대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 111호 근린시설입니다. 소유자 맹영이는 2018년 9월 21일 거래가 87,776,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사오케이저축은행이 채권최고액 544,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 윤호영의 근저당과 여러 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 이 물건은 이미 6회 유찰되어 감정가 91,800,000원에서 최저매각가 10,800,000원까지 내려왔습니다. 낮은 숫자는 눈에 띄지만, 근린시설은 주거용 부동산보다 환금성 변동이 크고 비교 실거래도 확인되지 않아 “감정가 대비 많이 싸다”는 이유만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층111호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 현황 공실 |
| 소유자 | 맹영이 · 2018.09.21. 거래가 87,776,000원에 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 91,800,000원 / 10,800,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 321,984,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 공시지가 | 2,601,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2018년 오케이저축은행이 말소기준
2017년 남대전농업협동조합 근저당은 2018년 해지되어 이미 말소됐고, 2018년 9월 21일 설정된 오케이저축은행 근저당권이 현재 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 윤호영 근저당과 2025년 이후의 가압류 6건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 — 본건은 공실, 신고 임차인은 122·123호
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 미상 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
신고된 임차인은 122호·123호 점유자로, 본건인 111호와 점유부분이 다릅니다. 전입신고일 2024.08.30은 말소기준일 2018.09.21보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 계산상 매수인 승계액은 0원입니다. 본건 111호는 매각물건명세서 비고상 현황 공실입니다.
③ 가격 — 감정가 91,800,000원에서 10,800,000원까지
현재 회차는 6회 유찰, 최저매각가는 10,800,000원입니다. 데이터상 현재 회차 비율은 0.1176이며 회차 표시는 감정가의 12%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 7회 유찰 7,559,999원, 8회 유찰 5,291,999원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시장보다 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 6회 유찰 자체가 시장이 앞선 가격대에서 충분한 매수 수요를 보이지 않았다는 사실을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 10,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 594,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 10,205,600원 |
| 3. 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 77,845,155원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 37,401,520원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 1,000,773,934원 중 현재 매각가 가정에서 10,205,600원이 배당되고, 미배당액은 990,568,334원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 5.5% 추정치이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근의 더블유에스홍명상가로, 주변은 상업시설·근린생활시설·공원 등으로 이루어진 근린상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 현황 공실이며 바닥표지와 건물번호 표지는 있으나 경계벽은 일부만 존재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 1층 호실이며 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 15m 내외 도로에 접하고, 토지는 1,044.0㎡의 부정형 평탄한 상업용 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중로2류 접합·중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 근린시설이고 6회 유찰된 물건입니다. 비교 실거래가 확인되지 않는 만큼 실제 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 111호 실제 경계 확인. 경계벽이 일부만 존재하므로 바닥표지·건물번호와 실제 구획을 현장에서 대조하세요.
- 공실 상태 재확인. 명세서상 공실이지만 입찰 직전 점유상태가 바뀌지 않았는지 다시 확인하세요.
- 임차인 구분. 갈리파노바나타리아의 점유부분은 122호·123호로 기재돼 본건 111호와 다릅니다. 호실 혼동 없이 서류 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 6회 유찰·최저 10,800,000원이라는 숫자만으로 시세 대비 저평가라고 단정하지 말고, 현장 임대료·공실률·유사 호실 매매사례를 별도로 확인하세요.
- 권리 확인. 말소기준은 2018.09.21 오케이저축은행 근저당이며 이후 권리는 소멸 예정입니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서를 다시 발급해 변동 여부를 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표의 집행비용 및 실제 배당액은 변동될 수 있으므로 배당요구 종기 이후 제출된 권리와 조세채권을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰에는 이유가 있다
이 물건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2018년 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 윤호영 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 감정가 91,800,000원이 6회 유찰 끝에 10,800,000원까지 내려왔고, 현황은 공실이며 경계벽도 일부만 존재합니다. 근린상가 특성상 실사용·임대수요와 호실의 독립성이 환금성을 좌우합니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 현장성과 환금성은 보수적으로” 접근하는 것이 맞습니다.
