광주지방법원 2026타경18. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전라남도청 남동측 인근에 위치한 남악도휘에드가7차오피스텔의 1층 118호입니다. 경매 대상은 등기상 집합건물이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 토지의 지목은 '대'이고 일반상업지역에 위치합니다. 따라서 일반적인 주거용 오피스텔이나 아파트가 아니라 1층 상업시설의 매각가치와 환금성을 기준으로 판단해야 합니다.
현재 소유자는 주식회사하늘입니다. 2015년 소유권보존등기 이후 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 2024년 남악새마을금고가 임의경매를 신청했다가 해당 경매개시결정등기가 취하를 원인으로 말소됐고, 2026년 다시 임의경매가 개시됐습니다.
현재 매각은 1회 유찰 후 감정가의 80%에서 진행됩니다. 표면적인 가격 인하보다 중요한 것은 해당 점포가 독립적으로 사용·임대·매각될 수 있는지, 그리고 관리비 및 점유관계를 얼마나 명확하게 정리할 수 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 118호 |
| 도로명주소 | 무안군 삼향읍 후광대로 324 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 지목 대지 · 1층 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 (2015.08.10 소유권보존) |
| 감정가 | 313,000,000원 |
| 최저매각가 | 250,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 | 남악새마을금고 |
| 청구금액 | 392,433,764원 |
| 말소기준권리 | 2015.08.27 목포동부새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 특이사항 | 117호와 벽체 구분 없는 통합상가 · 미납관리비 존재 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 현장 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2015.08.27 설정된 목포동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원으로 기재돼 있으며 공동담보목록 제2015-357호가 연결돼 있습니다.
같은 날짜에 남악새마을금고의 근저당권도 설정됐습니다. 채권최고액은 533,000,000원이며 별도의 공동담보목록 제2015-358호가 기재돼 있습니다. 두 근저당권은 동일한 접수일과 접수번호, 동일한 을구 순위를 가지고 있으므로 실제 배당순위와 채권별 배당액은 원부 및 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
근저당권의 채권최고액이 매우 크다는 사실 자체가 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 채권자가 배당을 충분히 받지 못하더라도 매각으로 소멸하는 근저당채무의 미배당액은 매수인에게 승계되지 않는 것이 핵심입니다. 다만 명세서상 권리 인수액 0원과 미납관리비 등 실제 부대부담은 구별해야 합니다.
② 가격·회차 분석 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건의 감정가는 313,000,000원이고, 현재 최저매각가는 250,400,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 확인 가능해도, 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 판단해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 80%) | 250,400,000원 | 0원 | 2,236,905,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 200,320,000원 | 0원 | 2,286,284,480원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 160,256,000원 | 0원 | 2,325,787,584원 |
회차별 금액은 제시된 매각 시나리오에 따른 분석입니다. 미배당은 근저당권 채권최고액 합계를 기준으로 계산한 수치이며 실제 채무 잔액이나 확정 손실액을 의미하지 않습니다. 다음 회차의 매각 조건은 별도 확인이 필요합니다.
위 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인이 근저당 미배당액을 인수하지 않습니다. 따라서 권리 인수액만 반영한 실질취득 기준액은 현재 회차 250,400,000원입니다. 다만 취득 관련 비용, 관리비 승계 가능 금액, 경계 복원 및 점포 정비 비용은 포함되지 않은 기준액입니다.
상가의 경제적 가치는 단순히 감정가와 최저가의 차이로 결정되지 않습니다. 실제 임대 가능한 면적과 독립적인 출입 동선, 117호와의 분리 가능성, 공실 해소 가능성, 매수·임차 수요를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,305,600원 |
| 1. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 1,950,000,000원 | 246,094,400원 |
| 2. 근저당 · 남악새마을금고 | 533,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,483,000,000원 | 250,400,000원 |
예상 매각대금 250,400,000원에서 집행비용 4,305,600원을 제외하면 채권자 배당 가능액은 246,094,400원입니다. 배당 시뮬레이션상 해당 금액은 목포동부새마을금고에 배당되고 남악새마을금고와 소유자에 대한 배당은 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·상가 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남동측 인근에 자리하며, 주변은 노선 상가지대입니다. 입지 평가는 주거용 오피스텔이 아니라 근린생활시설의 영업 및 임대 수요를 기준으로 해야 합니다.
