광주지방법원 2026타경18. 무안군 삼향읍 남악리 남악도휘에드가7차오피스텔 1층117호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사하늘이며, 2015년 8월 10일 소유권보존 후 2015년 8월 27일 목포동부새마을금고 채권최고액 1,950,000,000원 근저당과 남악새마을금고 채권최고액 533,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
말소기준은 2015년 8월 27일 목포동부새마을금고 근저당입니다. 현재 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 이용·점유 현황은 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층117호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 664,000,000원 / 664,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 392,433,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다
핵심은 채권자가 돈을 다 못 받는 것과 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 별개라는 점입니다. 현재 회차 664,000,000원 가정에서 근저당 채권 총액은 2,483,000,000원이고, 배당되는 금액은 654,960,000원으로 계산돼 1,828,040,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 해당 근저당들은 매각으로 소멸하는 권리이므로 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 664,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 664,000,000원으로 신건입니다. 이 사건에서 확인되는 실거래 비교값이 없으므로 감정가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 따라서 가격 메리트는 인근 근린생활시설의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 664,000,000원 | 654,960,000원 | 1,828,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 531,200,000원 | 523,488,000원 | 1,959,512,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 424,960,000원 | 418,310,400원 | 2,064,689,600원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 입찰가격 판단에서 미배당 채권 18억~20억원대를 낙찰자가 추가로 부담하는 것으로 오해하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 664,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,040,000원 |
| 1. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 1,950,000,000원 | 654,960,000원 |
| 2. 근저당 · 남악새마을금고 | 533,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 회차에서 채권 총 미배당은 1,828,040,000원입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 리스크 — 117호와 118호가 하나로 쓰인다
매각물건명세서 비고에 따르면 117호는 118호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 ‘튼상가’입니다. 다만 도면에 의해 각 호의 특정이 가능하고, 경계복원이 용이하며, 각 호별 통로도 확보되어 있다고 기재돼 있습니다. 즉 법적 특정 자체보다는 실제 인도 시점의 경계와 내부 이용상태를 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도청 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 소재하며, 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 이용상태. 대상이 포함된 1층 호실들은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 117호·118호는 벽체 구분 없이 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,664,000원/㎡, 토지면적은 1,946.1㎡입니다.
- 계획. 택지개발지구·도시지역·일반상업지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함되고, 광로2류와 중로2류에 접합니다.
- 건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리와 미배당을 구분. 현재 회차 채권 미배당은 1,828,040,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 117호·118호 경계 확인. 벽체 없이 하나로 쓰는 현황이므로 도면상 경계, 현장 내부구조, 인도 후 분리 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026년 1월 기준 8,471,750원의 미납관리비가 있으므로 최신 잔액과 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 영업자·점유자 존재와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 664,000,000원의 시세 적정성은 인근 근린생활시설 거래와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 매각기일 전 변동사항을 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원” 뒤에 현황 리스크가 있다
등기상 권리분석만 보면 구조는 분명합니다. 2015년 8월 27일 목포동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 남악새마을금고 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 채권자에게 거액의 미배당이 남더라도 낙찰자의 등기상 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 실제 승부처는 등기 밖에 있습니다. 117호와 118호가 벽체 없이 하나로 사용 중인 점, 2026년 1월 기준 미납관리비 8,471,750원, 그리고 임대관계 미상이라는 현황을 확인해야 합니다. 시세 비교값도 확인되지 않는 만큼 신건 664,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증 필요, 현황 확인은 필수. 이 세 가지가 이 사건의 핵심입니다.
