광주지방법원 2025타경31008. 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 116호로, 감정평가상 구분상가입니다. 등기상 소유자는 유한회사기상개발이며, 2016.04.26 장수농업협동조합의 채권최고액 606,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2024년 나주시 압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조 자체는 비교적 단순하지만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저매각가는 83,384,000원으로 감정가의 11.74% 수준까지 내려왔지만, 실제 거래 시세를 대조할 기준이 없어 이 할인율 자체를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 특히 이미 9회 유찰됐다는 사실은 응찰자가 감정가와 이후 회차 가격에서도 반복적으로 성립하지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31008 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층116호 (빛가람동,스페이스코웍) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 구분상가 · 지상3층 중 제1층 제116호 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 83,384,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장수농업협동조합 / 2,519,441,997원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.26 장수농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 606,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2016.04.26 장수농업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.26 나주시 압류와 2025.01.16 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 11.74%만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 710,000,000원에서 현재 최저매각가 83,384,000원까지 내려왔고, 현재 회차는 9회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오에서는 10회 유찰 시 66,707,200원, 11회 유찰 시 53,365,760원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 83,384,000원 | 11.74% | 524,516,912원 |
| 10회 유찰 시 | 66,707,200원 | 9.40% | 540,893,530원 |
| 11회 유찰 시 | 53,365,760원 | 7.52% | 553,994,824원 |
여기서 중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 전혀 다르다는 것입니다. 이번 사건에서는 실거래 시세를 대조할 근거가 없으므로, 최저가 83,384,000원이 시장에서 싼지 비싼지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 9회 유찰이라는 사실과 구분상가라는 용도를 감안해 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,900,912원 |
| 1. 근저당 · 장수농업협동조합 | 606,000,000원 | 81,483,088원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 83,384,000원에서는 집행비용 1,900,912원을 제외한 81,483,088원이 장수농업협동조합 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 미배당액은 524,516,912원이며, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자의 미회수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 ‘빛가람동행정복지센터’ 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재하는 상업지대이며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)~기호(6)는 모두 구분상가이며, 본건 제116호는 철근콘크리트구조 지상3층 중 제1층입니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며, 동측 왕복2차선 포장도로에 접합니다. 토지면적은 3,070.8㎡, 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설·소방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설·숙박시설·오피스텔이 혼재하는 상업지대의 구분상가이고, 현재까지 9회 유찰됐다는 점을 감안하면 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 11.74%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 실제 인근 구분상가의 매매·임대 수준을 직접 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대 관계가 미상이므로, 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하고 인도 가능성을 점검하세요.
- 적치물 확인. 제116호 내부의 소유자 미상 적치물은 매각 제외입니다. 반출 주체와 처리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 장수농업협동조합 근저당 미배당액 524,516,912원은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 물건의 등기 구조는 단순합니다. 2016년 장수농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 이미 9회 유찰됐고, 이용상태는 구분상가이며 임대 관계가 미상이고, 제116호 내부의 소유자 미상 적치물은 매각에서 제외됩니다. 게다가 실제 거래 시세를 대조할 근거가 없어 83,384,000원이 시장가격 대비 싼지 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가의 11.74%”보다 실제 점유·임대·상권·환금성 확인이 먼저인 물건입니다.
