춘천지방법원 2025타경1827. 강원특별자치도 원주시 반곡동 엔터비즈타워 9층 A912호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 진상원이며, 2022.09.16 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 151,200,000원입니다. 이후 국민은행이 2025.09.05 임의경매개시결정을 받았습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리에 해당하므로, 등기상 권리 인수 구조는 비교적 명확합니다.
문제는 등기보다 현실적인 사용·점유·가격 검증에 있습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 임차인은 이송연, (주)알티노바, 고광진, (주)올디, (주)공감블루, (주)하이컨버전스 등 총 6건입니다. 전부 말소기준일 이후 신고된 임차인으로 분류되지만, 여러 임차인이 동일 호실에 기재되어 있으므로 실제 점유 범위와 명도 대상을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 9층 에이912호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 · 철근콘크리트구조 건물 15층 중 9층 |
| 소유자 | 진상원 (2022.09.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 861,378,054원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 국민은행 근저당권 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
2022.08.24 소유권보존 이후 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 이루어졌지만, 해당 신탁등기는 2022.09.16 말소되었습니다. 같은 날 진상원 명의의 소유권이전과 국민은행 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 따라서 과거 신탁등기를 현재까지 존속하는 매수인 인수권리로 취급하지 않습니다.
국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 이후 설정된 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 배당표에서 국민은행에 미배당액이 발생하더라도 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 점유자에 대한 인도·명도 절차와 미납 공용관리비는 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유관계는 확인 필요
현황조사 등에 확인되는 임차인은 개인 2건, 법인 4건으로 총 6건입니다. 모두 말소기준일인 2022.09.16 이후의 신고일자를 가지며, 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않아 미상으로 구분합니다.
| 임차인 / 사용 | 전입·신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이송연 · 사용 미상 | 2024.03.29 | 3,000,000원 | 300,000원 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
배당요구 2026.04.20
|
| (주)알티노바 · 사용 미상 | 2024.12.24 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고광진 · 전부 / 사무실 등 | 2025.02.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)올디 · 사용 미상 | 2024.01.10 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)공감블루 · 사용 미상 | 2024.01.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)하이컨버전스 · 사용 미상 | 2023.12.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
감정가 144,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,800,000원입니다. 감정가의 70%에 해당하지만, 이것만으로 시장가치보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
특히 이 물건은 입주 자격과 업종 제한이 있는 지식산업센터입니다. 실제 거래가격, 적합한 입주수요, 임대 가능 업종과 공실·환금성 등을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 미배당액 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 100,800,000원 | 52,611,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 70,560,000원 | 82,310,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 49,392,000원 | 103,097,056원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 대비 제시된 회차별 가격입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이며 매수인의 인수금과 다릅니다. 유찰 여부와 이후 매각조건은 실제 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,211,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 151,200,000원 | 98,588,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,211,200원을 제외한 98,588,800원이 국민은행에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 52,611,200원이고 소유자 잔여금은 0원입니다.
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액 861,378,054원과 등기상 근저당 채권최고액 151,200,000원은 서로 다른 금액이므로 원본 채권관계 확인이 필요합니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주지방환경청 서측 인근에 있으며, 근린생활시설 및 관공서 등이 주로 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 9층 A912호입니다. 급배수·위생설비, 소화전·화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·혁신도시 지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 984,000원/㎡입니다.
- 이용 제한. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 입주업종·입주승인 등의 제한이 명시되어 있습니다. 사용 목적에 적합한지 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 입주업종 제한과 임차수요, 매매 거래가격을 종합적으로 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주 가능 업종. 지식산업센터의 입주업종 제한과 입주승인 절차를 확인하고, 본인의 실제 이용 목적과 부합하는지 검토하세요.
- 임차인·점유. 6건의 임차인 신고와 실제 점유 공간이 일치하는지, 사용 부분이 중복되어 있는지 현장을 통해 확인하세요.
- 명도. 대항력이 없더라도 점유자가 있는 경우 인도명령 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유 인계 시점과 비용을 별도로 고려하세요.
- 배당요구. 이송연의 2026.04.20 배당요구와 다른 임차인들의 배당요구·확정일자·우선변제 여부를 매각물건명세서와 배당 관련 원본으로 대조하세요.
- 미납관리비. 공용부분 미납관리비 113,800원의 현재 잔액과 매수인 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 수치만으로 응찰하지 말고 유사 지식산업센터의 실제 거래가격과 임대수요를 대조하세요.
- 채권관계. 신청채권자의 청구액과 근저당권의 채권최고액이 다르므로 사건기록과 등기부에서 실제 권리관계를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 입주 관련 규정을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 부담 없는 낙찰”
원주 엔터비즈타워 A912호는 2022.09.16 국민은행 근저당권을 기준으로 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 신고된 임차인 6건 모두 말소기준일 이후의 전입·신고일자로 대항력이 없는 것으로 분류되고, 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.
그러나 권리 인수 0원이 곧바로 안전한 투자나 유리한 매입가격을 뜻하지는 않습니다. 지식산업센터 입주 제한, 복수 임차인의 실제 점유관계, 공용부분 미납관리비 113,800원의 부담 가능성이 남아 있습니다. 감정가 144,000,000원에서 최저매각가가 100,800,000원으로 내려왔더라도, 이는 감정가 대비 할인이지 검증된 시세 대비 할인은 아닙니다.
결론은 권리관계는 비교적 명확하지만, 입주 적합성과 실거래 가격을 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 낙찰가보다 중요한 것은 적법하게 사용할 수 있는지, 실제 점유를 넘겨받을 수 있는지, 향후 매각하거나 임대할 수 있는지를 확인하는 일입니다.
