54,964,000원
광주지방법원 2025타경31008. 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 115호의 구분상가입니다. 감정가 468,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 54,964,000원입니다. 등기상 말소기준은 2016.04.26 장수농업협동조합의 채권최고액 384,000,000원 근저당권이고, 그 뒤의 나주시 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
그러나 권리 소멸과 투자 안정성은 같은 문제가 아닙니다. 감정평가 이용상태는 구분상가이고, 주위는 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다. 여기에 9회 유찰이 누적됐고 임대 관계는 미상입니다. 특히 115호 내부에는 소유자 미상의 물건이 적치되어 있으며 매각물건명세서 비고상 이 적치물은 매각 제외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31008 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층115호 (빛가람동,스페이스코웍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 구분상가 · 지상3층 중 제1층 제115호 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 54,964,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권액 | 2,519,441,997원 |
| 말소기준 | 2016.04.26 장수농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
말소기준권리는 2016.04.26 장수농업협동조합 근저당권입니다. 2024.03.26 나주시 압류와 2025.01.16 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당표 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 9회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가 468,000,000원에서 현재 최저가는 54,964,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 시나리오의 비율은 0.1174이고, 표기상 감정가 12% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 최저가가 감정가 대비 크게 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 저평가됐다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 54,964,000원 | 53,574,648원 | 330,425,352원 |
| 10회 유찰 시 | 43,971,200원 | 42,779,718원 | 341,220,282원 |
| 11회 유찰 시 | 35,176,960원 | 34,143,775원 | 349,856,225원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가가 내려가고 장수농업협동조합 근저당의 미배당액은 오히려 커집니다. 하지만 이 미배당액은 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,389,352원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 장수농업협동조합 | 384,000,000원 | 53,574,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 384,000,000원 중 53,574,648원이 배당되고 330,425,352원이 미배당으로 남습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근이며 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)부터 기호(6)까지 모두 구분상가이며 본건은 지상3층 중 제1층 제115호입니다.
- 도로. 동측 왕복2차선 포장도로에 접하고, 토지 특성은 중로각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 상업용으로 이용 중인 사다리형 평지이며 토지면적은 3,070.8㎡, 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 시설. 기본적인 위생·급배수설비, 냉방설비, 화재탐지시설·소방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대 관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 적치물 확인. 제115호 내부의 소유자 미상 적치물은 매각에서 제외됩니다. 현존 여부와 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 상권·공실 확인. 근린생활시설·숙박시설·오피스텔이 혼재하는 상업지대라는 점과 9회 유찰 이력을 함께 놓고 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 11.74%라는 수치만을 적정가 근거로 삼지 말고 주변 상가의 실제 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서 근저당 미배당이 330,425,352원 발생하지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 현장 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 9회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2016.04.26 장수농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 나주시 압류와 경매개시결정은 소멸하며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 물건성과 환금성입니다. 감정가 468,000,000원에서 9회 유찰되어 54,964,000원까지 내려왔지만, 시세를 확인할 실거래 자료가 없고 임대 관계도 미상입니다. 더구나 115호 내부의 소유자 미상 적치물은 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 물건은 “싸게 내려온 상가”라고 먼저 결론낼 사건이 아니라, 왜 9회 유찰됐는지를 현장과 임대수요로 검증해야 하는 사건입니다.
