춘천지방법원 2025타경1827. 강원특별자치도 원주시 반곡동 엔터비즈타워 9층 에이914호입니다. 물건종류는 근린시설로 표시돼 있으나, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 일반적인 아파트나 자유로운 사무실 임대물건처럼 접근해서는 안 됩니다.

권리의 중심에는 2022.09.16 설정된 국민은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 151,200,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 진행된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁은 이미 말소됐습니다.

다만 이 물건은 권리 소멸 여부와 실제 사용 가능성을 분리해서 판단해야 합니다. 조사된 임차인 6명은 모두 말소기준일보다 늦게 전입했지만, 일부 점유 부분이 미상이고 동일 호실에 여러 임차인이 기재돼 있습니다. 경매 이후 누가 어떤 공간을 사용하고 있는지, 실제 인도에 어떤 절차가 필요한지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸

말소기준권리는 2022.09.16 국민은행 근저당권입니다. 등기상 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 신탁등기는 이미 말소돼 현재 인수 대상으로 분류되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 기재 6명, 모두 말소기준 이후 전입

현황조사와 매각물건명세서 등에 확인되는 임차인 기재는 6명(법인 포함)입니다. 보증기관 승계나 대위신고자로 표시된 경우는 없으므로, 조사상 실제 임차인으로 기재된 수는 6명입니다. 다만 복수의 임차인이 동일 호실에 기재된 만큼 실제 독립 점유자 수와 각자의 점유범위는 확인이 필요합니다.

대항력 없음은 기재된 전입일이 말소기준권리 설정일 이후라는 조사 결과를 반영한 판정입니다. 확정일자 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 사업자등록·실제 점유의 성립 시점과 임대차 적용 관계는 원본 확인이 필요합니다.

임차인 중 이송연은 2026.04.20 배당요구 신고가 확인됩니다. 나머지 임차인의 배당요구 여부는 명확하게 확인되지 않습니다. 또한 고광진은 점유 부분이 '전부', 이용상태가 '사무실 등'으로 기재되어 있으나 다른 임차인들의 점유 부분은 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%, 시세 대비 할인은 미확인

현재 최저매각가는 100,800,000원으로 감정가 144,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 입찰 기준가격이 하락한 것은 분명하지만, 이 물건의 실제 시장거래가격이나 동일 조건 지식산업센터 호실의 거래가격을 비교할 수 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 예상 시나리오이며, 실제 차기 최저매각가격과 매각기일은 법원 공고 확인이 필요합니다. 미배당액은 국민은행 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 매수인의 추가 부담액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용으로 2,211,200원이 지출되고, 국민은행 근저당에는 98,588,800원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 52,611,200원이 미배당으로 남지만 그 금액이 낙찰자에게 인수되는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 우선순위는 배당기일의 채권신고 및 법적 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 경매 신청청구액과 근저당 채권최고액의 차이도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치·주변 환경. 강원특별자치도 원주시 반곡동 원주지방환경청 서측 인근이며, 근린생활시설과 관공서 등이 주로 소재하는 지역입니다. 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정도 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 15층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 창호는 페어그라스창호이며, 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 일반 사무실이나 상가로 사용하려는 경우에도 허용 업종과 입주승인 요건을 먼저 확인해야 합니다.
• 도로. 남동측과 남서측에 각각 왕복 6차선 포장도로가 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지·도시계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역(혁신도시)에 해당하며, 혁신도시개발예정지구와 가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 984,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 해당 호실의 거래시세나 적정 낙찰가와 동일한 개념이 아닙니다.
• 환금성. 지식산업센터는 실제 입주할 수 있는 업종 및 승인 여부가 매수·임대 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 건물의 매매사례와 임대수요를 확인하기 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 업종·입주승인. 지식산업센터의 허용 업종과 입주자격, 승인 절차 및 사용 제한을 먼저 확인합니다. 실제 활용 가능 여부가 가장 중요한 사항입니다.
• 실제 점유 확인. 임차인 기재 6명의 사용공간, 계약 상대방, 독립 점유 여부 및 중복 신고 가능성을 조사합니다. 특히 전부 점유로 기재된 고광진의 사용관계를 확인합니다.
• 임대차 권리 원본 대조. 각 임차인의 사업자등록·점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부 및 우선변제관계를 확인합니다.
• 신청채권액 검증. 경매 신청청구액 861,378,054원과 근저당 채권최고액 151,200,000원의 차이를 경매기록에서 확인합니다.
• 가격 비교. 감정가의 70%라는 비율보다, 동일 건물 및 유사한 지식산업센터 호실의 실제 거래가격과 임대 가능 조건을 우선합니다.
• 명도 계획. 제시된 인수금액은 0원이지만, 실제 점유자가 존재한다면 인도명령 가능 여부와 명도 절차 및 비용을 따로 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 장기 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 비용 및 공과금 관련 내용을 확인합니다.
• 매각공고 재확인. 매각기일 2026.10.26의 진행 여부, 입찰보증금, 매각조건 및 최신 권리변동을 법원 공고와 원본 기록으로 확인합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 자유로운 사용 ≠ 시세보다 저렴”

이 물건은 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 기재된 임차인들의 전입일이 모두 그 이후라는 점에서 제시된 권리분석상 매수인 인수금액 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가도 한 차례 유찰을 거쳐 100,800,000원으로 낮아졌습니다.

그러나 중요한 위험은 권리의 금액만으로 설명되지 않습니다. 지식산업센터의 입주업종·입주승인 제한, 6명의 임차인 기재와 불명확한 점유범위, 실거래 시세를 확인하지 못한 가격 불확실성이 함께 존재합니다. 이 조건들이 정리되지 않으면 감정가 대비 할인이 실제 투자 이익이나 안정적인 사용·임대로 이어진다고 보기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 사용·점유·환금성 검증이 필요한 조건부 접근 물건입니다. 현재 회차의 가격을 매력적으로 평가하기보다는 실제 입주 가능성, 점유관계 및 비교 거래가격을 먼저 확인하는 것이 타당합니다. 권리는 검토 가능, 가격과 활용성은 확인 전 보류.