춘천지방법원 2025타경1827. 원주시 반곡동 엔터비즈타워 12층 에이1201호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자는 진상원이며, 말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 183,600,000원이고, 2025.09.05. 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
권리구조만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 현황조사 등에 나타난 임차인·점유자는 이송연, (주)알티노바, 고광진, (주)올디, (주)공감블루, (주)하이컨버전스의 실제 임차인 6명이며, 전입일이 모두 2022.09.16. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 모두 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1827 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 12층 에이1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 소유자 | 진상원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 861,378,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 183,600,000원 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸
2022.08.24. 주식회사엘파트너스와 더씨티케이주식회사 명의로 소유권보존이 이루어졌고 같은 날 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 설정됐습니다. 해당 신탁등기는 2022.09.16. 말소됐으며, 같은 날 진상원 앞으로 소유권이전과 국민은행 근저당권 설정이 이어졌습니다. 이후 2025.09.05. 국민은행이 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이송연 | 미상 / 미상 | 2024.03.29 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.04.20 |
| (주)알티노바 | 미상 / 미상 | 2024.12.24 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 고광진 | 전부 / 사무실 등 | 2025.02.03 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| (주)올디 | 미상 / 미상 | 2024.01.10 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| (주)공감블루 | 미상 / 미상 | 2024.01.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| (주)하이컨버전스 | 미상 / 미상 | 2023.12.26 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
6명 모두 전입신고가 2022.09.16. 말소기준권리 이후이므로 조사자료상 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복으로 합산할 보증금은 없습니다. 이송연은 2026.04.20. 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 183,600,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 183,600,000원 중 160,904,000원이 배당되고 22,696,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 배당표상 매수인이 승계하는 권리금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 권리상 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 22,696,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 55,036,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 80,909,440원 | 0원 |
유찰이 진행되면 국민은행의 미배당액은 커지지만, 조사된 임차인들의 대항력이 없고 별도의 승계권리도 확인되지 않아 각 시나리오의 매수인 권리상 인수액은 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 입지. 강원특별자치도 원주시 반곡동 원주지방환경청 서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설 및 관공서 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(혁신도시)·혁신도시개발예정지구이며, 대로2류와 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. 984,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 실제 임차인 6명 모두 현재 자료상 대항력은 없지만, 현장 점유관계와 계약관계는 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 이송연 배당요구. 2026.04.20. 배당요구가 접수돼 있으나 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 배당관계는 원문서로 대조해야 합니다.
- 미납관리비. 공용부분 미납관리비 1,606,370원이 매수인에게 인수될 수 있으므로 관리주체에 현재 금액과 범위를 확인해야 합니다.
- 입주업종·입주승인. 지식산업센터의 업종 제한과 입주승인 요건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 164,000,000원만으로 가격이 싸거나 비싸다고 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 사용제한과 관리비가 승부처
이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 결론은 분명합니다. 2022.09.16. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 6명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금이나 등기권리의 매수인 승계액은 0원입니다.
다만 이것만으로 ‘안전한 투자’라고 결론낼 수는 없습니다. 본건은 지식산업센터로 입주업종·입주승인 제한을 확인해야 하고, 공용부분 미납관리비 1,606,370원도 별도 인수 가능성이 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 164,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 권리 승계 위험은 낮지만, 사용 가능성·관리비·가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
