광주지방법원 2026타경18. 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 105호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 이 건을 포함한 일부 호실이 근린생활시설(현 공실)로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이며, 2015.08.10. 소유권보존 이후 2015.08.27. 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 근저당이 같은 날 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이고 공동담보목록 제2015-357호가 기재돼 있습니다. 같은 날짜 남악새마을금고의 채권최고액 533,000,000원 근저당도 존재하지만 모두 경매 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있어, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(현 공실) |
| 소유자 | 주식회사하늘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남악새마을금고 / 392,433,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 제1층 제105호 |
| 토지 | 일반상업지역 · 공시지가 1,664,000원/㎡ · 토지면적 1,946.1㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 모두 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 보증금이나 등기상 선순위 권리를 승계하는 구조는 아닙니다. 2024.04.05. 남악새마을금고의 종전 임의경매개시결정은 2025.10.27. 취하됐고, 2025.10.31. 해당 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 이후 2026.01.22. 같은 남악새마을금고가 2026타경18로 다시 임의경매개시결정을 등기했습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가 277,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 277,000,000원입니다. 1회 유찰 시 221,600,000원, 2회 유찰 시 177,280,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가가 실제 거래시장 대비 저렴한지 또는 비싼지를 수치로 판정할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 감정평가 이용상태가 근린생활시설(현 공실)이므로 응찰 전 실제 임대 가능 상태와 점유·영업 현황, 주변 상가 거래 및 임대 조건을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 2. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 1,950,000,000원 | 272,322,000원 |
| 3. 근저당 · 남악새마을금고 | 533,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 기준 채권액은 2,483,000,000원이고, 신건 매각가 277,000,000원 가정 시 채권자 예상배당은 272,322,000원, 미배당액은 2,210,678,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남동측 인근에 위치하며 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 제1층 제105호를 포함한 일부 호실은 근린생활시설로 조사됐으며 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물로 공동 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 광로2류(폭 50m~70m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지 현황. 토지면적 1,946.1㎡, 공시지가 1,664,000원/㎡이며 평지입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 원본 비교. 실거래 자료가 없어 감정가 277,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 주변 1층 근린생활시설의 실제 매매·임대 조건을 별도 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 근린생활시설(현 공실)입니다. 현장 방문으로 내부 상태와 실제 이용 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비. 2026.01. 기준 미납관리비 2,867,320원이 있습니다. 현재 체납 총액과 부담 범위를 확인하세요.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 매각 전 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 공동담보. 목포동부새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2015-357호, 남악새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2015-358호가 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당이고, 이후 현재 경매개시결정까지 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 신고가 없으며 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(현 공실)이고 비교할 실거래 자료가 없어 신건 277,000,000원이 시장보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 여기에 미납관리비 2,867,320원도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과하되, 가격과 실제 상가 이용상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 하는 유형입니다.
