10,800,000원
대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 109호 근린시설입니다. 소유자 맹영이가 2018년 9월 12일 매매를 원인으로 거래가액 87,776,000원에 취득했고, 같은 달 21일 오케이저축은행에 채권최고액 544,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024년 윤호영 근저당 36,000,000원, 2025년 다수의 가압류와 오케이저축은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 권리구조 자체보다 중요한 것은 6회 유찰, 근린시설이라는 용도, 그리고 경계벽이 일부만 존재하는 현황입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층109호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 더블유에스홍명상가 1층 109호 |
| 소유자 | 맹영이 (2018.09.12 매매 · 거래가액 87,776,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,800,000원 / 10,800,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 321,984,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현황 | 공실 · 바닥표지 및 건물번호 표지 존재 · 경계벽 일부만 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017년 남대전농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 유효한 말소기준은 2018.09.21 오케이저축은행 근저당입니다. 이후 설정된 윤호영 근저당과 2025년 가압류 6건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차관계 — 신고 1건, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 미상 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신고된 임차관계는 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 2024.08.30으로 말소기준일 2018.09.21보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 점유부분은 122호·123호로 표시되어 본건 109호와 호수가 일치하지 않습니다.
③ 가격 — 감정가의 11.8%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 91,800,000원, 현재 최저매각가는 10,800,000원으로 감정가의 약 11.8%입니다. 숫자만 보면 매우 크게 할인된 것처럼 보이지만, 이 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 여부는 확인할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서는 ‘감정가 대비 할인율’보다 왜 10,800,000원까지 내려왔는지를 따져야 합니다. 근린상가의 환금성, 공실 상태, 경계벽 일부만 존재하는 물리적 현황이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 594,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 10,205,600원 |
| 3. 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 77,845,155원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 37,401,520원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 1,000,773,934원, 예상배당은 10,205,600원, 미배당은 990,568,334원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 5.5% 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근이며, 주변은 상업시설·근린생활시설·공원 등으로 이루어진 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 감안한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층으로, 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 현황. 공실이며 바닥표지와 건물번호 표지는 있으나 경계벽이 일부만 존재합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 북동측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다. 토지는 부정형 평탄, 상업용 건부지입니다.
- 공시지가. 2,601,000원/㎡이며 토지면적은 1,044.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전유부분 경계 확인. 경계벽이 일부만 존재하므로 현장에서 109호의 실제 점유범위와 구획 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 호수 대조. 신고된 임차인의 점유부분은 122호·123호로 본건 109호와 다르므로 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시장가를 판단할 수 없습니다.
- 환금성 검토. 6회 유찰된 근린시설인 만큼 매수 이후 재매각·임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가와 명세서상 공실이지만 입찰 직전 실제 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.8%까지 내려왔다는 사실이 곧 싸다는 뜻은 아니다”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 2018년 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 경매의 핵심은 권리만이 아닙니다. 감정가 91,800,000원이 6회 유찰 끝에 10,800,000원까지 내려왔고, 용도는 근린시설입니다. 여기에 공실, 일부만 존재하는 경계벽, 실거래 시세 부재가 겹칩니다.
권리는 통과, 가격은 현장 검증 전까지 판단 보류. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 109호의 실제 물리적 구획과 임대·재매각 가능성을 확인해 현재 10,800,000원이 정말 시장에서 의미 있는 가격인지 판단하는 데 있습니다.
