광주지방법원 2026타경18. 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 118호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설입니다. 등기부 소유자는 주식회사하늘이며, 2015.08.10. 소유권보존 뒤 2015.08.27. 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 가운데 목포동부새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다.
2024.04.05. 남악새마을금고가 신청한 임의경매는 2025.10.27. 취하되어 등기가 말소됐고, 2026.01.22. 같은 남악새마을금고가 다시 2026타경18 임의경매개시결정을 받았습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 118호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 392,433,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이고 채무자는 주식회사하늘입니다. 같은 날 남악새마을금고의 채권최고액 533,000,000원 근저당도 설정돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 현황 핵심 — 117호와 벽체 없는 ‘튼상가’
이 물건의 실무상 핵심은 등기 권리보다 현황 경계입니다. 118호는 117호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 ‘튼상가’입니다. 다만 도면에 의해 각 호의 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며 각 호별 통로도 확보돼 있습니다.
감정평가상 이 건물을 포함한 대상 호실은 철근콘크리트구조 18층 건물의 1층 근린생활시설이며, 외벽은 인조석 및 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 등, 창호는 강화유리로 조사됐습니다. 공동 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 1,950,000,000원 | 307,818,000원 |
| 2. 근저당 · 남악새마을금고 | 533,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 합계 2,483,000,000원 중 307,818,000원이 배당되고, 2,175,182,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자 측 잔존채권 계산이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 313,000,000원 | 307,818,000원 | 2,175,182,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 250,400,000원 | 246,094,400원 | 2,236,905,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 200,320,000원 | 196,715,520원 | 2,286,284,480원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 늘지만, 현재 계산상 어느 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 배당 부족 자체를 낙찰자 부담으로 오해할 필요는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도청 남동측 인근이며 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 도로. 토지는 북측 약 50m, 남측 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 1,664,000원/㎡, 토지면적 1,946.1㎡입니다.
- 계획. 택지개발지구·도시지역·일반상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되며, 광로2류와 중로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 튼상가 현황 확인. 118호와 117호 사이 벽체가 없는 상태이므로 도면상 경계와 실제 영업·점유 범위를 현장에서 대조하세요.
- 경계복원 비용. 도면상 특정과 경계복원이 가능하다고 조사됐지만, 실제 벽체 설치와 마감 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 미납관리비. 2026.01. 기준 미납관리비가 3,992,080원 있으므로 관리사무소에서 현재 잔액과 부담 범위를 확인하세요.
- 임대·점유. 임대관계가 미상인 만큼 현황 점유자와 사용 관계를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 313,000,000원입니다. 상가의 층·전면성·현재 공실 여부·튼상가 상태를 반영한 개별 가격 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 반드시 확인”
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당이 말소기준이고 현재 경매개시결정까지 매각으로 정리되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 상가 경매는 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 118호가 117호와 벽체 없이 한 공간으로 사용되는 튼상가이고, 2026.01. 기준 미납관리비 3,992,080원도 확인됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 거액의 채권 미배당이 아니라 실제 경계·점유·관리비·독립사용 가능성을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
