광주지방법원 2026타경18. 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 110호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 본 건이 포함된 1층 호실들은 근린생활시설로 평가됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 18층이며, 북측 약 50m, 남측 약 15m 도로에 접한 일반상업지역의 상업용 건부지입니다.
권리구조의 출발점은 2015.08.27. 설정된 목포동부새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 1,950,000,000원이고, 같은 날 남악새마을금고의 채권최고액 533,000,000원 근저당도 설정됐습니다. 현재 최저가 227,000,000원을 기준으로 집행비용을 제외하면 목포동부새마을금고에 223,022,000원이 배당되고, 뒤의 남악새마을금고와 소유자에게는 배당이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 1475 남악도휘에드가7차오피스텔 1층 110호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 사건상 용도 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 18층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 392,433,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 인수권리도 없다
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항이 없고, 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 확인되는 범위에서 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 별도 인수권리는 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 회차별 가격 구조 — 신건 2.27억에서 시작
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 223,022,000원 | 2,259,978,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 178,257,600원 | 2,304,742,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 142,446,080원 | 2,340,553,920원 |
현재 신건 최저가는 227,000,000원입니다. 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이며, 유찰이 진행될수록 채권자 측 미배당액은 커집니다. 이는 채무관계의 회수 구조를 보여주는 지표이지, 낙찰자가 그 미배당액을 승계한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,978,000원 |
| 1. 근저당 · 목포동부새마을금고 | 1,950,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 근저당 · 남악새마을금고 | 533,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 2,483,000,000원이고, 현재 회차 가정 배당액은 223,022,000원, 미배당은 2,259,978,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남동측 인근이며, 주위는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 1층 평가대상 호실들은 근린생활시설이며, 일부 호실은 공실로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 50m, 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,664,000원/㎡, 토지면적은 1,946.1㎡입니다. 택지개발지구·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고 광로2류·중로2류에 접합니다.
- 설비. 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 이용상태 확인. 본 건은 1층 근린생활시설입니다. 실제 영업·공실·점유 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사업자 사용 여부를 별도 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비. 2026. 1. 기준 미납관리비 122,130원이 기재돼 있으므로 입찰 전 최신 금액과 부담 범위를 확인하세요.
- 배당 구조 구분. 채권자 미배당액이 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 승계채무를 혼동하지 마세요.
- 회차별 자금계획. 현재 227,000,000원, 1회 유찰 시 181,600,000원, 2회 유찰 시 145,280,000원입니다. 상권·임대수익·공실 가능성을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가 가치
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2015.08.27. 목포동부새마을금고 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
다만 감정가 227,000,000원이 곧바로 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 대상은 일반상업지역 내 1층 근린생활시설이고, 감정평가상 주변은 노선 상가지대이며 일부 평가대상 호실은 공실입니다. 현재 회차에서는 최저가와 실질취득액이 모두 227,000,000원입니다. 이 사건은 “권리 위험은 낮지만, 상가의 실제 이용가치와 환금성을 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
