춘천지방법원 2025타경1827. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 9층 에이912호로, 용도는 근린시설이고 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 진상원이며, 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 151,200,000원이고, 이 근저당을 기초로 2025.09.05. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 근저당과 그 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
눈에 띄는 부분은 청구액 861,378,054원과 본건 등기부의 근저당 채권최고액 151,200,000원 사이의 차이입니다. 예상배당은 본건 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산돼, 신건 매각가 144,000,000원에서는 국민은행에 141,184,000원이 배당되고 10,016,000원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 미배당액은 말소기준 근저당의 잔존채권일 뿐, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 9층 에이912호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 진상원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 861,378,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 151,200,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.08.24. 최초 소유권보존 뒤 같은 날 무궁화신탁 명의 신탁등기가 이뤄졌지만, 해당 신탁등기는 2022.09.16. 말소됐습니다. 같은 날 진상원 앞으로 소유권이 이전됐고, 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.09.05. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 6명 모두 대항력 없음
확인된 임차인은 이송연, (주)알티노바, 고광진, (주)올디, (주)공감블루, (주)하이컨버전스의 6명입니다. 모두 말소기준일인 2022.09.16. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 6명으로 봅니다. 이송연은 2026.04.20. 배당요구를 했고, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송연 | 미상 / 미상 | 2024.03.29 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 2026.04.20 배당요구 | 없음 |
| (주)알티노바 | 미상 / 미상 | 2024.12.24 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고광진 | 전부 / 사무실 등 | 2025.02.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)올디 | 미상 / 미상 | 2024.01.10 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)공감블루 | 미상 / 미상 | 2024.01.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)하이컨버전스 | 미상 / 미상 | 2023.12.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 151,200,000원 | 141,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 중 10,016,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 권리인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원주지방환경청 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설 및 관공서 등이 주로 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
- 이용. 해당 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물에는 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구이며, 대로2류·대로3류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 16,252.1㎡, 지목은 대, 공시지가는 984,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주업종·입주승인. 본건은 지식산업센터로 입주업종·입주승인 등의 제한이 있으므로 실제 예정 업종의 입주 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인·점유. 6명의 임차인은 모두 대항력이 없지만 실제 점유·퇴거 여부는 별도 문제입니다. 특히 전부를 사무실 등으로 사용한 고광진의 점유상태를 확인해야 합니다.
- 공용부분 미납관리비. 2026.02.24. 신고된 113,800원이 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리주체에 현재 금액과 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 국민은행 미배당 10,016,000원은 매수인 승계액이 아닙니다. 등기상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가는 144,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 감정가 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시장가격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·관리비 신고내용과 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 물건의 등기·임차인 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.09.16. 국민은행 근저당이고, 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 근저당에서 미배당이 발생해도 매수인 권리인수는 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 공장(지식산업센터) 이용 물건인 만큼 입주업종·입주승인 제한을 먼저 확인해야 하고, 다수 점유자의 실제 퇴거 상태와 공용부분 미납관리비 113,800원의 부담 여부도 확인해야 합니다. 신건 가격 144,000,000원이 시장에서 유리한지는 별도 시세 검증이 필요합니다. 권리는 말소형, 승부처는 입주 가능성·점유 정리·가격 검증입니다.
