광주지방법원 2026타경18. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 117호입니다. 물건 표기는 대지이지만, 등기상 집합건물이며 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 주거용 오피스텔이나 일반 아파트가 아니라 상업용 1층 점포의 관점에서 분석해야 합니다.

소유자는 주식회사하늘입니다. 2015년 소유권보존 이후 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 근저당권이 설정됐고, 남악새마을금고가 신청한 임의경매가 진행되고 있습니다. 2024년에 별도 임의경매가 개시됐다가 취하된 이력이 있으며, 현재 사건은 2026년 새로 개시된 경매입니다.

등기상 권리만 놓고 보면 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 117·118호의 일체 사용, 미납관리비, 임대관계, 개별 점포의 시장가치를 반드시 따로 확인해야 합니다. 특히 낙찰 대상은 117호이므로, 벽체 없이 연결된 118호까지 함께 취득하는 것으로 오인해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 실제 점유는 확인

말소기준권리는 2015년 8월 27일 설정된 목포동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이며, 같은 날 남악새마을금고 명의의 533,000,000원 근저당권도 설정됐습니다.

두 근저당권 모두 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다. 2024년 남악새마을금고의 임의경매개시결정은 2025년 취하되어 말소됐으며, 2026년 남악새마을금고가 다시 신청한 임의경매가 현재 진행 중입니다.

또한 두 근저당권은 등기상 같은 날짜, 같은 을구 1번의 세부 권리로 표시되어 있습니다. 예상배당에서는 목포동부새마을금고에 먼저 배분하는 가정이 적용되어 있지만, 실제 배당순위와 배당액은 각 근저당의 순위 관계, 공동담보, 실제 채권잔액 및 배당 관련 서류를 대조해야 확정할 수 있습니다. 이 점은 소멸 여부와 구분되는 문제입니다.

② 가격 분석 — 1회 유찰됐어도 저렴하다는 근거는 없다

감정가는 664,000,000원이며, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 531,200,000원입니다. 감정가의 80%로 내려온 것은 사실이지만, 20% 할인과 시세 대비 저평가는 같은 의미가 아닙니다.

각 회차의 매각가격은 경매 진행에 따른 가격 시나리오이며, 해당 금액에 실제 낙찰된다는 뜻은 아닙니다. 현재 확인된 권리 인수액은 0원이므로, 최저가로 낙찰된다는 가정에서 권리상 인수를 포함한 취득금액은 531,200,000원입니다. 다만 취득세, 실제 부담할 관리비, 점포 구획 관련 비용, 명도비용 등은 포함되지 않은 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 531,200,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 후 목포동부새마을금고에 배분하는 가정이며, 실제 채권원리금·공동담보 배당관계· 순위 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

현재 매각가 가정에서는 총 채권최고액 2,483,000,000원 중 523,488,000원을 배당하고, 1,959,512,000원이 미배당으로 계산됩니다. 경매 신청채권자인 남악새마을금고의 청구액은 392,433,764원이지만, 이 배당 가정에서 신청채권자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.

이는 신청채권자가 실제로 아무런 배당을 받지 못한다고 확정된 결과가 아니라, 현재 적용한 배당순서 가정의 결과입니다. 특히 같은 날 설정된 두 근저당권의 배당순위 및 공동담보 내역에 대한 검증이 중요합니다.

최저매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 등기상 소멸할 근저당 채무가 낙찰자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 반면 점유와 관리비처럼 경매 배당과 별개로 확인해야 하는 부담은 계속 남습니다.

④ 가장 큰 현장 변수 — 117·118호 ‘튼상가’

이 물건의 중요한 특징은 117호와 118호가 벽체 없이 연결되어 하나의 점포로 이용되고 있다는 점입니다. 매각물건명세서에는 도면으로 각 호를 특정할 수 있고, 경계복원이 용이하며, 각각의 통로도 확보되어 있다고 기재되어 있습니다.

