대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 122호의 근린시설입니다. 소유자 맹영이는 2018.09.21. 거래가액 90,308,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 오케이저축은행이 채권최고액 544,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 윤호영 근저당과 농업협동조합중앙회·한국농수산식품유통공사·서울보증보험· 농업협동조합중앙회·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되지만, 점유관계는 단순하지 않습니다. 2024.08.30. 전입신고가 확인되는 갈리파노바나타리아는 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 ‘갈리파’, ‘타리아’로 별도 기재된 점유자는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 계산된 인수 0원을 곧바로 최종 실질취득액으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린상가지대 · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 맹영이 (2018.09.21. 소유권이전 · 거래가액 90,308,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,100,000원 / 22,718,000원 (6회 유찰 · 감정가 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 321,984,933원 |
| 말소기준 | 2018.09.21. 오케이저축은행 근저당권 · 채권최고액 544,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2018.09.21. 오케이저축은행 근저당 이후 설정된 윤호영 근저당과 가압류 5건, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 남대전농업협동조합 근저당과 2020년 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리의 직접 인수는 없습니다. 다만 임차인·점유자의 대항력 여부는 등기 순위와 별도로 보아야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 1건은 대항력 없음, 2건은 미상
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 미상 | 2025.08.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 갈리파 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 타리아 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 해석 — 11.76%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 22,718,000원으로 감정가 193,100,000원의 11.76% 수준입니다. 6회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크게 보이지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저평가·가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,718,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 808,924원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 21,909,076원 |
| 3. 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 80,403,534원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 965,930,793원 중 예상 배당액은 21,909,076원이고, 미배당액은 944,021,717원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제 및 대항력 미상 점유자에 따른 변동 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근이며, 주변은 상업시설·근린생활시설·공원 등으로 이루어진 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정요항표에는 공실 상태로 기재되어 있으면서, 기호(4)·(5)는 일단의 소매점으로 이용 중이라고 별도 기재되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중로2류 접합·중점경관관리구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,601,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물이며 기본 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인부터 확정. 갈리파·타리아의 전입신고일, 실제 점유관계, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 여부와 실질 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 갈리파노바나타리아. 2024.08.30. 전입으로 말소기준 2018.09.21.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관계는 추가 확인 대상입니다.
- 6회 유찰의 의미 확인. 최저가 22,718,000원 자체보다 왜 6회 유찰됐는지 현장 접근성·점포 형상·공실·영업 가능성·관리 상태를 점검해야 합니다.
- 경계·호수 특정. 매각물건명세서 비고상 일괄매각목록 4·5는 일단의 소매점으로 이용 중이고, 외부 경계벽은 있으나 상호 경계벽 일부만 존재하며 내부 건물번호표가 확인되지 않았습니다. 122호와의 관련 여부를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산상 인수 0원이라도 당해세·최우선변제·미상 점유자의 권리관계가 확정되기 전에는 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “11.76% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 환금성
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 경매의 핵심 위험은 등기부 밖에 남아 있습니다. 임차인 관련 기재 3건 가운데 1건은 대항력 없음으로 정리되지만, 2건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 게다가 물건은 6회 유찰되어 최저가가 감정가의 11.76%까지 내려왔으나, 이를 검증할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 등기는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 아직 미완성. 이 물건은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 누가 어떤 권리로 점유하는지, 그 가격에 다시 팔 수 있는지를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
