대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 126호입니다. 소유자 맹영이가 2018년 9월 21일 거래가액 93,684,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 오케이저축은행의 채권최고액 544,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당은 공동담보목록이 있는 권리이며, 이 사건의 말소기준권리입니다.
2024년 윤호영의 근저당권이 추가됐고, 2025년 여러 채권자의 가압류와 오케이저축은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 8,079,000원으로 감정가의 약 8.24%까지 낮아졌습니다. 그러나 감정가 대비 할인율이 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다. 현황 공실과 불완전한 경계벽, 반복 유찰 이력이 함께 있는 만큼 단순한 저가 매수형 상가로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 126호 도로명주소: 대전광역시 중구 대전천서로 447 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합상가 1층 · 현황 공실 |
| 소유자 | 맹영이 (2018.09.21. 소유권 취득 · 거래가액 93,684,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 98,100,000원 / 8,079,000원 (7회 유찰) |
| 감정가 대비 최저가 | 약 8.24% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 오케이저축은행 / 321,984,933원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.21. 을구 2번 · 오케이저축은행 근저당권 (채권최고액 544,800,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 점포 현황 | 바닥표지 및 건물번호 표지는 존재하나 경계벽 일부만 존재 |
① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2018년 9월 21일 설정된 오케이저축은행의 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 남대전농협 근저당권은 2018년 9월 27일 말소됐습니다. 이후 윤호영 근저당권과 가압류 5건, 임의경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 126호와 인접 호실의 구분이 중요
매각물건명세서에는 현황 공실로 기재돼 있습니다. 한편 현황조사 및 문건접수에 등장하는 갈리파노바나타리아의 신고 점유 부분은 122호·123호로, 이 사건의 매각 대상인 126호와 호실이 다릅니다. 이를 126호의 임차보증금 또는 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 신고인 | 신고 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호·123호 | 2024.08.30 | 말소기준 이후 전입 | 확정일자·보증금 미상 | 신고 있음 2025.08.26 |
위 신고인은 매각 대상 126호의 임차인으로 확인된 사람이 아닙니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 126호의 실제 임차인 및 독립 점유자는 확인되지 않았습니다.
③ 가격 비교 — 감정가의 8%라고 시세의 8%는 아니다
이 물건의 감정가는 98,100,000원, 현재 최저매각가는 8,079,000원입니다. 7회 유찰로 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락이 발생했습니다. 그러나 동일 상가·동일 용도의 최근 실거래와 실제 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 약 8.24% | 8,079,000원 | 현재 매각기일 기준 |
| 8회 유찰 시 | 약 5.76% | 5,655,300원 | 추가 유찰 가정 |
| 9회 유찰 시 | 약 4.04% | 3,958,709원 | 추가 유찰 가정 |
④ 예상배당표 (매각가 8,079,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 오케이저축은행 근저당권에 배분됩니다. 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 아래 채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 적용한 추정 기준입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 545,422원 |
| 1. 근저당 · 오케이저축은행 | 544,800,000원 | 7,533,578원 |
| 2. 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 95,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금 관리기관) | 80,403,534원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 추정 배당대상 채권 총액 | 965,930,793원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 7,533,578원 |
| 추정 미배당 합계 | 958,397,215원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
집행비용 545,422원은 추정치입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액 기준으로 실제 확정 채무 및 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 추정 미배당금은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중앙로역 동측 인근의 근린상가지대입니다. 주변은 상업시설·근린생활시설·공원 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려한 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 상가 건물입니다. 외벽은 석재타일·복합판넬, 내부는 페인팅·인테리어 및 타일 마감 등이며 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 15m 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·중로2류 접합·중점경관관리구역입니다. 토지는 부정형의 평탄한 상업용 건부지이며, 공시지가는 2,601,000원/㎡입니다.
- 점포 상태. 공실로 조사됐고 바닥표지와 건물번호 표지는 있으나 경계벽이 일부만 존재합니다. 공부상 구분과 현장 사용 구획을 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 반복 유찰과 현황 공실을 고려하면 감정가 대비 하락폭만으로 재매각 가능성이나 임대수익을 판단하기 어렵습니다. 독립 점포로 사용할 수 있는 범위와 실제 임차 수요를 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경계벽·호실 확인. 1층 126호의 바닥표지와 건물번호 표지, 실제 경계, 출입 동선이 집합건축물대장·등기·도면상 전유부분과 일치하는지 확인하세요.
- 독립 사용 가능 여부. 경계벽이 일부만 존재하는 상태에서 해당 점포를 단독으로 사용하거나 임대할 수 있는지, 필요한 구획 공사와 관련 비용을 확인하세요.
- 임차인·점유 확인. 122호·123호로 신고된 점유 관계를 126호의 임차 관계와 혼동하지 말고, 호실별 실제 사용 및 점유 범위를 현장에서 대조하세요.
- 시세와 임대수익. 감정가 98,100,000원 대비 최저가가 8,079,000원까지 낮아졌지만, 실제 거래가격과 임대료 및 공실 가능성을 검증하기 전에는 저가 매수 여부를 단정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 오케이저축은행 근저당권의 공동담보목록 제2018-221호와 윤호영 근저당권의 공동담보목록 제2024-1118호를 확인하고, 매각 대상 및 최종 권리관계를 대조하세요.
- 관리비·유지비 확인. 공실 점포의 미납 관리비, 공용부분 관리비, 시설 유지비 및 인도 이후 부담할 비용을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.14 입찰 전 사건 진행 상황과 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서의 최신 내용을 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 8%”보다 중요한 것은 실제로 쓸 수 있는 점포인가
이 물건은 말소기준권리 이후 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 인수 위험은 비교적 단순합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 매각가는 7회 유찰로 8,079,000원까지 내려왔고, 현황 공실에 경계벽도 일부만 존재합니다. 독립적인 점포 이용과 임대 가능성을 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 접근하는 것은 위험합니다. 별도의 최근 실거래·임대수익 검증 없이 가격 경쟁력을 단정할 수도 없습니다.
권리상 인수액은 0원, 가격 메리트는 미확정. 이번 물건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 낮은지가 아니라 126호를 독립적으로 사용·임대·재매각할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다. 반복 유찰과 불완전한 구획 상태를 고려하면 신중한 현장·서류 검증이 우선입니다.
