광주지방법원 2026타경18. 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 109호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 해당 건물의 대상 호실들이 근린생활시설로 조사돼 있습니다. 등기부상 소유자는 주식회사하늘입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2015.08.27. 설정된 목포동부새마을금고 근저당권 1,950,000,000원이며, 같은 날 남악새마을금고 근저당권 533,000,000원도 설정되어 있습니다.
현재 경매개시결정은 2026.01.22. 등기됐고 채권자는 남악새마을금고입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음입니다. 배당 시뮬레이션 역시 어느 회차에서도 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 따라서 등기상 권리의 승계보다 더 중요한 확인 포인트는 현장 이용상태와 가격 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층109호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 392,433,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 감정상 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이고 채무자는 주식회사하늘입니다. 같은 접수일의 남악새마을금고 근저당권 533,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2024.04.05. 한 차례 임의경매개시결정이 있었지만 2025.10.27. 취하됐고, 2025.10.31. 해당 등기가 말소됐습니다. 현재 사건의 임의경매개시결정은 2026.01.22.입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 228,000,000원인 신건입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 근린생활시설의 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 신건이라는 이유만으로 가격 가점을 주거나, 유찰 전 가격을 ‘저렴하다’고 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 확인 가능한 수치는 감정가와 회차별 최저가격, 그리고 배당 부족액뿐입니다. 가격 메리트 판단은 실제 인근 근린생활시설 거래와 임대수익 확인 뒤 별도로 해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 2,258,992,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 2,303,953,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,920,000원 | 143,077,120원 | 2,339,922,880원 |
③ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 1,950,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 근저당 · 남악새마을금고 | 533,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,483,000,000원 가운데 현재 회차 예상 채권배당은 224,008,000원, 미배당은 2,258,992,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남동측 인근에 위치하며 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물의 1층 호실군에 해당하며, 외벽은 인조석 및 시멘트 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리입니다.
- 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지는 정방형 평지이며 오피스텔 및 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 택지개발지구·도시지역·도시계획구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,946.1㎡, 공시지가 1,664,000원/㎡, 지목은 대입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 109호의 점유자·영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 228,000,000원이 적정한지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 입찰 직전 등기부 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 2,258,992,000원은 채권자 측 부족액이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 상가 이용상태 확인. 감정평가에는 대상 6개 호실 중 일부가 공실, 일부가 근린생활시설로 조사되어 있으므로 해당 109호의 실제 내부 이용상태를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 감정가와 최저가는 모두 228,000,000원이지만 이를 최근 시세와 비교할 실거래 자료는 없습니다. 감정 이용상태도 주거가 아닌 근린생활시설이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 권리구조는 단순하지만, 신건 가격의 적정성과 실제 점유·영업 상태는 별도 확인이 필요하다는 것입니다.
