광주지방법원 2026타경18. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 105호가 경매에 나왔습니다. 사건의 용도 표기는 대지이나, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가상 해당 건물의 1층 호실들은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 따라서 일반 주거용 오피스텔이나 아파트 시세를 기준으로 가격을 판단해서는 안 됩니다.
소유자는 주식회사하늘입니다. 2015년 8월 소유권보존등기 후 같은 달 목포동부새마을금고와 남악새마을금고를 권리자로 하는 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024년 시작된 경매는 취하되어 말소됐고, 2026년 남악새마을금고의 신청으로 다시 임의경매가 진행됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 80%지만, 가격 할인율과 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 지표입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 105호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 무안군 삼향읍 후광대로 324 |
| 물건종류 / 이용 | 사건 용도 대지 · 등기상 집합건물 · 감정상 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평스라브지붕 · 18층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 (단독소유) |
| 감정가 | 277,000,000원 |
| 최저매각가 | 221,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 남악새마을금고 |
| 청구금액 | 392,433,764원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 인수권리 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 미납관리비 | 2026년 1월 기준 2,867,320원 |
① 권리 흐름 — 근저당권 두 건과 경매 취하 이력
말소기준권리는 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이며 공동담보목록 제2015-357호가 기재되어 있습니다. 같은 날짜와 접수번호로 설정된 남악새마을금고 근저당권은 채권최고액 533,000,000원, 공동담보목록 제2015-358호입니다.
두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 특히 같은 접수일·접수번호로 등기된 권리이므로, 실제 배당의 우선순위와 배분 방식은 원본 등기 및 공동담보관계를 확인해야 합니다. 단순히 기재 순서만으로 실제 배당순위가 확정되는 것은 아닙니다.
한편 2024.04.05. 남악새마을금고의 종전 임의경매개시결정은 2025.10.27. 취하를 원인으로 2025.10.31. 말소됐습니다. 현재의 경매는 2026.01.22. 개시된 별도 사건입니다. 종전 경매가 그대로 계속되고 있는 것은 아닙니다.
② 가격 분석 — 감정가 80%, 그러나 시세 할인은 미확인
이번 회차의 최저매각가는 221,600,000원입니다. 감정가 277,000,000원에서 한 차례 유찰되어 감정가의 80%로 내려온 상태입니다. 권리상 인수액이 0원이라는 가정에서는 최저가에 낙찰받을 때의 실질취득가액도 부대비용을 제외하고 221,600,000원입니다.
그러나 가격 경쟁력을 평가할 때는 감정가보다 얼마나 낮아졌는지보다 실제로 얼마에 거래되는지가 중요합니다. 특히 이 물건은 상업지역의 1층 근린생활시설입니다. 인근 상가와 동일·유사한 호실의 최근 거래금액, 임대료, 공실 현황 등을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 221,600,000원 | 80% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 177,280,000원 | 64% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 141,824,000원 | 51% | 0원 |
유찰 회차별 예정 최저가를 비교한 것으로, 실제 낙찰가나 시세를 의미하지 않습니다. 인수 0원은 확인된 권리관계에 따른 추정이며 취득세·명도비용·관리비 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,902,400원 |
| 1. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 1,950,000,000원 | 217,697,600원 |
| 2. 근저당 · 남악새마을금고 | 533,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 예상 집행비용 3,902,400원을 제외하면 채권자에게 배당 가능한 금액은 217,697,600원입니다. 단순 배당 시뮬레이션에서는 목포동부새마을금고에 해당 금액이 배당되고, 남악새마을금고와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됐습니다.
두 근저당권의 채권최고액 합계는 2,483,000,000원입니다. 이를 기준으로 한 추정 미배당액은 2,265,302,400원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있고, 공동담보 및 동일 접수 권리의 배당관계에 따라 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 채권자 예상배당 | 추정 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 217,697,600원 | 2,265,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 173,998,080원 | 2,309,001,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 139,038,464원 | 2,343,961,536원 | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 채권잔액·배당순위·공동담보관계· 당해세·집행비용·법정 우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남동측 인근에 위치하며 주변은 노선 상가지대입니다. 주거용 아파트가 아니라 상업용 점포의 입지 및 임대수요 관점에서 판단해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통수단 이용은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 50m, 남측으로 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 실제 해당 호실의 출입구 위치와 가시성, 보행 동선은 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 공동 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다. 감정상 105호는 근린생활시설로서 공실로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이자 택지개발지구, 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,664,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 금액은 개별 점포의 시장가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 상업시설은 동일 건물 안에서도 호실의 위치·가시성·동선·임대 상태에 따라 가치 차이가 생길 수 있습니다. 실제 거래사례와 임대수요를 확인해야 환금성과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 조사. 남악도휘에드가7차오피스텔의 동일·유사 1층 근린생활시설 거래사례를 확인하고, 최저가 221,600,000원과 비교하세요. 주거용 오피스텔 실거래로 대체해서는 안 됩니다.
- 임대수익과 공실 확인. 감정상 공실로 조사된 105호의 현재 상태, 실제 임대차계약, 월 임대료 수준과 업종 수요를 확인하세요. 임대관계가 미상인 만큼 현장조사가 중요합니다.
- 미납관리비 확인. 2026년 1월 기준 미납관리비 2,867,320원이 기재되어 있습니다. 관리사무소에서 최신 체납액을 확인하고, 공용부분과 전유부분을 구분해 매수인 부담 가능성을 검토해야 합니다. 기재된 체납액 전액을 자동으로 인수한다고 단정할 수는 없습니다.
- 근저당 공동담보 확인. 목포동부새마을금고 공동담보목록 제2015-357호와 남악새마을금고 공동담보목록 제2015-358호를 확인하세요. 두 근저당권의 실제 채권잔액과 배당관계는 채권최고액만으로 확정할 수 없습니다.
- 경매 취하 이력 구분. 2024년 경매개시결정은 취하·말소된 사건입니다. 현재 진행되는 2026타경18 사건의 최신 기록과 매각조건을 기준으로 입찰하세요.
- 호실 및 이용상태 대조. 사건 용도 표기는 대지이지만 실제 매각대상은 집합건물 1층 105호로 표시됩니다. 등기부·건축물대장·감정평가서·매각물건명세서에서 전유부분과 대지권, 실제 이용상태를 대조하세요.
- 낙찰 후 비용 검토. 취득 관련 세금, 공실 유지비, 점유자 인도 문제, 미납관리비와 시설 유지·보수 비용 등을 낙찰가와 별개로 확인하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 가격상 안전”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확한 구조입니다. 말소기준 근저당권이 확인되고, 매각물건명세서상 인수권리가 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 매수인이 떠안는 것도 아닙니다.
하지만 실제 입찰 판단은 별개입니다. 이 물건은 1층 근린생활시설로서 주거용 아파트와 가격 형성 방식이 다릅니다. 감정가 277,000,000원에서 221,600,000원으로 내려온 것은 사실이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 검증되지 않았습니다. 감정상 공실과 임대관계 미상, 미납관리비 2,867,320원도 확인할 사항입니다.
결론은 권리 인수는 낮은 위험, 가격과 수익성은 검증 필요입니다. 한 차례 유찰됐다는 사실보다 중요한 것은 해당 점포가 현재 얼마에 거래되고, 얼마의 임대수익을 낼 수 있으며, 향후 얼마나 쉽게 매도할 수 있는지입니다. 권리만 보고 응찰하기보다 시세·임대·관리비 확인 후 가격을 결정하는 접근이 적절합니다.
