춘천지방법원 2025타경1827. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 12층 A1203호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 진상원이고, 2022.09.16. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 183,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.05. 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사상 임차인은 6명입니다. 중요한 것은 전입시점입니다. 가장 이른 전입도 2023.12.26.로 말소기준권리인 2022.09.16.보다 늦습니다. 따라서 6명 모두 대항력 없음으로 정리되며, 보증금 합계가 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확인되지 않아, 배당관계는 원본 서류를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1827 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 12층 A1203호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 진상원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권 관련 청구액 | 861,378,054원 |
| 등기상 근저당 채권최고액 | 183,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2022.09.16. 국민은행 근저당이 기준
2022.08.24. 최초 소유권보존 당시 주식회사엘파트너스와 더씨티케이주식회사가 각 지분을 보유했고, 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 들어갔습니다. 이 신탁은 2022.09.16. 이미 말소되었고, 같은 날 진상원 앞으로 공유자전원지분전부 이전등기와 국민은행 근저당권 설정이 이어졌습니다. 경매에서 핵심이 되는 기준점은 2022.09.16. 국민은행 근저당권입니다.
② 임차인 — 실제 6명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송연 | 미상 / 미상 | 2024.03.29 | 3,000,000원 | 300,000원 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)알티노바 | 미상 / 미상 | 2024.12.24 | 3,000,000원 | 300,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고광진 | 전부 / 사무실 등 | 2025.02.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)올디 | 미상 / 미상 | 2024.01.10 | 5,000,000원 | 350,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)공감블루 | 미상 / 미상 | 2024.01.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)하이컨버전스 | 미상 / 미상 | 2023.12.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 183,600,000원 | 161,890,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 21,710,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 국민은행 근저당에 배당되는 구조로, 채권최고액 기준 21,710,000원이 미배당됩니다. 임차인의 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않아 별도 우선변제액을 잡지 않았으며, 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 구조 — 시세 판단보다 유찰 시 미배당 확대를 본다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 165,000,000원으로 신건입니다. 이 리포트에서는 현재 가격을 실거래 시세와 직접 비교하지 않고, 유찰에 따라 배당 부족액이 어떻게 변하는지를 확인합니다. 1회 유찰 시 매각가 132,000,000원, 2회 유찰 시 105,600,000원으로 내려가며 국민은행 근저당의 미배당은 각각 54,248,000원, 80,278,400원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 21,710,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 54,248,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 80,278,400원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원주지방환경청 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 관공서가 주로 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구에 포함되며, 대로2류·대로3류와 접합니다.
- 공시지가. 984,000원/㎡.
- 공부 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주업종·입주승인. 지식산업센터 제한에 본인의 사용업종이 맞는지 사전에 확인해야 합니다.
- 임차인 현황. 실제 임차인 6명 모두 대항력은 없지만, 점유·명도 일정과 현재 사용관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당요구. 이송연은 2026.04.20. 배당요구를 했고, 나머지 임차인의 배당요구 및 우선변제 관계는 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 공용부분 관리비. 신고된 미납관리비 107,510원의 실제 인수 범위와 추가 체납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 감정가 165,000,000원 그대로인 신건이므로 시세 확인 없이 단순 할인 물건으로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 입주 관련 규정을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 하지만 사용 제한은 별개
이 물건의 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2022.09.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금 때문에 낙찰자가 추가로 부담할 권리 인수액은 0원입니다.
반면 실제 입찰 판단에서는 지식산업센터라는 용도 특성을 반드시 따로 봐야 합니다. 입주업종·입주승인 제한이 명시돼 있고, 공용부분 미납관리비 107,510원도 매수인에게 인수될 수 있습니다. 또한 현재 가격을 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 신건 165,000,000원에 진입하는 만큼, 권리 안전성과 가격·활용성을 분리해서 판단하는 물건입니다.
