광주지방법원 2025타경31008. 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 114호의 근린시설·구분상가입니다. 감정 이용상태도 기호(1)~기호(6) 모두 구분상가로 기재되어 있어 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물로 봐야 합니다. 등기상 소유자는 유한회사기상개발이며, 2016.04.26. 장수농업협동조합 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 매각 이력입니다. 감정가 468,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 54,964,000원입니다. 비율만 보면 감정가의 약 11.74%지만, 상가 물건은 감정가 할인율 자체가 시세를 의미하지 않습니다. 특히 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31008 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층114호 (빛가람동, 스페이스코웍) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 구분상가 · 지상 3층 중 1층 114호 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 54,964,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 | 장수농업협동조합 |
| 청구액 | 2,519,441,997원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 현재 자료 기준 매수인이 승계하는 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 없으며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 말소기준은 2016.04.26. 장수농업협동조합 근저당권이고, 2024.03.26. 나주시 압류와 2025.01.16. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 9회 유찰이어도 ‘싸다’는 별개
감정가 468,000,000원이 현재 54,964,000원까지 낮아졌습니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 약 11.74%입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 43,971,200원, 11회 유찰 시 35,176,960원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 54,964,000원 | 53,574,648원 | 330,425,352원 |
| 10회 유찰 시 | 43,971,200원 | 42,779,718원 | 341,220,282원 |
| 11회 유찰 시 | 35,176,960원 | 34,143,775원 | 349,856,225원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,964,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,389,352원 |
| 1. 근저당 · 장수농업협동조합 | 384,000,000원 | 53,574,648원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 54,964,000원을 전제로 한 계산입니다. 장수농업협동조합 채권최고액 384,000,000원 중 53,574,648원이 배당되고 330,425,352원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 상가 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 구분상가이며, 본건 114호는 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 1층입니다.
- 주위환경. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근으로 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재하는 상업지대이며, 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 속하며, 토지는 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 공시지가. 2,022,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·냉방·화재탐지·소방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대 관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 9회 유찰로 감정가의 11.74%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이 비율만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 상가 수익성 확인. 근린시설·구분상가이므로 현장 공실 여부, 실제 임대료, 관리비, 상권 유동을 확인해야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 9회 유찰은 단순 할인 기회이기도 하지만 시장 수요·환금성 문제를 함께 점검해야 하는 신호입니다.
- 점유관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 330,425,352원은 채권자 측 미회수액이며, 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 상가 가치”
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2016.04.26. 장수농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인 신고도 없어 현재 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 468,000,000원이 54,964,000원까지 내려올 정도로 9회 유찰됐고, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 단순 할인율로 가격 매력을 평가할 수 없습니다. 주거용이 아닌 근린시설·구분상가인 만큼 공실·임대료·상권·재매각 가능성까지 확인해야 합니다. 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 현장검증 전 보수적으로 봐야 하는 물건”입니다.
