춘천지방법원 2025타경1827. 강원특별자치도 원주시 반곡동 엔터비즈타워 12층 에이1202호입니다. 표시 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 원주지방환경청 서측 인근에 자리한 건물로, 주변에는 관공서와 근린생활시설 등이 분포합니다. 감정가 1억 6,500만원에서 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1억 1,550만원입니다.

등기상 구조는 비교적 단순합니다. 현재 소유자 진상원 명의로 소유권이 이전된 뒤 2022년 9월 16일 국민은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행됐습니다. 2025년 9월 5일 등기된 경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 등기부상 과거 신탁관계는 이미 말소됐습니다.

다만 등기가 단순하다고 실제 인수·인도까지 간단한 것은 아닙니다. 현황조사에는 개인과 법인을 포함한 임차인 6명이 기재되어 있고, 명세서에는 지식산업센터 입주 제한과 공용관리비 체납에 관한 경고가 있습니다. 이 물건의 실질적인 승부처는 등기부 밖의 이용 가능성과 점유 정리, 그리고 실제 매매시세입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준

국민은행의 근저당권 채권최고액은 183,600,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 하지만 이는 담보권의 한도와 배당 부족 문제이지, 매수인이 그 차액을 자동으로 인수한다는 뜻이 아닙니다. 현재 산정상 매수인 인수 권리액은 0원입니다.

경매 청구액은 861,378,054원으로 기재되어 있으며 근저당권 채권최고액과 차이가 큽니다. 청구액과 담보권 한도는 구별해야 하며, 실제 확정 배당액은 채권계산서·배당순위 등에 따라 달라집니다. 청구액 전부가 매수인의 부담으로 넘어가는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 모두 후순위지만 점유관계가 복잡하다

조사된 임차인은 개인과 법인을 합쳐 6명입니다. 모든 임차인의 전입·등록일이 말소기준인 2022년 9월 16일보다 늦어, 기재된 권리관계상 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 같은 호실에 여러 임차관계가 함께 나타나므로 실제 점유자와 각 계약의 유효성, 사업자등록 및 사업장 인도 경위는 별도로 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 30% 할인은 확인, 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 115,500,000원으로 감정가 165,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 입찰 기준가격이 낮아진 것은 분명합니다.

그러나 지식산업센터는 일반 주거용 아파트와 달리 입주 가능 업종, 승인 절차, 이용 목적에 따라 실제 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 할인율이 크다고 해서 현재 매매시장에서도 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 실거래가와 최근 거래 흐름을 확인하지 못한 상태에서는 현재 최저가가 시장가격 이하인지 판단할 수 없습니다.

향후 회차는 유찰을 가정한 가격 시나리오입니다. 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 등기·임차보증금 승계액 0원은 공용관리비·명도비용 등 기타 부담이 없다는 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

현 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,417,000원을 제외한 113,083,000원이 국민은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 183,600,000원을 기준으로 한 미배당액은 70,517,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

본 표는 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 실제 채무잔액과 확정 배당요구액을 뜻하지 않으며, 당해세·임차인의 최우선변제·기타 우선배당 항목은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인 인수액과 구별됩니다.

⑤ 지식산업센터 특유의 위험 — 입주업종 제한

건물은 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다. 표시 용도가 근린시설이라는 이유만으로 일반 상가처럼 모든 업종을 자유롭게 유치할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다. 실제 이용 가능 범위가 제한되면 향후 임대와 매각에도 영향을 줄 수 있습니다.

• 허용업종 확인. 매수하려는 법인·개인사업자의 업종이 해당 호실에 입주할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 입주승인 확인. 관련 승인·계약 절차와 필요한 요건을 관리주체 및 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 임대 가능성 확인. 낙찰 후 제삼자에게 임대할 경우에도 임차인의 업종과 입주 요건이 맞는지 검토해야 합니다.
• 환금성 확인. 입주 가능한 수요층이 제한될 수 있으므로 일반 사무실·상가의 매매시세를 그대로 적용하지 말아야 합니다.

⑥ 공용관리비 체납 — 인수 0원과 별도로 봐야 한다

공용부분 관리비는 법률상 매수인에게 승계될 가능성이 있으며, 실제 부담 범위는 관리비의 성격과 세부 내역에 따라 판단해야 합니다. 신고액 517,000원 외에 추가 체납이 있는지, 공용·전용 부분의 구분과 연체료 등 청구 내역이 무엇인지 관리사무소에 직접 확인해야 합니다.

실질취득비용은 낙찰대금만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 확인된 등기·임차보증금 인수액은 0원이나, 공용관리비를 비롯한 명도비용, 취득 관련 세금과 기타 비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 현재 해당 비용 전부를 확정할 수 없으므로 총취득비용도 확정하지 않습니다.

⑦ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 원주시 반곡동 원주지방환경청 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 관공서 등이 주를 이루며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
• 도로. 토지는 남동측 및 남서측의 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 15층 건물로, 급배수·위생설비와 소화전·화재탐지·승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용상태입니다. 일반 아파트나 자유로운 업종의 상가와 다른 입주·사용 제한이 적용될 수 있습니다.
• 토지규제. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구 등에 해당합니다. 공시지가 기준은 984,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 환금성. 입주 가능한 사업자의 범위, 실제 임대 수요와 거래가격을 검토해야 합니다. 감정가 대비 낙찰가율만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준 확인. 2022.09.16. 국민은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 그 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부로 대조하세요.
• 임차인 6명 실점유 확인. 이송연·(주)알티노바·고광진·(주)올디·(주)공감블루·(주)하이컨버전스의 계약관계와 실제 점유 현황을 확인하세요.
• 우선변제 확인. 이송연의 2026.04.20. 배당요구 및 나머지 임차인들의 배당요구·확정일자·사업자등록 요건을 최종 확인하세요.
• 입주업종·승인. 해당 호실에 입주할 수 있는 업종, 입주승인 절차, 임대 시 제한을 확인하세요.
• 공용관리비. 2026.02.24. 신고된 517,000원의 공용부분 미납관리비와 추가 체납 여부를 확인하세요.
• 현장조사. 출입 가능 여부, 내부 사용상태, 실제 점유자, 임대차 계약 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 실거래 시세. 엔터비즈타워와 인근 유사 지식산업센터의 최근 실제 매매가격 및 임대 조건을 확보한 뒤 응찰가격을 판단하세요.
• 회차 시나리오. 현재 115,500,000원과 추가 유찰 시 80,850,000원·56,595,000원을 비교하되, 시세 검증 없이 가격만으로 입찰 여부를 결정하지 마세요.
• 최신 법원서류. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서·기일 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 사건은 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차인 6명 모두 후순위로 판정되어 등기상 권리와 임차보증금의 인수 위험은 낮은 물건입니다. 매수인이 떠안는 권리액이 없다는 점은 분명한 장점입니다.

하지만 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 지식산업센터의 입주업종·입주승인 제한, 다수 임차인의 실제 점유관계, 517,000원의 공용관리비 인수 가능성이 남아 있습니다. 특히 감정가의 70%라는 숫자가 실제 시장가격보다 저렴함을 증명하지는 않습니다.

결론은 권리 인수는 양호하지만, 가격과 이용 가능성은 검증이 필요하다는 것입니다. 최저가 115,500,000원에 서둘러 응찰하기보다 실거래 시세, 입주 자격, 임차인 실점유, 관리비 부담을 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 가치는 단순한 감정가 할인율이 아니라 실제로 사용할 수 있는지, 임대할 수 있는지, 다시 매각할 수 있는지에 달려 있습니다.