대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 126호 근린시설입니다. 소유자 맹영이는 2018년 9월 거래가액 93,684,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 오케이저축은행이 채권최고액 544,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 윤호영 근저당과 여러 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건의 핵심은 단순한 권리소멸 여부보다 6회 유찰된 근린시설이라는 사실입니다. 감정가 98,100,000원에서 현재 최저매각가는 11,542,000원까지 내려왔습니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 특히 현황은 공실이고 바닥표지 및 건물번호 표지는 존재하지만 경계벽이 일부만 존재하는 것으로 기재되어 있어, 실제 126호의 범위와 이용 가능 상태를 현장에서 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 126호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 더블유에스홍명상가 1층 |
| 소유자 | 맹영이 (2018.09.12. 매매 · 거래가액 93,684,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,100,000원 / 11,542,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 청구액 | 321,984,933원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현황 | 공실 · 바닥표지 및 건물번호 표지 존재 · 경계벽 일부만 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017년 남대전농업협동조합 근저당은 2018년 9월 말소됐고, 2018.09.21. 설정된 오케이저축은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 2024년 윤호영 근저당, 2025년 농업협동조합중앙회·한국농수산식품유통공사·서울보증보험·신용보증기금 등의 가압류와 본건 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 확인 — 신고 1명, 본건 호수와는 다르다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 미상 | 2025.08.26 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차 관련 신고자는 실제 1명이며 점유 부분은 122호·123호로 기재돼 있습니다. 본건은 126호이므로 신고된 점유 부분과 호수가 다릅니다. 전입일 2024.08.30.은 말소기준일 2018.09.21.보다 뒤여서 기재된 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,756원 |
| 1. 오케이저축은행 근저당 | 544,800,000원 | 10,934,244원 |
| 2. 윤호영 근저당 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 농업협동조합중앙회 가압류 | 168,300,000원 | 0원 |
| 4. 한국농수산식품유통공사 가압류 | 31,125,010원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험주식회사 가압류 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 농업협동조합중앙회 가압류 | 80,403,534원 | 0원 |
| 7. 신용보증기금 가압류 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 965,930,793원 중 채권자 배당액은 10,934,244원, 미배당은 954,996,549원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 집행비용은 매각가의 5.3% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 6회 유찰 — 싸다고 단정할 수 없는 이유
현재 최저매각가 11,542,000원은 감정가 98,100,000원의 11.77%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 자료에는 동일 상가나 인근 근린시설의 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11,542,000원 | 10,934,244원 | 954,996,549원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8,079,399원 | 7,533,970원 | 958,396,823원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5,655,579원 | 5,153,779원 | 960,777,014원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근이며, 주변은 상업시설·근린생활시설·공원 등으로 이루어진 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 당시 현황은 공실 상태로 기재됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층으로, 외벽 석재타일·복합판넬, 바닥 타일, 강화유리 창호 등이 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적 1,044㎡, 공시지가 2,601,000원/㎡, 상업용 부지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 126호 경계 확인. 바닥표지와 건물번호 표지는 있으나 경계벽이 일부만 존재하므로 현장에서 실제 전유부분의 범위와 출입·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 임차 신고 호수 대조. 갈리파노바나타리아의 신고 점유 부분은 122호·123호입니다. 본건 126호와의 관계를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 11.77%라는 숫자만으로 저평가라고 판단하지 말고, 동일 상가 및 주변 근린시설의 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실·환금성. 공실 상가이고 6회 유찰된 물건이므로 재매각 가능성과 임차수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 집합건물 공용부분 부담 여부를 관리주체와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상가 자체’를 봐야 한다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2018년 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 98,100,000원짜리 근린시설이 6회 유찰돼 11,542,000원까지 내려왔다는 사실은 가격 할인만큼이나 시장성에 대한 경고로 읽어야 합니다. 특히 현황 공실, 일부 경계벽만 존재, 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리분석보다 126호의 정확한 물리적 범위, 실제 이용 가능성, 임대수요와 환금성입니다.