감정평가서에도 1층 117호와 118호가 벽체 구분 없이 이용되는 튼상가라는 점이 확인됩니다. 따라서 일반적인 독립 상가호실과 달리 실제 사용면적과 법적으로 취득하는 117호의 범위를 분리해서 판단해야 합니다.

입찰 전에는 집합건축물대장과 도면, 매각 범위 및 현장 경계를 대조하고, 118호의 소유·점유 관계도 확인하는 것이 중요합니다. 상가를 분리해 사용하는 경우의 환금성까지 살펴야 합니다.

⑤ 미납관리비 — 금액과 법적 승계범위를 구분

특히 본건은 117호와 118호가 하나로 이용되고 있어, 관리비 부과가 각 호실별로 어떻게 이루어졌는지, 확인된 체납액이 어느 호실에 귀속되는지까지 확인해야 합니다.

권리분석에서 매수인 인수액이 0원이라는 판단은 등기상 인수권리의 판단입니다. 미납관리비와 같은 실무상 취득 부담까지 모두 0원이라는 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도청 남동측 인근에 위치하며 주변은 노선 상가지대입니다. 주거용이 아닌 1층 근린생활시설의 상권 및 영업수요를 중심으로 판단해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 도로. 북측으로 약 50m, 남측으로 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다. 개별 점포의 가시성과 고객 진입 동선은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물로 공동 위생·급배수설비 및 승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 택지개발지구·지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가 표기는 1,664,000원/㎡입니다.
• 대지. 토지면적은 1,946.1㎡로 표시되어 있으나, 이는 본건 117호의 개별 전유면적이 아닙니다. 실제 대지권과 매각 범위를 구분해서 확인해야 합니다.
• 환금성. 1층 점포라는 점만으로 임대수요나 매매 환금성을 보장할 수 없습니다. 튼상가 상태, 개별 구획, 실제 임대관계 및 비교 거래가격이 환금성 판단의 핵심입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 117호 매각 범위. 매각물건명세서, 건축물대장, 집합건물 도면을 대조하여 낙찰 대상이 되는 독립 호실의 범위와 대지권을 확인하세요.
• 118호 연결 상태. 벽체가 없는 튼상가 구조입니다. 118호의 소유·점유 관계와 벽체 복원, 설비 분리, 독립 출입 및 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비 체납. 2026년 1월 기준 8,471,750원입니다. 관리사무소에서 최신 체납내역과 공용·전유부분 구분, 호실별 부과내역을 확인하세요.
• 점유·임대차. 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자, 사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 확정일자와 상가임대차 대항력 여부를 확인하세요.
• 근저당 배당순위. 2015년 8월 27일 설정된 두 근저당권의 순위, 공동담보 관계 및 배당 가정을 원본 서류로 확인하세요.
• 실거래·임대 시세. 동일 건물과 인근 1층 근린생활시설의 최근 거래가격, 보증금·월세, 공실과 관리비 수준을 확인한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 531,200,000원, 추가 유찰 가정 시 424,960,000원 및 339,968,000원입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 시장가치와 총취득비용을 우선하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 최신 사건 진행 상태를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸은 장점, 점포 실사는 필수”

이 물건의 장점은 매각으로 소멸하는 근저당권 구조와 명세서상 인수권리 없음입니다. 채권최고액 합계 2,483,000,000원이 최저가를 크게 웃돌더라도, 그 차액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

그렇지만 117·118호 튼상가, 8,471,750원의 기존 미납관리비, 불명확한 임대관계는 입찰 전에 해결해야 할 중요한 변수입니다. 더욱이 시장 실거래가격과 임대수익 수준이 확인되지 않아, 감정가에서 20% 내려온 현재 최저가를 가격 메리트가 있는 수준으로 평가하기는 어렵습니다.

추가 유찰로 매각가격이 내려가더라도 점포 분리와 관리비, 점유 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수액만 보고 곧바로 응찰하기보다 현장 실사와 임대·매매 시세 확인을 선행해야 하는 근린생활시설입니다.

결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단 보류, 현장 실사 필수. 117호의 독립적인 사용 가능성과 실제 취득비용을 확정한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.