춘천지방법원 2025타경1827. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 9층 A914호입니다. 공부상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 현재 소유자는 진상원이며, 2022.09.16 소유권이전 등기와 같은 날 국민은행 근저당권이 채권최고액 151,200,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025.09.05 국민은행의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차·점유 신고는 6건입니다. 전입일은 2023.12.26부터 2025.02.03까지로 모두 말소기준권리인 2022.09.16보다 늦습니다. 따라서 이 자료 기준으로는 모두 대항력 없음이고, 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다. 다만 여러 명·법인의 점유 흔적이 확인되는 만큼 실제 인도 상태는 현장에서 별도로 점검할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1827 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 9층 에이914호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 45 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 진상원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 144,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 861,378,054원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.08.24 무궁화신탁 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.16 진상원 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권 151,200,000원이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2025.09.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 6건 모두 대항력 없음
| 성명 / 법인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이송연 | 미상 | 2024.03.29 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)알티노바 | 미상 | 2024.12.24 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고광진 | 전부 · 사무실 등 | 2025.02.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)올디 | 미상 | 2024.01.10 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)공감블루 | 미상 | 2024.01.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)하이컨버전스 | 미상 | 2023.12.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
6건 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 이송연은 2026.04.20 배당요구를 했습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 6건은 중복 승계 신고가 아닌 각각의 임차·점유 신고로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 151,200,000원 | 141,184,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 144,000,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 기준 미배당은 10,016,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수는 0원, 채권 미배당만 증가
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 10,016,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 115,200,000원 | 112,787,200원 | 38,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 92,160,000원 | 90,101,120원 | 61,098,880원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 낮아져도 이 사건에서 확인된 임차인들은 모두 대항력이 없으므로 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수로 바뀌는 구조가 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 시세 데이터가 없으므로 144,000,000원·115,200,000원·92,160,000원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 지식산업센터의 입주업종·입주승인 등 제한 확인 필요가 명시돼 있습니다.
- 주위환경. 원주지방환경청 서측 인근이며 근린생활시설과 관공서 등이 주로 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구에 해당하며, 대로2류와 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 984,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비. 급배수·위생·소화전·화재탐지·승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.09.16 국민은행 근저당권이 기준이며, 이후 임차·점유 신고 6건은 모두 전입일이 늦어 대항력이 없습니다.
- 점유 현황 재확인. 고광진은 전부를 사무실 등으로 점유한 것으로 조사됐고 여러 법인 점유가 함께 확인됩니다. 실제 현재 점유자와 인도 가능성을 현장에서 대조하세요.
- 배당요구 확인. 이송연은 2026.04.20 배당요구를 했습니다. 확정일자 등 우선변제 요건은 별도로 확인하세요.
- 지식산업센터 입주제한. 입주업종·입주승인 등 제한이 명시돼 있으므로 낙찰 전 사용 가능 여부를 반드시 확인하세요.
- 가격 판단 보수적 접근. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가 144,000,000원의 가격 메리트는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리관계만 보면 구조는 깔끔합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차·점유 신고 6건은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 실제 이용이 공장(지식산업센터)이고, 점유자가 여러 명·법인으로 확인됩니다. 더구나 매각물건명세서에는 입주업종·입주승인 제한 확인이 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 안전, 점유와 용도제한은 확인 필수입니다. 실거래 시세가 없어 신건 최저가 144,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
