광주지방법원 2026타경18. 무안군 삼향읍 남악리 소재 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 110호가 경매에 나왔습니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기상 집합건물이고 감정평가상 건물의 1층 점포는 근린생활시설입니다. 따라서 주거용 오피스텔이나 독립된 나대지로 보아서는 안 됩니다.

등기부상 소유자는 주식회사하늘입니다. 2015년 설정된 목포동부새마을금고의 채권최고액 1,950,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 날 남악새마을금고 명의의 채권최고액 533,000,000원 근저당권도 설정되어 있습니다. 이후 기존 경매는 취하되었고, 2026년 남악새마을금고 신청으로 새로운 임의경매가 개시되었습니다.

눈여겨볼 점은 선순위 근저당 채권최고액의 합계가 현재 매각가를 크게 웃돈다는 사실입니다. 다만 이 미배당 채무가 곧 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 채권자 사이의 배당 부족분과 매수인이 인수하는 금액은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인

이 사건의 말소기준권리는 2015.08.27 접수된 목포동부새마을금고 근저당권입니다. 동일한 접수일자와 접수번호로 남악새마을금고 근저당권도 등재되어 있습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어, 채권최고액을 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.

2024.04.05 남악새마을금고의 종전 임의경매개시결정은 2025.10.27 취하되었고, 2025.10.31 경매개시결정등기가 말소되었습니다. 이후 2026.01.22 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기되었습니다. 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리에 해당합니다.

두 근저당권은 공동담보목록이 각각 존재합니다. 따라서 채권최고액 전체를 본건 110호에만 설정된 독립 채무로 해석하거나, 단순한 예상배당표만으로 실제 채권자별 수령액과 최종 배당순위를 확정해서는 안 됩니다. 실제 배당은 유효 채권액, 공동담보 관계 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 80%가 시세의 80%는 아니다

현재 최저매각가는 181,600,000원입니다. 최초 감정가 227,000,000원에서 1회 유찰된 결과로, 감정가 대비 비율은 80%입니다. 그러나 1층 근린생활시설은 주변 점포의 실거래가, 임대료, 공실 여부, 점포 노출도 및 운영 상태에 따라 실제 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

회차별 금액은 주어진 유찰 시나리오에 따른 가정치입니다. 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계 기준이며, 실제 임대차 및 점유관계 확인이 전제됩니다.

현재 최저가를 기준으로 인수액 0원을 적용하면 실질취득금액은 181,600,000원입니다. 다만 취득 관련 제세공과금, 명도비용, 관리비 등은 별도로 고려해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 이 금액이 시장가격보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,600,000원 가정)

집행비용 및 배당액은 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 동일 접수 근저당권과 공동담보의 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

예상 집행비용은 3,342,400원이며, 이를 제외한 178,257,600원이 채권자 배당에 사용되는 것으로 계산됩니다. 이 방식으로 산정한 총 미배당액은 2,304,742,400원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

배당 시뮬레이션에서는 남악새마을금고의 예상배당이 0원으로 표시됩니다. 하지만 두 근저당권의 접수정보가 같고 공동담보가 설정되어 있어, 이 시뮬레이션만으로 남악새마을금고가 실제로 배당받지 못한다고 확정할 수는 없습니다. 또한 남악새마을금고의 경매 청구금액 392,433,764원과 등기상 채권최고액은 서로 다른 개념입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남동측 인근으로, 주변은 노선 상가지대입니다. 본건은 남악도휘에드가7차오피스텔 건물의 1층 점포입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통수단 이용은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 본건 토지는 북측 약 50m, 남측 약 15m의 아스팔트 포장도로에 접합니다. 점포의 실제 출입구 방향과 도로에서의 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 18층 건물이며, 인조석·페인팅 외벽, 강화유리 창호, 급배수 및 승강기 설비가 있습니다.
• 용도. 감정평가상 1층 점포는 근린생활시설입니다. 같은 건물 일부 점포는 공실로 기재되어 있지만, 본건 110호의 점유·영업 상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 택지개발지구 및 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 토지 전체 면적은 1,946.1㎡이고 공시지가는 1,664,000원/㎡입니다. 전체 대지면적과 본건의 대지권 지분은 구분해서 확인해야 합니다.
• 환금성. 노선 상가라는 입지 특성은 있으나, 1층 근린생활시설의 매수 수요와 환금성은 개별 점포의 임대수익, 업종 적합성 및 상권 상황에 영향을 받습니다. 현재 최저가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 1층 근린생활시설의 유사 점포 실거래가격, 현재 매물 호가와 실제 임대료를 확인해 최저가 181,600,000원이 적정한지 평가하세요.
• 임차·점유 조사. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 110호의 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금 관계를 확인하세요.
• 공실과 영업 상태. 건물 내 일부 점포가 공실로 조사되었습니다. 본건 점포의 실제 이용 상태, 내부 시설과 상가 분리 상태를 확인하세요.
• 공동담보 및 배당관계. 목포동부새마을금고와 남악새마을금고의 동일 접수 근저당권 및 공동담보목록을 확인하세요. 예상배당 결과를 실제 배당순위의 확정값으로 보아서는 안 됩니다.
• 미납관리비. 2026년 1월 기준 체납액 122,130원의 최신 변동 여부와 매수인 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
• 매각대상 범위. 사건 용도와 감정상 이용상태가 다르므로 전유부분, 대지권, 건축물대장상 용도 및 실제 현황을 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 가정 최저가는 145,280,000원 및 116,224,000원입니다. 다만 가격이 더 내려가더라도 시세와 임대수익 확인 없이 저가 매수라고 단정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서와 실제 점유 상황을 입찰 전에 최신 기준으로 재확인하세요.

맺으며 — “근저당이 지워져도 상가의 가치는 따로 봐야 한다”

이 물건은 권리 소멸 구조와 가격 경쟁력을 분리해서 평가해야 하는 사례입니다. 말소기준 근저당권 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리는 없다는 점은 긍정적입니다. 거액의 채권자 미배당 추정액 역시 매수인에게 자동 승계되는 부담은 아닙니다.

그러나 1회 유찰로 감정가 대비 80%가 되었다는 사실은 저렴한 낙찰가를 보장하지 않습니다. 이 물건은 1층 근린생활시설로, 실제 시장가격과 임대수익을 확인해야 하며 임대관계도 아직 명확하게 확정되지 않았습니다. 일부 점포의 공실 기재와 기존 관리비 체납도 현장에서 점검해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 매수 판단은 보류입니다. 본건 110호의 점유 상태와 대지권 범위, 유사 상가 실거래가 및 임대수익을 확인한 뒤 현재 최저가 181,600,000원의 적정성을 판단하는 것이 우선입니다. 추가 유찰만을 이유로 가격 메리트가 자동 발생한다고 볼 수는 없습니다.