춘천지방법원 2025타경1827. 강원특별자치도 원주시 반곡동 엔터비즈타워 12층 A1201호에 대한 임의경매입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 일반 아파트나 제한 없는 업무시설처럼 접근하면 안 됩니다. 소유자는 진상원, 경매를 신청한 채권자는 국민은행입니다.
권리의 출발점은 2022.09.16 국민은행 근저당권입니다. 등기부상 채권최고액은 183,600,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.05 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 투자 판단에서 신경 써야 할 부분은 여러 임차인의 점유관계, 공용관리비, 입주 적격성, 시장에서의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 반곡동 1809-11 엔터비즈타워 12층에이1201호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 원주시 입춘로 45 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 / 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 진상원 (2022.09.16 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 |
| 매각회차 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사 국민은행 / 861,378,054원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 국민은행 근저당권 · 채권최고액 183,600,000원 |
| 실제 임차인 | 6명 · 모두 말소기준권리 이후 신고 |
| 매수인 권리 인수 | 0원 추정 · 공용관리비 인수 가능성 별도 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
최초 소유권보존은 2022.08.24 주식회사엘파트너스와 더씨티케이주식회사의 각 2분의 1 지분으로 등기됐습니다. 같은 날 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이루어졌지만, 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 2022.09.16 신탁재산의 귀속에 따른 정리 및 진상원 앞으로의 소유권이전이 진행됐고, 같은 날짜에 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.
② 임차인 분석 — 6명 모두 후순위, 보증금 인수 0원
이 물건에는 실제 임차인 6명이 조사됐습니다. 개인 2명과 법인 4명으로 구성되며, 보증금 신고액의 단순 합계는 24,000,000원입니다. 그러나 임차인의 보증금 총액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다.
확인된 임차인 모두 신고일이 말소기준권리인 2022.09.16 이후입니다. 따라서 조사된 권리관계상 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분류되며, 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 확정일자와 우선변제 요건은 확인되지 않아, 배당에서 실제로 얼마를 받는지는 별도로 판단해야 합니다.
| 임차인 | 신고일 / 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)하이컨버전스 | 2023.12.26 · 미상 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| (주)올디 | 2024.01.10 · 미상 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| (주)공감블루 | 2024.01.26 · 미상 | 5,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이송연 | 2024.03.29 · 미상 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 2026.04.20 |
| (주)알티노바 | 2024.12.24 · 미상 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
| 고광진 | 2025.02.03 · 전부 / 사무실 등 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 | 미확인 |
대항력은 말소기준권리 이후 신고라는 조사 결과에 따른 판정입니다. 우선변제는 확정일자 및 법정 요건 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관 대위·승계신고 여부를 뜻하며, 위 6명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 114,800,000원입니다. 감정가 164,000,000원의 70%로, 한 차례 유찰된 상태입니다. 권리상 인수액은 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 부동산 취득의 기본 매각대금은 114,800,000원입니다. 다만 공용부분 미납관리비 인수 가능액과 취득 관련 부대비용은 별도입니다.
이 물건은 지식산업센터로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트 시세가 아니라 동일하거나 유사한 지식산업센터의 최근 거래가격을 기준으로 적정 입찰가를 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율이 크더라도 실제 시장가격이 더 낮다면 투자 매력은 없을 수 있습니다. 따라서 최근 실거래와 비교하기 전에는 최저가를 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 114,800,000원 | 71,207,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 80,360,000원 | 105,086,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 56,252,000원 | 128,760,536원 | 0원 |
각 회차는 최저매각가에 낙찰된다는 가정의 추정치입니다. 미배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 금액이며, 매수인의 인수 채무가 아닙니다. 취득 부대비용과 공용관리비 인수 가능액은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,407,200원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 183,600,000원 | 112,392,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당액 합계 | — | 114,800,000원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 2,407,200원을 제외한 112,392,800원이 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당권 채권최고액 183,600,000원에 비해 71,207,200원이 미배당으로 남으며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
그러나 이 미배당금은 국민은행이 회수하지 못하는 담보채권 금액에 대한 추정일 뿐, 낙찰자가 떠안을 금액이 아닙니다. 실제 배당에서는 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권액 등에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 특히 임차인의 확정일자와 소액임차인 관련 요건은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 반곡동 소재 원주지방환경청 서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설과 관공서 등이 주로 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량을 통한 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리 및 운행횟수를 고려한 대중교통 사정 역시 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 표시만 보고 자유로운 일반 상가 임대나 업종 변경이 가능하다고 전제해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 15층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·강화유리 마감 등이며 급배수·위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 감정요항표상 남동측 및 남서측으로 각각 왕복 6차선 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 혁신도시 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 대로2류·대로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구 관련 지정사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가는 ㎡당 984,000원입니다. 이는 개별 호실의 거래가격이나 전용면적 기준 가격과는 구분해야 합니다.
