광주지방법원 2026타경18. 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 107호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 2015.08.27. 목포동부새마을금고의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 남악새마을금고의 채권최고액 533,000,000원 근저당도 설정되어 있으며, 현재 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 권리 인수액은 0원이지만, 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 상가 환금성입니다. 감정평가상 본건이 속한 대상은 근린생활시설로 이용되고 있고 임대관계는 미상입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 311,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 107호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 392,433,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기소 | 광주지방법원 무안등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 해당사항없음입니다. 말소기준은 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당권이며, 같은 날 설정된 남악새마을금고 근저당과 2026.01.22. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.05.의 이전 임의경매개시결정은 2025.10.27. 취하를 원인으로 2025.10.31. 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 311,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 311,000,000원입니다. 제공된 회차 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 248,800,000원(80%), 2회 유찰 시 199,040,000원(64%)입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 311,000,000원 | 2,177,154,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 248,800,000원 | 2,238,483,200원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 199,040,000원 | 2,287,546,560원 |
다만 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없어 이 회차별 가격을 시장가치와 직접 비교할 수는 없습니다. 따라서 신건 311,000,000원을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 주거용 아파트보다 임대수익·공실·상권에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 1,950,000,000원 | 305,846,000원 |
| 2. 근저당 · 남악새마을금고 | 533,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 2,483,000,000원이며, 신건 311,000,000원 가정 시 채권자 예상배당은 305,846,000원, 미배당액은 2,177,154,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남동측 인근에 위치하며 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 대상은 근린생활시설로 이용되고 있으며, 일부 호는 현 공실로 조사되었습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,664,000원/㎡입니다.
- 시설. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유·영업 여부를 확인해야 합니다.
- 미납관리비 확인. 2026. 1. 기준 2,090,340원의 미납관리비가 기재되어 있으므로 관리사무소에서 최신 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 311,000,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 회차 시나리오. 신건 311,000,000원, 1회 유찰 248,800,000원, 2회 유찰 199,040,000원의 가격 차이를 수익성·환금성과 함께 비교해야 합니다.
- 공실·임대수익 점검. 근린생활시설은 공실과 임대료가 가치에 직접 영향을 주므로 주변 상권과 임대조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2015.08.27. 근저당권이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음이며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 311,000,000원이 시장에서 싼지 비싼지 확인할 수 없고, 임대관계 미상·미납관리비 2,090,340원도 남아 있습니다. 권리는 통과, 가격과 운영성은 현장 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 가지를 분리해서 보는 것입니다.
