춘천지방법원 2025타경1827. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 12층 A1202호입니다. 등기상 현재 소유자는 진상원이고, 2022.09.16. 국민은행 근저당권 183,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.05. 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 회차 매각가 165,000,000원에서는 집행비용 3,110,000원을 제하고 국민은행에 161,890,000원이 배당되어 21,710,000원의 미배당이 남지만, 이 부족액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다.
권리 자체보다 실무상 눈여겨볼 부분은 점유와 이용 제한입니다. 현황조사에는 개인과 법인을 합쳐 6명의 점유자가 확인됐지만, 이들의 전입일은 모두 2022.09.16. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사 자료 기준으로는 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 이 물건이 지식산업센터로 입주업종·입주승인 등의 제한이 있으니 확인이 필요하다고 적혀 있고, 2026.02.24. 제출된 신고서에는 공용부분 미납관리비 517,000원이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 12층 에이1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 진상원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 861,378,054원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 183,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
2022.08.24. 최초 소유권보존 뒤 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2022.09.16. 진상원 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2025.09.05.의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 6명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 조사된 실제 점유자는 6명입니다. 모두 전입일이 2022.09.16. 말소기준권리보다 늦어 제공된 조사 결과상 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제 여부는 별도로 확인되지 않았습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송연 | 2024.03.29 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)알티노바 | 2024.12.24 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고광진 | 2025.02.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)올디 | 2024.01.10 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)공감블루 | 2024.01.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)하이컨버전스 | 2023.12.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이송연은 2026.04.20. 배당요구를 했습니다. 나머지 점유자는 배당요구 여부가 확인되지 않지만, 대항력 판정의 기준이 되는 전입일 자체가 모두 말소기준보다 늦으므로 조사 결과상 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 현황조사상 점유자가 여러 명인 만큼 실제 인도·명도 과정은 권리의 단순함과 별개의 실무 과제가 될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 183,600,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 기준 21,710,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 사건의 용도표시는 근린시설이며, 아파트로 볼 수 없습니다.
- 입주 제한. 지식산업센터로 입주업종·입주승인 등의 제한이 있으므로 실제 사용 또는 임대 전에 적합 여부 확인이 필요합니다.
- 주위환경. 원주지방환경청 서측 인근으로 근린생활시설 및 관공서 등이 주로 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아니라 지식산업센터 이용 물건이므로 입주 가능한 업종과 실제 수요층이 제한될 수 있다는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력. 6명의 점유자가 모두 2022.09.16. 말소기준보다 늦게 전입했다는 점을 원본 현황조사와 다시 대조하세요.
- 점유·명도. 권리상 보증금 승계는 없더라도 개인·법인 다수 점유 상태이므로 실제 인도 범위와 현재 점유 상태를 확인하세요.
- 입주업종·승인. 지식산업센터 입주업종과 입주승인 제한에 본인의 사용 목적 또는 예상 임차업종이 부합하는지 확인하세요.
- 미납관리비. 공용부분 미납관리비 517,000원의 현재 잔액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 165,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도 시장조사 없이 ‘저가 낙찰’로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 지식산업센터 입주 관련 기준을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 사용성과 점유가 승부처
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.09.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 실제 점유자 6명 역시 전입일이 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 연결하면 안 됩니다. 이 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 근린시설이고 입주업종·입주승인 제한을 확인해야 합니다. 다수 점유자의 실제 인도 문제와 공용부분 미납관리비 517,000원도 남아 있습니다. 더욱이 시세를 검증할 실거래 자료가 없어 신건 최저가 165,000,000원의 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 사용제한·점유·가격검증은 반드시 별도로 확인해야 하는 물건입니다.
