000원 | 0원 |
실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 회차든 유찰 후든 실제 가격 메리트는 주변 동일·유사 용도의 거래사례를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 화성한마음신용협동조합 | 1,012,800,000원 | 234,854,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 검단서영제일차주식회사 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,512,800,000원, 예상 배당액은 234,854,000원이며 미배당은 1,277,946,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용 계산에는 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 추정이 포함되고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근, 고덕국제화 도시 내 상업지역으로 아파트 단지·주상용건물·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 본건은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 지하 5층·지상 8층 구조입니다.
- 도로. 남측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 북측 왕복 2차선 도로와 접하고 주차장 출입구는 북측 도로와 연결됩니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하며 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하세요.
- 임대차 원본 대조. 상가·업무시설 성격을 감안해 사업자등록, 임대차계약, 배당요구 여부 등 관련 원본을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가 239,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 동일·유사 용도의 거래사례를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용과 관련 인허가·관리규약을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리순위는 단순, 변수는 점유와 가격
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2023.08.02 근저당권이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당이 12억 원대를 넘더라도 그것이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
반면 감정평가서상 임대관계 미상이라는 점과 실거래 비교자료가 없다는 점은 별개의 확인 과제입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 점유·가격은 추가 검증”입니다. 신건 239,000,000원에 바로 응찰할지 여부는 실제 점유 상태와 주변 유사 물건의 거래가격을 확인한 뒤 결정하는 편이 타당합니다.
