11,542,000원
대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 127호 근린시설입니다. 소유자 맹영이는 2018.09.12. 매매를 원인으로 93,684,000원에 취득했고, 2018.09.21. 소유권이전과 동시에 주식회사오케이저축은행 명의의 채권최고액 544,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 2024.03.29. 윤호영의 채권최고액 36,000,000원 근저당, 2025년의 여러 가압류와 2025.08.18. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층127호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 맹영이 · 2018.09.12. 매매 · 거래가액 93,684,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 98,100,000원 / 11,542,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 321,984,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 등기국 · 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 2018.09.21. 근저당이 말소기준
말소기준은 을구 2번 주식회사오케이저축은행 근저당입니다. 2017.11.15. 남대전농업협동조합 근저당은 2018.09.21. 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 2020년 강제경매개시결정 역시 취하 후 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 근저당과 가압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차 관계 — 신고는 있으나 본건 호수와 다르다
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
갈리파노바나타리아의 점유 표시는 122호·123호이고 본건은 127호입니다. 전입일 2024.08.30.은 말소기준권리인 2018.09.21.보다 늦어 기록상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 — 6회 유찰, 감정가의 11.77%
감정가는 98,100,000원이고 현재 최저매각가는 11,542,000원입니다. 6회 유찰을 거치며 감정가의 약 11.77%까지 내려왔습니다. 다만 근린시설은 이미 반복 유찰됐고, 현황 공실·점포 경계벽 일부 존재라는 물리적 조건도 있어 단순히 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.77% | 11,542,000원 | 954,996,549원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 8,079,399원 | 958,396,823원 |
| 8회 유찰 시 | 5.77% | 5,655,579원 | 960,777,014원 |
④ 예상배당표 (매각가 11,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,756원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 10,934,244원 |
| 3. 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 80,403,534원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 965,930,793원 중 현재 회차에서 채권자 예상배당은 10,934,244원, 미배당은 954,996,549원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·물리 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근으로, 주변은 상업시설·근린생활시설·공원 등으로 이루어진 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 감안한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물의 1층 점포이며 기본 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·중로2류 접합·중점경관관리구역이며 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,601,000원/㎡, 토지면적 1,044.0㎡, 지목 대, 평지·부정형입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 경계. 바닥표지와 건물번호는 있으나 경계벽이 일부만 존재하므로 127호의 실제 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 매각물건명세서상 현황 공실입니다. 인도 상태와 내부 사용 흔적을 직접 확인하는 편이 안전합니다.
- 임차 신고 호수. 갈리파노바나타리아의 점유 표시는 122호·123호로 본건 127호와 다릅니다. 현장과 관련 서류를 함께 대조해야 합니다.
- 유찰 원인. 6회 유찰이라는 사실 자체가 핵심 위험 신호입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 수요와 환금성을 우선 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권자 미배당이 954,996,549원에 달하지만 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 계산은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 6회 유찰은 가볍지 않다”
권리구조만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2018.09.21. 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격과 물리 상태는 별개의 문제입니다. 감정가 98,100,000원에서 6회 유찰되어 11,542,000원까지 내려왔고, 현황은 공실이며 점포 경계벽도 일부만 존재합니다. 따라서 이 물건은 “감정가 대비 88% 넘게 싸졌다”는 숫자보다 왜 여섯 차례나 유찰됐는지, 127호의 독립 사용성과 환금성이 실제로 확보되는지를 확인하는 것이 먼저입니다. 권리는 소멸형, 가격은 검증형. 현재 단계의 핵심 판단입니다.
