광주지방법원 2026타경18. 무안군 삼향읍 남악리의 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 109호입니다. 건물 이름에 오피스텔이 들어가 있지만, 감정평가상 1층 해당 점포들은 근린생활시설로 평가됩니다. 경매 물건종류에는 대지로 표시돼 있어 등기상 집합건물의 전유부분 및 대지권과 실제 매각범위를 반드시 대조할 필요가 있습니다. 소유자는 주식회사하늘이며, 2015년 설정된 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 근저당권이 등기돼 있습니다.

현재 최저매각가는 감정가의 80%인 182,400,000원입니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 명세서에는 별도로 매수인이 인수할 권리가 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 최저가에 낙찰되고 다른 인수부담이 확인되지 않는다면 매각대금과 권리 인수를 합한 실질취득액은 182,400,000원으로 계산됩니다. 단, 취득 관련 세금·명도비·체납 관리비 등은 별도입니다. 이 금액이 실제 상가 시세보다 낮은지는 아직 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 배당은 별도 문제

말소기준권리는 2015.08.27 설정된 목포동부새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이고, 동일 날짜·접수번호로 남악새마을금고의 533,000,000원 근저당권도 설정돼 있습니다. 두 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 모두 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

2024.04.05에는 남악새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐으나 2025.10.27 취하돼 2025.10.31 말소됐습니다. 이후 2026.01.22 같은 채권자가 다시 임의경매를 신청했고, 이 사건이 현재 진행 중인 2026타경18입니다.

② 가격·유찰 시나리오 — 80%라고 저렴한 것은 아니다

최저가는 감정가 228,000,000원의 80%인 182,400,000원입니다. 숫자로는 한 차례 유찰에 따른 인하가 분명하지만, 실제 인근 1층 근린생활시설의 최근 거래가격이나 임대수익과 비교된 할인율은 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

회차별 가격과 배당은 최저매각가 낙찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 낙찰가, 배당요구, 조세채권, 공동담보 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 3회 유찰 시 비율은 시나리오의 51.2%를 적용했습니다.

유찰 횟수가 늘면 매각대금은 낮아지고, 그만큼 채권자들에게 돌아가지 못하는 금액은 커집니다. 다만 미배당액과 매수인의 인수액은 별개입니다. 현재 인수권리 판단에 따르면 세 가지 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,400,000원 가정)

현재 매각가를 기준으로 집행비용 3,353,600원을 제외하면 채권자 배당 가능액은 179,046,400원입니다. 계산상 이 금액은 목포동부새마을금고에 배분되고, 남악새마을금고에 대한 예상배당은 0원입니다. 신청채권자의 청구액 392,433,764원 역시 이 배당 시나리오에서는 충족되지 않습니다.

배당 추정은 집행비용과 채권최고액을 기초로 하며 당해세, 별도 우선변제채권 및 실제 채권액 변동이 반영되지 않을 수 있습니다. 공동담보 전체 채권최고액 2,483,000,000원을 해당 109호만의 확정 채무로 볼 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전라남도청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 노선 상가지대로, 주거용 아파트가 아닌 상업용 점포 수요를 기준으로 판단해야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물·이용. 철근콘크리트구조의 18층 건물이며, 대상은 1층 109호입니다. 감정평가에는 105·107·109·110·117·118호 등 1층 근린생활시설이 함께 기재돼 있습니다. 일부 점포는 공실로 평가됐지만, 109호의 점유·임대 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다. 점포의 내부 마감에는 시멘트 몰탈 위 페인팅 등이 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 약 50m, 남측으로 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다. 도로 접근성은 상가 입지 판단에서 긍정적으로 검토할 수 있으나, 실제 출입구 위치와 보행 동선은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·택지개발지구·지구단위계획구역에 해당합니다. 전체 부지의 토지면적은 1,946.1㎡, 공시지가는 1㎡당 1,664,000원으로 기재돼 있습니다. 이는 109호의 전유면적이나 단독 대지면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 여부는 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 실제 점포의 구조·사용용도와 공부의 일치 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설은 임차수요, 공실기간, 영업 접근성, 임대수익 및 주변 상권의 영향을 크게 받습니다. 같은 건물의 주거용 오피스텔 가격을 상가 시세로 대체해 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 동일성. 경매상 대지 표기와 집합건물 109호의 실제 매각범위를 확인하세요. 매각목록, 전유부분, 대지권, 건축물대장, 등기부를 대조해야 합니다.
• 109호 점유관계. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 영업 여부를 확인하세요. 미확인 점유자가 있다면 대항력 및 명도 부담을 별도로 판단해야 합니다.
• 근저당 공동담보. 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 동일 접수일 근저당, 공동담보목록 제2015-357호·제2015-358호, 다른 담보의 처리 및 실제 배당순위를 원본으로 검증하세요.
• 가격 상한 검토. 최저가 182,400,000원이 주변 상가 시세보다 낮은지 확인하세요. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로는 적정 응찰가를 산정할 수 없습니다.
• 임대수익 검증. 해당 층의 유사 점포 임대보증금, 월세, 관리비, 공실기간 및 예상 수익률을 확인하세요. 실제 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 투자수익을 추정해서는 안 됩니다.
• 점포 상태·명도. 출입구, 내부 구조, 설비, 외부 간판, 점포 분할·합병 사용 여부와 인도 가능 시점을 확인하세요. 같은 건물 일부 점포의 공실 표기가 109호의 인도를 보장하지는 않습니다.
• 미납 관리비·세금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요. 세금, 관리비 및 취득 관련 비용은 배당표상 인수 0원과 별개의 지출이 될 수 있습니다.
• 경매 진행 상태. 2024년의 임의경매는 취하·말소됐고, 현재는 2026타경18입니다. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경을 다시 확인하세요.
• 원본 서류 검증. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 공동담보목록을 실제 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 메리트”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2015.08.27 근저당권을 비롯한 관련 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명세서상 매수인 인수권리는 없습니다. 현재 최저가 낙찰 기준 권리 인수액은 0원입니다.

그렇지만 가격에 대한 결론은 다릅니다. 감정가 228,000,000원에서 한 차례 유찰돼 182,400,000원이 됐다는 사실은 객관적이지만, 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 말할 수는 없습니다. 특히 대상은 오피스텔 건물의 1층 근린생활시설이며, 실제 임대관계와 주변 상가 거래수준, 점포별 환금성에 대한 확인이 필요합니다.

또한 동일 접수일의 공동담보 관련 근저당권이 존재하므로 예상배당표의 채권자별 배분을 확정된 법적 순위처럼 받아들여서는 안 됩니다. 권리상 소멸 여부와 실제 배당은 구분해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 검토 대상입니다. 인수권리 0원은 장점이지만, 이를 이유로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 상가 시세·임대수익·점유관계·매각대상 일치 여부를 확인하기 전까지는 입찰가 판단을 보류하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 채권최고액의 크기나 유찰 할인율이 아니라, 실제로 109호를 얼마에 취득하고 어떻게 활용·처분할 수 있느냐에 있습니다.