- 건축 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 지식산업센터의 업종·입주자격 제한은 잠재적인 매수인과 임차인 범위를 좁힐 수 있습니다. 이에 따라 일반적인 주거용 부동산과 달리 재매각 및 임대 시 제한을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리. 2022.09.16 국민은행 근저당권이 기준이며, 해당 근저당권과 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 최종 등기부 및 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 임차인 6명 현황. 신고일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 실제 점유자·사업자등록·계약관계·점유부분을 확인해야 합니다. 특히 고광진의 점유부분이 전부로 조사된 점을 확인하세요.
- 배당요구와 우선변제. 이송연의 2026.04.20 배당요구가 확인됩니다. 각 임차인의 확정일자, 우선변제권 및 최우선변제 요건을 원본 자료로 검토하세요.
- 관리비 1,606,370원. 2026.02.24 신고된 공용부분 미납관리비의 인수 가능성과 실제 정산금액을 관리주체에 확인하세요. 등기권리 인수액과 별도입니다.
- 입주 가능 업종. 지식산업센터 입주업종과 입주승인 조건을 반드시 확인하세요. 향후 임대할 때의 임차인 업종도 함께 검토해야 합니다.
- 적정 입찰가. 감정가 164,000,000원 및 최저가 114,800,000원이라는 숫자만으로 저가 매입을 판단하지 마세요. 동일 용도·유사 입지의 최근 거래가격과 실제 임대수요를 대조해야 합니다.
- 매각대금과 추가 비용. 등기권리·임차보증금 인수 0원과 별개로 관리비, 취득 관련 비용, 명도 관련 부담을 계산하세요.
- 배당표 검증. 국민은행 사건 청구금액 861,378,054원과 근저당권 채권최고액 183,600,000원은 다른 수치입니다. 실제 채권액, 조세채권, 임차인 배당 가능성을 검증해야 합니다.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관리비 신고서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 인수 0원 ≠ 부담 없는 낙찰”
원주 엔터비즈타워 A1201호는 한 차례 유찰돼 최저매각가가 114,800,000원으로 내려온 물건입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 6명은 모두 그 이후 신고한 후순위 임차인으로 분류됩니다. 따라서 등기권리·임차보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.
하지만 이를 무조건 안전한 저가 물건으로 해석해서는 안 됩니다. 공용부분 미납관리비 1,606,370원의 인수 가능성이 명시돼 있고, 임차인 6명의 실제 점유관계도 확인해야 합니다. 무엇보다 지식산업센터의 입주업종·입주승인 제한은 이용 가능성과 향후 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
현재 최저가가 감정가의 70%라는 것은 확실하지만, 그것만으로 최근 시장가격보다 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다. 매입가격의 적정성을 입증할 거래사례와 용도별 수요를 확인하고, 공용관리비 및 점유관계를 검증한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
종합 판단은 C등급. 권리 인수 측면에서는 긍정적이지만, 확인되지 않은 시장가격과 지식산업센터의 용도제한, 다수 임차인의 명도 가능성, 공용관리비 인수 위험을 감안하면 보수적인 접근이 적절합니다. 권리 인수는 제한적, 가격과 운영 위험은 추가 검증이 필요한 사건입니다.
