10,800,000원
대전지방법원 2025타경503162. 대전광역시 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 110호 근린시설입니다. 맹영이가 2018.09.21. 거래가액 87,776,000원으로 소유권을 이전받은 날, 오케이저축은행이 채권최고액 544,800,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 윤호영의 근저당과 여러 가압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 91,800,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가 10,800,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 오히려 다회 유찰 자체와 상가의 현황·구획 상태를 가격 판단의 핵심 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층110호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 / 층 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 맹영이 (2018.09.21. 소유권이전 · 거래가액 87,776,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 91,800,000원 / 10,800,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 321,984,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현황 | 공실 · 바닥표지 및 건물번호 표지 존재 · 경계벽 일부만 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.09.21. 을구 2번 오케이저축은행 근저당입니다. 그보다 앞선 남대전농업협동조합 근저당은 2018.09.27. 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 윤호영 근저당과 2025년의 가압류 6건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차 관련 기록 — 점유부분 호수 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 미상 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차 관련 기록의 점유부분은 122호·123호로 기재되어 있어 본건 110호와 호수가 일치하지 않습니다. 전입일 2024.08.30.은 말소기준일 2018.09.21.보다 뒤이므로 기록상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 배당요구는 2025.08.26. 접수됐습니다. 한편 본건 매각물건명세서 비고는 현황 공실로 기재돼 있으므로 입찰 전 110호와 122·123호의 점유·구획 상태를 현장에서 분리 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·유찰 흐름 — 감정가 12% 구간, 시세 판단은 보류
현재 회차는 6회 유찰, 최저매각가 10,800,000원입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 7,559,999원, 8회 유찰 시 5,291,999원으로 제시돼 있습니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 하락만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (6회 유찰, 감정가 12%) | 10,800,000원 | 10,205,600원 | 990,568,334원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 7,559,999원 | 7,023,919원 | 993,750,015원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 (감정가 6%) | 5,291,999원 | 4,796,743원 | 995,977,191원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 10,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 5.5% 추정) | - | 594,400원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 10,205,600원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 77,845,155원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 37,401,520원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액은 1,000,773,934원, 채권자 예상배당은 10,205,600원, 미배당은 990,568,334원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근이며, 주변은 상업시설·근린생활시설·공원 등으로 이루어진 근린상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공실이며 바닥표지와 건물번호 표지는 존재하나 경계벽이 일부만 존재합니다. 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 원도심·하천 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평탄한 상업용 건부지이며 공시지가는 2,601,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 바닥표지와 건물번호 표지는 존재하지만 경계벽은 일부만 존재합니다. 현장에서 110호의 실제 범위와 독립 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 임차 기록 대조. 갈리파노바나타리아의 점유부분은 122호·123호로 기재돼 있습니다. 본건 110호와의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 91,800,000원에서 최저가 10,800,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 하락만으로 시세 차익을 전제하면 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인. 6회 유찰이라는 결과와 공실·경계벽 상태를 함께 보고, 임대 가능성·재매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 990,568,334원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 현장 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018.09.21. 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 윤호영 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 투자 판단의 어려움은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 이미 6회 유찰됐고, 현황은 공실이며 경계벽이 일부만 존재합니다. 임차 관련 기록도 122호·123호로 본건 110호와 호수가 일치하지 않습니다.
따라서 현재 최저가 10,800,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 부여하기보다는, 110호의 정확한 경계·독립 이용 가능성·임대 가능성·재매각 가능성을 먼저 확인하는 사건입니다. 권리 인수는 0원이지만, 다회 유찰된 근린시설의 환금성과 현장 상태가 최종 입찰가를 좌우합니다.
