부산지방법원 2025타경5408. 부산 남구 대연동 제이캐슬 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)로 확인됩니다. 매각물건명세서 비고에는 실제 용도가 주거용이라고 적혀 있어, 아파트가 아니라 오피스텔성 집합건물을 주거로 이용해 온 구조로 보는 것이 맞습니다.
권리의 기준점은 2016.05.27 감천2동새마을금고 근저당입니다. 기존 우리은행·남부산농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 임차인들의 전입·주민등록은 2019년 이후입니다. 따라서 확인된 임차인 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 점유자가 5명이고 일부 보증금·확정일자는 확인되지 않아, 권리 인수와 별개로 배당·명도 확인 작업은 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 201호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제 주거용 |
| 소유자 | 김성옥 · 2016.05.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 48,363,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 감천2동새마을금고 / 247,345,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 제이캐슬 · 22세대 · 2013.03.18 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 임차인은 승계되지 않는다
2016.05.27 감천2동새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 351,000,000원이었고 2024.12.20 변경등기에는 290,700,000원으로 기재됩니다. 2025.03.20 박지수의 주택임차권등기는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 순위입니다. 임차권등기 내용에는 주민등록일 2020.10.08, 점유개시일 2020.10.08, 보증금 90,000,000원이 적혀 있어 기준권리보다 명백히 후순위입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·주민등록 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황철환 | 미상 | 2020.02.10 | 미상 | 2025.08.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 신미래 | 미상 | 2019.07.12 | 미상 | 2025.06.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이건희. | 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박채연 | 미상 | 2022.11.16 | 미상 | 확인 안 됨 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박지수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.10.08 | 90,000,000원 | 2025.03.20 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
다섯 명 모두 말소기준일 2016.05.27 이후의 전입·주민등록입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인은 없고 매수인 보증금 승계액은 0원입니다. 박지수의 90,000,000원 임차보증금도 그 자체를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 다른 네 명은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 배당순위·배당액은 별도 확인이 필요하고, 점유가 계속된다면 명도 절차는 가격과 별개의 실무 리스크입니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 48,363,000원으로 감정가 141,000,000원의 34.3% 수준입니다. 표면 할인폭은 크지만, 이 물건은 동일 면적 실거래 금액과 직접 맞춰볼 가격 기준이 형성되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확실하다”고 결론 내리면 안 됩니다.
제이캐슬은 22세대 규모이고 준공일은 2013.03.18입니다. 시세 비교 기준 면적은 27.28㎡이나 직접 일치하는 거래 면적으로 확인되지 않았습니다. 이런 경우 감정가 대비 할인율은 참고값일 뿐, 낙찰가의 시장 적정성을 확정하는 기준으로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,270,534원 |
| 2. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 351,000,000원 | 47,092,466원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 근저당 채권 중 303,907,534원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션은 351,000,000원 채권최고액을 기준으로 계산되어 있고, 2024.12.20 변경등기에는 290,700,000원으로 기재됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 남구도서관 남동측 인근. 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 대연역(2호선)과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 201호. 도시가스 난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 주상용 부지. 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 공부상 오피스텔을 실제 주거용으로 이용한다고 기재됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 다섯 명의 점유현황, 보증금, 확정일자, 실제 퇴거 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료와 다시 대조해야 합니다.
- 박지수 임차권. 보증금 90,000,000원, 주민등록·점유개시 2020.10.08, 확정일자 2020.09.21 및 2022.08.17 기재를 확인하고 배당요구 및 말소 처리를 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 등기의 매각 후 처리와 임대사업 관련 법적 지위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 감정가 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 대연동 유사 오피스텔·근린시설의 현재 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 명도 비용. 선순위 대항력은 없더라도 실제 임차인이 5명 확인되는 만큼 인도명령·점유이전·이사협의에 드는 시간과 비용을 반영해야 합니다.
- 배당 수치 확인. 근저당 최초 채권최고액 351,000,000원과 2024.12.20 변경등기 290,700,000원의 차이를 배당요구채권·채권계산서와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 가격”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준보다 앞선 대항 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원이고, 권리 자체는 선순위 임차보증금을 떠안는 유형이 아닙니다. 반면 실제 임차인은 5명이고, 민간임대주택등기와 공부상 오피스텔·실제 주거용이라는 이용상태가 함께 존재합니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 48,363,000원은 감정가의 34.3%지만, 직접 비교할 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 이미 3회 유찰돼 단지 평균 유찰 횟수 2.4회를 넘어선 상태라는 점도 무시하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 확신과 점유 정리는 별개의 문제. 이 물건은 할인율보다 현장·점유·실제 시장가 검증이 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
