춘천지방법원 2025타경1827. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 9층 A913호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 등기부의 말소기준은 2022.09.16. 설정된 국민은행 근저당권 151,200,000원입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 6명의 전입일도 모두 말소기준일 뒤여서 대항력은 없습니다.

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금은 없고, 실제 임차인은 6명입니다. 이들의 보증금 합계는 24,000,000원이지만 말소기준 이후 전입이라 매수인이 이를 승계하는 구조는 아닙니다. 대신 매각물건명세서 비고에는 지식산업센터의 입주업종·입주승인 등 제한을 확인해야 한다고 적시되어 있고, 공용부분 미납관리비 231,120원의 신고서도 제출되어 있어 이 비용은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

2022.08.24. 최초 소유권보존과 같은 날 무궁화신탁으로의 신탁등기가 있었지만, 해당 신탁은 이미 말소되었습니다. 2022.09.16. 진상원에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 국민은행 근저당권이 설정되었고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2025.09.05. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 6명 모두 대항력 없음

가장 빠른 전입은 (주)하이컨버전스의 2023.12.26.이고, 그보다 앞선 말소기준일은 2022.09.16.입니다. 따라서 확인된 6명 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 이송연은 2026.04.20. 배당요구를 했지만, 그 사실이 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력을 새로 만들지는 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 144,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.

오히려 이 물건은 지식산업센터로 이용 중이고 매각물건명세서에 입주업종·입주승인 등의 제한을 확인해야 한다고 명시되어 있습니다. 주거용 집합건물과 달리 실제 사용 가능 업종과 매수자 자격·입주승인 여부가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 신건 가격 144,000,000원의 적정성은 이 제한을 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 144,000,000원 가정)

현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 기준으로 10,016,000원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자의 미회수 부분입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이며, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 사건상 용도는 근린시설입니다.
• 주위환경. 원주지방환경청 서측 인근으로 근린생활시설과 관공서 등이 주로 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행횟수 등을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
• 규제. 준주거지역·혁신도시 지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 대로2류·대로3류와 접합니다.
• 토지. 토지면적 16,252.1㎡, 지목 대, 공시지가 984,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주업종·입주승인 등 이용 제한 확인이 필요해 일반적인 자유사용 업무시설보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 입주자격·업종부터 확인. 매각물건명세서에 지식산업센터 입주업종·입주승인 제한 확인이 명시되어 있으므로 응찰 전 실제 입주 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 6개 점유관계 현장 확인. 대항력은 없지만 여러 법인·개인의 전입 또는 점유가 확인돼 있으므로 실제 점유자, 사용구역, 명도 상대방을 현장에서 대조해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 미납관리비 231,120원이 신고돼 있으며 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리주체에 현재 잔액과 공용·전용 구분을 확인해야 합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 144,000,000원은 감정가 100%이고 비교 실거래가 없으므로 단순 할인율만 보고 가격 메리트를 부여하지 않아야 합니다.
• 채권 미배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 10,016,000원은 채권자 측 부족액이며 매수인 승계액이 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 지식산업센터 입주 관련 규정을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만, 사용성과 가격은 별개”

이 사건의 권리구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022.09.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 6명은 모두 그 이후 전입해 대항력과 보증금 승계가 없습니다. 현재 배당에서도 근저당 미배당이 생기지만 이는 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다.

다만 투자 판단의 핵심은 권리보다 지식산업센터라는 용도와 사용 제한입니다. 현재는 신건으로 감정가 144,000,000원이 그대로 최저가이고, 이를 뒷받침할 실거래 비교치가 없으므로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 입주업종·입주승인 확인, 6개 점유관계의 실제 명도, 공용부분 미납관리비 231,120원까지 점검해야 합니다. 결론적으로 권리상 인수는 낮지만, 가격·사용성·환금성 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.