광주지방법원 2026타경18. 전라남도청 남동측 인근, 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 107호가 경매에 나왔습니다. 건물 명칭에는 오피스텔이 들어가지만, 감정평가서에 기재된 이용상태는 근린생활시설입니다. 즉 이 물건의 가치는 주거용 오피스텔 시세보다 1층 상가의 입지, 접근성, 임대수요와 실제 거래사례를 중심으로 판단해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사하늘입니다. 2015년 8월 27일 설정된 목포동부새마을금고의 근저당권과 남악새마을금고의 근저당권이 있고, 이후 남악새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 두 근저당권은 같은 날, 같은 접수번호로 등기된 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 등기된 근저당 채권최고액이 크더라도 그것을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.

주목할 점은 가격 검증의 공백입니다. 감정가 대비 20% 낮아졌다는 사실만으로 매수 가격이 시장가격보다 낮다고 볼 수 없습니다. 특히 상가는 같은 건물 안에서도 도로 접면, 전면 폭, 가시성, 업종 수요, 공실 여부에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 배당은 별개

말소기준이 되는 권리는 2015년 8월 27일 접수된 목포동부새마을금고 근저당권입니다. 같은 날짜와 접수번호의 남악새마을금고 근저당권도 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 후순위인 현재 임의경매개시결정등기도 매각에 따라 소멸할 권리입니다.

이전에도 2024년 4월 5일 남악새마을금고의 임의경매개시결정이 등기되었으나, 2025년 10월 27일 취하되어 같은 해 10월 31일 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026년 1월 22일 개시된 별도의 임의경매입니다. 앞선 경매의 취하와 현재 사건의 1회 유찰은 구분해서 보아야 합니다.

② 임차인·점유와 관리비 — 확인할 위험은 남아 있다

감정평가서에는 근린생활시설 중 일부 호실이 공실로 표시되어 있으며, 임대관계는 미상이라고 기재되어 있습니다. 본건 107호 역시 감정평가상 공실로 분류된 호실에 해당하는 것으로 읽히지만, 이것만으로 매각 시점의 실제 공실을 확정할 수는 없습니다. 현재 영업자·점유자 유무와 임대차계약 여부는 입찰 전에 재확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 80%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 311,000,000원입니다. 현재 1회 유찰로 최저매각가가 248,800,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 20% 낮은 가격이지만, 비교 가능한 상가 실거래가격이나 임대료·보증금·공실률을 확인하지 않은 상태에서 투자매력도를 높게 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 248,800,000원 가정)

위 금액은 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 추정입니다. 동일 접수순위 근저당권의 실제 배당관계, 공동담보, 확정 채권액, 당해세 및 배당우선권에 따라 각 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 남악새마을금고의 배당액 0원은 확정 결과가 아닙니다.

현재 매각가 248,800,000원을 가정하면 집행비용 추정액 4,283,200원을 제외한 244,516,800원이 채권자 배당재원으로 계산됩니다. 채권최고액 합계 2,483,000,000원을 기준으로 한 미배당 추정액은 2,238,483,200원입니다. 이는 실제 확정채무의 미회수액이 아니라 채권최고액 기준의 계산 결과이며, 매수인이 인수하는 금액도 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당과 매수인 인수는 다르다

유찰이 진행되면 매각대금이 줄어들고 근저당권자들이 회수하지 못하는 금액은 증가할 수 있습니다. 그러나 소멸하는 근저당권의 미배당액은 매수인에게 자동으로 이전되는 채무가 아닙니다. 현재 정리된 명세서상 인수권리가 없다는 점에서 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전라남도청 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 노선 상가지대로 상업시설 입지 특성을 갖고 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로 조건. 건물 부지는 북측 약 50m, 남측 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 다만 107호 개별 점포의 출입구 방향과 실제 보행 동선은 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 18층 철근콘크리트구조 건물의 1층 근린생활시설입니다. 공동 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며 택지개발지구에 포함됩니다. 전체 대지면적은 1,946.1㎡, 공시지가 자료상 금액은 1,664,000원/㎡입니다. 해당 면적은 개별 107호의 전유면적이 아닙니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이라는 입지적 특성은 있으나, 실거래가와 임대료 비교 없이 빠른 재매각 가능성이나 임대수익을 확정하기 어렵습니다. 상가 수요와 공실 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교. 동일 건물 및 남악리 인근의 1층 근린생활시설 매매사례를 조사하여 최저매각가 248,800,000원의 적정성을 직접 검증하세요.
• 임대수익 검증. 실제 임대 가능 보증금과 월세, 공실 기간, 관리비 및 보유비용을 확인한 뒤 수익률을 계산하세요.
• 현장 점유 확인. 신고 임차인이 없더라도 현재 공실 여부, 영업자, 임대차계약, 사업자등록 및 점유상태를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 2026.01 기준 미납관리비 2,090,340원의 현재 잔액과 공용부분·전유부분별 내역, 연체료 및 승계 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
• 점포 활용성. 107호의 실제 출입구, 전면 폭, 간판 노출, 보행 동선, 내부 상태와 업종 제한을 점검하세요.
• 공동담보 확인. 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 공동담보목록, 실제 채권액, 동일 접수순위 권리관계 및 배당 관련 서류를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 저렴한 상가”

이 물건은 매각으로 소멸하는 근저당권이 중심이고 명세서상 인수권리도 없습니다. 큰 채권최고액이나 배당 부족액이 그대로 매수인 부담으로 이어지는 구조는 아닙니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.

하지만 본건은 1층 근린생활시설입니다. 감정가 311,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 248,800,000원까지 낮아졌지만, 실제 거래시세와 임대수익을 확인하지 못해 그 가격이 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 미납관리비 2,090,340원과 임대관계·점유상태 확인도 남아 있습니다.

따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성은 검증 전까지 보류입니다. 1회 유찰이라는 이유만으로 적극 응찰하기보다는 실거래 비교·임대수익·관리비 승계범위를 확인하고 적정 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.