광주지방법원 2025타경31008. 나주시 빛가람동 스페이스코웍 1층 118호로, 감정평가 이용상태는 구분상가입니다. 소유자는 유한회사기상개발이며, 말소기준권리는 2016.04.26. 설정된 장수농업협동조합 근저당권(채권최고액 546,000,000원)입니다. 그 뒤 2024년 나주시 압류와 2025년 임의경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 현재 자료상 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 가격을 볼 때는 감정가 대비 할인율만으로 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 이미 8회 유찰됐고 현재 최저매각가는 91,311,000원으로 감정가 622,000,000원의 14.68% 수준입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 할인율을 곧바로 ‘시세 대비 저렴함’으로 바꿔 읽을 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31008 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층118호 (빛가람동, 스페이스코웍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 구분상가 · 철근콘크리트구조 지상3층 중 제1층 제118호 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 91,311,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장수농업협동조합 / 2,519,441,997원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.26. 장수농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 546,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 말소기준인 장수농업협동조합 근저당권보다 뒤에 설정된 나주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 2,519,441,997원이지만, 이 부동산의 등기상 근저당 채권최고액은 546,000,000원이며 예상배당표도 그 범위의 채권을 기준으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 14.68%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 91,311,000원으로 감정가 622,000,000원의 14.68%입니다. 다음 회차 시나리오는 9회 유찰 시 73,048,800원(감정가 11.74%), 10회 유찰 시 58,439,040원 (감정가 9.40%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14.68% | 91,311,000원 | 456,732,598원 |
| 9회 유찰 시 | 11.74% | 73,048,800원 | 474,666,078원 |
| 10회 유찰 시 | 9.40% | 58,439,040원 | 489,012,863원 |
여기서 중요한 점은 실거래 비교 자료가 없다는 것입니다. 감정가에서 크게 할인됐다는 사실은 확인되지만, 현재 최저가가 실제 시장 거래가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 구분상가인 만큼 주거용 집합건물처럼 단순한 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,043,598원 |
| 1. 근저당 · 장수농업협동조합 | 546,000,000원 | 89,267,402원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 근저당권자는 89,267,402원을 배당받고 456,732,598원이 미배당으로 남는 계산입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 구분상가이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층 중 1층 제118호입니다.
- 주위환경. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다. 감정평가상 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 토지 현황은 사다리형 평지의 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지지표. 토지면적 3,070.8㎡, 공시지가 2,022,000원/㎡, 지목은 대, 도로접면은 중로각지입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 냉방설비, 화재탐지·소방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 건축물 사항. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 자료에는 직접 비교할 실거래 가격이 없습니다. 최저가가 감정가의 14.68%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 단순 가격 문제뿐 아니라 상권·공실·임대수요·전용성·관리비 등 환금성 요인이 반영됐을 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 감정평가상 임대 관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 조사된 임차인은 없지만 실제 사용·점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 구분상가 운영비 확인. 관리비와 공용부분 관련 비용, 상가 운영상 부담을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 신청채권과 담보범위 구분. 신청채권자 청구액은 2,519,441,997원이지만 이 물건에 등기된 근저당의 채권최고액은 546,000,000원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 8회 유찰의 이유”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 2016년 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 조사된 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 환금성과 가격 검증입니다. 감정가 622,000,000원짜리 구분상가가 8회 유찰돼 91,311,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 자료가 없어 그 가격이 실제 시세보다 싼지는 확인되지 않습니다. 권리는 합격, 가격은 현장과 상권 검증이 먼저. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 ‘왜 여덟 번이나 시장에서 선택받지 못했는가’를 확인하는 데 있습니다.
