춘천지방법원 2025타경1827. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 9층 A913호에 대한 임의경매입니다. 감정상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 주위에는 근린생활시설과 관공서가 분포합니다. 소유자는 진상원이고, 2022년 9월 16일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 151,200,000원이 말소기준입니다. 이후 2025년 9월 5일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리만 놓고 보면 매수인이 근저당채무를 승계하는 유형은 아닙니다. 하지만 실제 점유관계는 단순하지 않습니다. 이송연, (주)알티노바, 고광진, (주)올디, (주)공감블루, (주)하이컨버전스 등 실제 임차인 6명이 조사되어 있습니다. 각 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 점유부분이 대부분 특정되지 않았고 일부는 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 권리상 인수 0원과 원활한 명도는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

핵심은 2022년 9월 16일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 151,200,000원이고, 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 그보다 뒤에 기입된 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

등기 과정에는 무궁화신탁 앞으로의 신탁등기가 존재했으나 2022년 9월 16일 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 신탁등기를 현재 존속하는 매수인 인수권리로 취급하지 않습니다. 현재 등기상 소유자는 진상원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 대항력 없음

조사된 임차인은 개인과 법인을 합쳐 6명입니다. 보증기관의 대위·승계에 의한 중복신고자는 없으며, 6명 모두 실제 임차인으로 구분합니다. 모든 전입일이 2022년 9월 16일의 말소기준권리보다 늦어, 조사자료상 매수인에게 대항할 수 없는 임차인들입니다.

대항력 판정은 말소기준권리와 조사된 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부를 단정하지 않습니다. 법인 임차인의 사업자등록·실제 점유·임대차관계는 입찰 전 별도 대조가 필요합니다.

이송연은 2026년 4월 20일 배당요구를 한 것으로 조사됩니다. 다른 임차인들의 배당요구 여부와 확정일자는 확인되지 않았습니다. 소액임차인의 최우선변제 가능성은 별도의 법정 요건과 실제 임대차관계에 따라 판단해야 하며, 아래 예상배당표에는 임차인 최우선변제액이 반영되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 30% 유찰 할인, 시세 할인은 미확인

감정가 144,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 100,800,000원입니다. 감정가의 70%라는 숫자는 분명하지만, 이를 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다.

엔터비즈타워 A913호와 비교할 수 있는 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 할인율은 판단할 수 없습니다. 특히 공장으로 이용하는 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 달리 입주업종과 승인 요건이 매수 가능한 수요층을 제한할 수 있습니다. 실제 매도 가능가격과 임대수요를 검토하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%인 2,211,200원으로 추정했습니다. 국민은행 근저당 채권최고액 151,200,000원 기준의 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.

최저가에 낙찰되면 집행비용을 제외한 매각대금 98,588,800원이 국민은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 이에 따라 근저당 채권최고액 기준 52,611,200원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다. 다만 미배당 채권액은 매수인 인수액이 아닙니다.

경매 청구액은 861,378,054원으로 기재되어 있으나, 위 배당 시뮬레이션은 국민은행 근저당권의 채권최고액 151,200,000원을 기준으로 산정되었습니다. 청구액과 담보권 채권최고액 사이에 상당한 차이가 있으므로, 실제 채권계산서 및 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 인수는 0원

세 회차 모두 매수인의 등기상 인수권리는 0원으로 계산됩니다. 이는 선순위 대항력 임차인의 보증금이 남아 실질취득액이 고정되는 사례와 다릅니다. 따라서 매각가가 낮아지면 권리 인수액을 더하지 않는 매수대금 기준액도 낮아집니다.

다만 가격이 내려간다고 해서 무조건 유리해지는 것은 아닙니다. 입주 자격, 실제 활용 가능성, 임대수요, 점유 정리 비용 및 관리비 부담은 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다. 추가 유찰 여부도 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 원주지방환경청 서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 관공서가 주로 분포합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장과 운행횟수를 고려한 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감 등이 적용됐습니다. 급배수·위생설비, 소화전, 화재탐지 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 감정상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 입주업종과 입주승인 관련 제한이 명시되어 있어 일반 사무실과 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
• 도로. 남동측과 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·혁신도시 지구단위계획구역 등이며, 혁신도시개발예정지구 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가 자료는 984,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터 특성상 업종 적합성·입주 승인·실제 사용 목적이 매수 및 임차 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 거래가격 자료가 확인되지 않아 현 시점의 환금성과 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입주업종·승인. 관리주체 및 관련 행정기관을 통해 A913호의 허용 업종, 입주 자격, 승인 절차와 실제 이용 가능 범위를 확인하세요.
• 실제 임차인 6명. 이송연·(주)알티노바·고광진·(주)올디·(주)공감블루·(주)하이컨버전스의 계약관계와 실제 점유 여부를 확인하세요. 점유부분이 불명확한 임차인이 다수 있습니다.
• 사업자등록·우선변제. 전입일상 대항력은 없지만 사업자등록, 실제 점유, 확정일자와 소액임차인 최우선변제 요건은 원본으로 확인하세요.
• 공용관리비. 신고된 미납관리비 231,120원의 현재 체납 여부, 공용부분 해당 범위 및 매수인 승계 가능성을 확인하세요.
• 실거래 시세. 감정가 대비 70%라는 수치에 의존하지 말고, 같은 건물 또는 유사한 지식산업센터의 최근 거래가·매물 호가·공실 수준·임대수익을 조사하세요.
• 배당관계. 경매 청구액 861,378,054원과 국민은행 근저당 채권최고액 151,200,000원의 차이, 실제 채권계산서 및 배당순위를 확인하세요.
• 명도 및 활용. 인수권리 0원과 별개로 점유자 퇴거 협의, 인도 절차, 원상복구 여부 및 사업장 사용 가능 시점을 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 매각 조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당은 지워져도, 사용 제한은 남는다”

원주 엔터비즈타워 A913호는 말소기준권리가 분명하고, 국민은행 근저당권과 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 물건입니다. 실제 임차인 6명 역시 조사된 전입일이 말소기준권리보다 뒤여서 보증금 인수위험은 없는 것으로 분석됩니다. 등기상 권리 인수 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그럼에도 입찰을 쉽게 결정할 물건은 아닙니다. 임차인이 여러 명이고 실제 점유범위가 불명확하며, 지식산업센터의 입주업종·입주승인 제한이 명시되어 있습니다. 공용부분 미납관리비 231,120원도 별도로 점검해야 합니다.

감정가 144,000,000원에서 최저가 100,800,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 시세를 확인할 수 없어 가격 경쟁력은 입증되지 않았습니다. 감정가 대비 할인율만으로 투자가치를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 점유·입주자격·환금성 검증이 먼저인 물건입니다. 실제 이용 가능성과 시세를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 이 경매의 승부처는 낙찰가 자체보다 낙찰 후 적법하게 사용하고 다시 매도할 수 있는지에 있습니다.