광주지방법원 2025타경31008. 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 113호의 근린시설·구분상가입니다. 등기상 소유자는 유한회사기상개발이고, 2016.04.26. 장수농업협동조합이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.03.26. 나주시 압류와 2025.01.16. 장수농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 제공된 권리관계상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 89,373,000원으로 감정가 761,000,000원의 11.74% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 9회 유찰이라는 사실 자체가 시장의 가격 수용성 또는 환금성에 대한 강한 경고 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31008 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층113호 (빛가람동,스페이스코웍) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 구분상가 · 지상3층 중 제1층 제113호 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 89,373,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장수농업협동조합 / 2,519,441,997원 |
| 말소기준 | 2016.04.26. 근저당권 · 장수농업협동조합 · 채권최고액 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2016.04.26. 장수농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 등기된 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 89,373,000원을 가정한 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 근저당권자가 전액 배당받지 못하고 572,635,714원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 11.74%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가 89,373,000원은 감정가 761,000,000원의 11.74%입니다. 이후 시나리오상 10회 유찰 시 71,498,400원, 11회 유찰 시 57,198,720원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교할 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 낙폭만을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 89,373,000원 | 87,364,286원 | 572,635,714원 |
| 10회 유찰 시 | 71,498,400원 | 69,811,429원 | 590,188,571원 |
| 11회 유찰 시 | 57,198,720원 | 55,769,143원 | 604,230,857원 |
이 물건에서 중요한 것은 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’보다 왜 9회나 유찰됐는지입니다. 감정평가상 주변은 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재한 상업지대이고 입지·교통은 모두 보통 수준으로 평가됐습니다. 구분상가는 주거용 집합건물과 달리 임대수익과 공실, 업종 적합성, 개별 점포의 가시성·동선 등에 따라 매수층이 크게 갈릴 수 있으므로 감정가 할인율이 곧 환금성을 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,008,714원 |
| 1. 근저당 · 장수농업협동조합 | 660,000,000원 | 87,364,286원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당권 채권최고액 660,000,000원 중 87,364,286원이 배당되고 572,635,714원이 미배당으로 남습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호(1)~기호(6)는 구분상가로 이용 중이며, 본건 113호는 철근콘크리트구조 지상3층 중 1층입니다.
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다. 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 왕복2차선 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하며, 중로2류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 냉방설비, 화재탐지·소방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세부터 별도 확인. 감정가 대비 11.74%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 1층 구분상가의 최근 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·업종 제한·가시성·수요 부족 등 상가 자체의 환금성 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유자를 대조해 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수를 구분. 현재 회차에서 근저당 미배당 572,635,714원이 발생하지만, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 상가 수익성 확인. 주변 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 수요와 본건 1층 113호의 실제 임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 아직 어렵다”
이 사건의 등기 권리구조만 보면 복잡하지 않습니다. 2016.04.26. 장수농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 매력은 다른 문제입니다. 감정가 761,000,000원에서 최저가 89,373,000원까지 내려온 9회 유찰 구분상가이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮은지 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 환금성·임대수요·점유상태와 실제 상가 시세 확인입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 반복 유찰을 감안하면 가격만 보고 접근하기에는 경계가 필요한 사건입니다.