- 도로 접근성. 건물 북측으로 약 50m, 남측으로 약 15m 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 주변 간선도로 접근 조건을 가진 상업시설입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 인조석 및 시멘트 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고, 창호는 강화유리이며 급배수 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 실제 이용상태. 감정평가상 118호는 공실로 기재돼 있습니다. 다만 117호와 벽체 구분 없이 연결된 형태이므로 점포별 독립 점유·이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계 및 분리. 매각물건명세서에 따르면 도면상 특정이 가능하고 경계 복원이 용이하며 각 호별 통로도 확보돼 있습니다. 법률상 구분과 실제 내부 구획이 다르므로 경계 복원 가능 여부와 실제 공사 범위를 구별해 검토해야 합니다.
- 토지·용도지역. 일반상업지역이며 택지개발지구와 지구단위계획구역에 포함됩니다. 광로2류 및 중로2류에 접하고, 공시지가는 1㎡당 1,664,000원으로 기재돼 있습니다. 이 공시지가는 해당 118호의 개별 시장가치를 의미하지 않습니다.
- 건축물 위반사항. 감정 관련 자료상 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시돼 있습니다. 다만 벽체가 없는 통합 이용상태는 별도 현장 및 도면 대조 대상입니다.
- 환금성. 1층 상업시설은 독립적인 임대·매각 수요가 중요합니다. 현재는 비교 가능한 최근 실거래와 임대수익 수준이 확인되지 않아 재매각 가능성과 가격 적정성을 단정할 수 없습니다. 특히 117호와의 통합 이용 상태가 독립적인 매수 수요에 영향을 미칠 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 117호와의 구분 상태. 118호의 실제 경계를 도면과 대조하고, 117호와 별도 공간으로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다. 명세서에 기재된 경계 복원 용이성이 현장에서도 성립하는지 검토하세요.
- 현재 점유관계. 감정평가상 공실이라는 기재와 실제 현장 상태가 일치하는지 확인하세요. 117호 점유자가 통합 공간을 사용 중인지, 별도 임차인·사업자등록·점유관계가 존재하는지 확인하는 것이 중요합니다.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 3,992,080원이 기재돼 있습니다. 관리주체로부터 현재 잔액과 공용·전용 부분별 내역을 확인해야 합니다. 전체 미납액이 자동으로 매수인에게 승계되는 것은 아니므로 실제 승계 가능 범위를 구분해야 합니다.
- 말소기준 및 공동담보. 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 근저당권에 기재된 공동담보목록 제2015-357호 및 제2015-358호를 확인하고 등기 순위와 실제 배당 관계를 대조하세요.
- 임대 가능성. 근린생활시설로서 독립 출입·공간 구획·설비 사용이 가능한지 확인하고, 통합점포를 분리한 후에도 임대차 계약과 영업이 가능한 구조인지 검토하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 250,400,000원을 실제 매매사례 및 임대수익과 비교해야 합니다. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 200,320,000원, 3회 유찰 시 160,256,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 가격이 내려가더라도 환금성 및 현장 리스크가 해소되는 것은 아니므로 회차별 최저가와 적정 매수가를 구분해야 합니다.
- 명도 및 정비 비용. 실제 점유자가 있는 경우 인도 절차를 확인하고, 117호와의 경계 복원이나 점포별 시설 분리가 필요한 경우 관련 비용과 일정 등을 사전에 검토하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 현황조사보고서, 감정평가서 및 집합건축물 도면을 입찰 전 대조해야 합니다. 특히 매각기일까지 권리·점유·관리비 현황이 바뀌었는지 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 부담 없는 상가”
이 물건은 등기상 인수 위험과 실무상 인수·관리 위험을 구분해서 봐야 하는 사례입니다. 2015년 설정된 근저당권들은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 권리 말소 자체는 비교적 명확한 구조입니다.
그러나 투자판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 117호와 내부 벽체 없이 연결된 118호의 독립 이용 가능성, 임대관계 미상, 3,992,080원의 미납관리비, 상가 환금성이 실제 취득 후 부담과 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 최저가는 감정가의 80%지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 저가 매수 기회라고 단정하기 어렵습니다. 1회 유찰이라는 이유만으로 가격 가점을 부여하기보다는 경계·점유·관리비·실거래·임대수요를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격 매력은 미확인, 현장 확인 부담은 큰 상가입니다. 독립 점포로서의 사용성과 실제 취득 후 비용이 명확해지기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다.
