대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 109호 근린시설입니다. 소유자 맹영이는 2018.09.21. 거래가 87,776,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 오케이저축은행이 채권최고액 544,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2024년 윤호영 근저당과 2025년에 집중된 가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 단순하지만, 이 사건의 숫자는 매우 이례적입니다. 감정가 91,800,000원에서 7회 유찰되어 현재 최저가는 7,560,000원, 감정가의 8.24%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 오히려 반복 유찰 자체가 이 근린시설의 환금성·현황·수요를 추가 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 109호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 맹영이 (2018.09.21. 거래가 87,776,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,800,000원 / 7,560,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 321,984,933원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.09.21. 을구 2번 오케이저축은행 근저당입니다. 이후 2024.03.29. 윤호영 근저당, 2025년의 가압류 6건 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 본건은 공실, 별도 호실 신고 존재
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 0원 |
점유 신고가 확인된 갈리파노바나타리아의 전입일은 2024.08.30.로 말소기준권리인 2018.09.21.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 신고된 점유 부분은 122호·123호입니다. 반면 이번 분석 대상은 1층 109호이며, 매각물건명세서 비고상 본건 현황은 공실입니다.
③ 가격 판단 — 8.24%까지 내려왔지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 7,560,000원으로 감정가 91,800,000원의 8.24%입니다. 8회 유찰 시 시나리오는 5,292,000원(감정가 5.76%), 9회 유찰 시는 3,704,399원 (감정가 4.04%)으로 계산되어 있습니다.
그러나 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 등 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정하면 안 됩니다. 특히 이미 7회 유찰되었다는 사실 자체가 이 상가의 환금성이나 현장 조건을 시장이 보수적으로 보고 있을 가능성을 점검해야 하는 근거입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 536,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 7,023,920원 |
| 3. 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 77,845,155원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 37,401,520원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 536,080원과 오케이저축은행 7,023,920원으로 매각대금 전액이 소진되며, 채권자 총 미배당액은 993,750,014원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근의 더블유에스홍명상가로, 주변은 상업시설·근린생활시설·공원 등이 형성된 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층이며, 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 1,044㎡, 평탄한 부정형 토지이며 공시지가는 2,601,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 바닥표지·건물번호 표지는 있으나 경계벽이 일부만 존재하므로 109호의 실제 독립 범위와 현황을 확인하세요.
- 점유 확인. 매각물건명세서상 현황은 공실입니다. 현장 방문으로 현재 점유·영업 여부가 동일한지 재확인하세요.
- 별도 호실 신고 구분. 갈리파노바나타리아의 점유 신고는 122호·123호이고, 분석 대상은 109호입니다. 호실별 현황을 혼동하지 않도록 확인하세요.
- 유찰 원인 확인. 7회 유찰된 물건이므로 단순히 감정가 대비 할인율만 보지 말고 상권·임대수요·호실 구조·재매각 가능성을 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다. 별도의 현장 임대료·매매 호가 검증이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 매우 크지만 등기상 후순위 채권은 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “8.24%라는 숫자보다 7회 유찰의 이유가 중요하다”
이 사건은 권리관계만 보면 말소기준이 명확하고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 91,800,000원짜리 근린시설이 7회 유찰되어 7,560,000원까지 내려왔다는 사실은 가격 할인폭보다 더 중요한 정보입니다. 현황은 공실이고, 바닥표지·건물번호 표지는 있으나 경계벽이 일부만 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 얼마나 낮은지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 현장 독립성·상가 수요·환금성 검증입니다.
