춘천지방법원 2025타경1827. 강원특별자치도 원주시 반곡동 엔터비즈타워 12층 에이1203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트나 일반적인 근린상가와 동일한 방식으로 접근해서는 안 됩니다. 지식산업센터는 입주 가능한 업종과 입주승인 조건을 먼저 살펴야 하는 물건입니다.

소유자는 진상원이며, 2022.09.16 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 183,600,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.05 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하는 구조이고, 별도의 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다. 다만 실제 점유자와 임대차 내역을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위

권리분석의 기준점은 2022.09.16 국민은행 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 183,600,000원이며, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 뒤이어 등기된 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 가압류 등기는 확인되지 않습니다.

2022.08.24 소유권보존 당시에는 주식회사엘파트너스와 더씨티케이주식회사가 각각 지분을 보유했고, 같은 날 무궁화신탁 명의 신탁등기가 이루어졌습니다. 신탁등기는 이후 말소됐으며, 2022.09.16 진상원 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 따라서 과거 신탁 이력 자체를 현재 존속하는 신탁권리로 취급해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 6건 모두 후순위, 실제 점유 확인 필요

현황조사 등에 등장하는 임차인 관련 기록은 6건입니다. 신고일은 모두 말소기준일인 2022.09.16 이후입니다. 각 기록의 보증금과 차임은 아래와 같고, 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.

이송연은 2026.04.20 배당요구 사실이 확인되지만, 나머지 임차인의 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다. 확정일자가 확인되지 않은 만큼 우선변제권 존재 여부도 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 할인은 확인, 시세 할인은 판단 유보

현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐기 때문에 감정가보다 낮은 가격에 입찰할 수 있습니다.

그러나 원주 엔터비즈타워 같은 지식산업센터는 일반 주택과 달리 입주 가능 업종, 이용 목적, 공실 위험, 임대수요, 재매각 가능성이 가격에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 70%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

각 회차의 금액은 유찰 시나리오이며 실제 매각결과를 의미하지 않습니다. 권리 인수액 0원은 별도 관리비·취득 관련 비용·명도비용을 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 국민은행에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 183,600,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 70,517,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

다만 채권최고액은 실제 대출잔액이 아닙니다. 신청채권자의 청구금액은 861,378,054원으로 기재돼 있으나, 예상배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 산출되어 있습니다. 따라서 이 표의 미배당액을 채권자의 최종 손실이나 실제 미회수 채무로 확정해서는 안 됩니다. 배당되지 않은 근저당 채권액을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다.

⑤ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 원주지방환경청 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설 및 관공서 등이 주로 소재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 15층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 페어그라스창호 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 부정형 완경사지의 근린생활시설 건부지이며, 남동측과 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
• 도시계획. 준주거지역, 혁신도시 지구단위계획구역 및 혁신도시개발예정지구 관련 제한이 기재돼 있습니다. 공시지가는 984,000원/㎡입니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건으로, 입주업종 제한과 승인 요건이 매수자 범위 및 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래가격을 확인하기 전에는 환금성이나 시세 대비 가격 경쟁력을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입주자격·업종 확인. 지식산업센터 입주업종과 입주승인 조건이 매수자의 사업 및 임대계획과 맞는지 확인해야 합니다.
• 임차인 6건 대조. 이송연, (주)알티노바, 고광진, (주)올디, (주)공감블루, (주)하이컨버전스의 실제 점유관계와 계약관계를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 재점검. 현재 신고일 기준으로는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 실제 점유 및 사업자등록 관련 증빙, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 명도 가능성. 고광진의 점유부분이 전부로 기재돼 있으므로 실제 점유자 및 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 권리상 보증금 인수액이 없어도 명도에 필요한 시간과 비용은 발생할 수 있습니다.
• 공용부분 미납관리비. 2026.02.24 신고된 107,510원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 실제 미납 잔액과 공용·전용 부분의 구분, 승계 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 저가 낙찰이라고 볼 수 없습니다. 해당 호실과 비교 가능한 지식산업센터 거래가격, 임대수요 및 공실 가능성을 확인한 뒤 응찰가격을 결정해야 합니다.
• 배당·채권 확인. 국민은행 청구금액 861,378,054원과 근저당 채권최고액 183,600,000원은 구분해야 합니다. 실제 채권잔액과 배당관계는 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 입주제한 관련 자료를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰”보다 중요한 것은 실제 활용 가치

원주 엔터비즈타워 에이1203호는 권리말소 구조 자체는 비교적 단순한 물건입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인 6건도 모두 후순위로 분류되어 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 인수액이 없다고 투자 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 임차인들의 실제 점유관계가 정리되어야 하고, 공용부분 미납관리비 107,510원의 인수 가능성도 확인해야 합니다. 무엇보다 지식산업센터의 입주업종·입주승인 제한은 향후 직접 사용과 임대, 매각에 영향을 줄 수 있습니다.

최저가 115,500,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 단정할 근거는 아직 부족합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 활용 제한·점유 확인·가격 검증의 중요성이 높은 물건입니다. 현재 판단은 가격 메리트 확인 전 보수적 접근이 적절합니다. 입찰 결정의 핵심은 할인율보다 지식산업센터로서의 실제 사용 가능성과 시장에서의 회수 가능성을 검증하는 데 있습니다.