대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 127호 근린시설입니다. 소유자 맹영이는 2018.09.21. 거래가 93,684,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 오케이저축은행이 채권최고액 544,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤에 설정된 윤호영 근저당과 여러 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 정리됩니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성입니다. 매각물건명세서상 현황은 공실이고, 바닥표지와 건물번호 표지는 존재하지만 경계벽이 일부만 존재합니다. 감정평가에서도 더블유에스홍명상가 주변을 상업시설·근린생활시설·공원 등이 형성된 근린상가지대로 평가하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 127호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 맹영이 (2018.09.21. 거래가 93,684,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 98,100,000원 / 8,079,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 321,984,933원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.09.21. 설정된 오케이저축은행 근저당권 544,800,000원입니다. 2024.03.29. 윤호영의 근저당권 36,000,000원과 2025년에 설정된 가압류들은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸 예정입니다. 현재 최저매각가 기준 예상배당에서는 오케이저축은행에도 7,533,578원만 배당되고 나머지 후순위 채권에는 배당이 없습니다.
② 점유·임차 확인 — 호수 불일치와 보증금 미상
| 성명 | 기재 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 갈리파노바나타리아의 기재 부분은 122호·123호로, 매각 대상인 127호와 호수가 일치하지 않습니다. 전입일 2024.08.30.은 말소기준일 2018.09.21.보다 뒤여서 대항력은 없으며, 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당요구는 2025.08.26. 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 7회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
감정가는 98,100,000원, 현재 최저매각가는 8,079,000원으로 감정가의 8.24%입니다. 절대금액과 할인폭만 보면 매우 낮아 보이지만, 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 응찰이 반복해서 성립하지 않았음을 보여줍니다.
현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가나 과거 취득가를 곧바로 현재 시장가격으로 대체해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 반복거래로 가격을 잡기 어려워, 임대 가능성·상권·구획 상태·관리비·전용 사용성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,079,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 545,422원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 7,533,578원 |
| 3. 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 80,403,534원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 965,930,793원 중 채권자 예상배당은 7,533,578원이며, 미배당은 958,397,215원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근의 근린상가지대로, 주변에 상업시설·근린생활시설·공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황. 공실이며, 기본적인 급배수·위생설비, 승강기설비, 소방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 북동측으로 노폭 약 15m 내외 도로에 접합니다. 공시지가는 2,601,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 127호 실제 경계 확인. 바닥표지와 건물번호 표지는 있으나 경계벽이 일부만 존재하므로, 등기상 전유부분과 현황 사용구획을 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 현황은 공실로 기재돼 있지만 조사된 갈리파노바나타리아의 기재 호수는 122호·123호입니다. 대상 127호의 실제 점유자를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 상가 수익성 검증. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격을 판단하지 말고, 실제 임대 가능 조건과 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 7회 유찰된 만큼 단순 가격 문제인지, 구획·관리·상권·환금성 문제인지 현장과 관리주체를 통해 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 958,397,215원 남더라도 현재 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 중요한 것은 ‘왜 7번 유찰됐는가’
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸해 권리 인수액은 0원입니다. 그러나 근린시설은 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 안전성이 확보되는 유형이 아닙니다. 감정가 98,100,000원에서 최저가 8,079,000원까지 내려왔고 7회 유찰됐으며, 현황 공실에 경계벽도 일부만 존재합니다. 현재 확인되는 실거래 비교 근거도 없어 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 단정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 127호의 실제 구획·점유·임대 가능성과 향후 환금성을 현장에서 확인하는 데 있습니다.
