부산지방법원 2025타경5408. 대연동 제이캐슬 2층 205호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정요항표상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서 비고에는 실제용도가 주거용으로 기재돼 있어 공부상 용도와 실제 사용형태를 함께 봐야 합니다. 소유자는 김성옥이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2016.05.27. 설정된 감천2동새마을금고 근저당권입니다.

현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 49,049,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 낮아졌지만, 동일 면적에 맞는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 할인율과 시세 할인율을 같은 의미로 보면 안 됩니다. 가격 판단은 현장과 별도의 실거래 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

말소기준권리는 2016.05.27. 감천2동새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 351,000,000원이고 2024.12.20. 변경등기에 채권최고액 290,700,000원이 기재돼 있습니다. 제공된 배당 시나리오는 근저당 채권액 351,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다.

2016.06.13. 설정된 송필우의 전세권 75,000,000원은 2017.10.16. 이미 등기부상 말소됐습니다. 박채연의 90,000,000원 임차권등기는 2025.04.28. 이루어져 말소기준보다 늦고, 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 2025.06.04. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 — 실제 임차인 4명, 보증기관 중복신고 1건

보증기관 대위·승계자인 시보증은 실제 임차인이 아니라 황철환 보증금에 대한 중복신고입니다. 따라서 보증금을 별도로 합산하지 않으며, 실제 임차인은 황철환·신미래·이건희.·박채연 4명으로 봅니다.

모든 전입일은 말소기준권리인 2016.05.27.보다 늦습니다. 제공된 권리판정에서도 대항력은 모두 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 황철환·신미래·이건희.는 보증금 또는 확정일자 정보가 확인되지 않아 배당관계는 별도로 확인해야 합니다. 이 점과 별개로 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 비교자료는 없다

감정가는 143,000,000원, 현재 최저매각가는 49,049,000원으로 3회 유찰 후 감정가의 34.3%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 34,334,300원, 5회 유찰 시 24,034,010원입니다.

다만 제이캐슬 관련 시장 자료에는 대상 면적과의 일치 여부가 일치하지 않음으로 표시돼 있고, 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 단정할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,049,000원 가정)

현재 최저가 가정 시 근저당 채권의 미배당액은 303,233,882원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 대연동 남구도서관 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대연역(2호선)과 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 내 2층이며, 도시가스 난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평탄한 사다리형 주상용 토지이며, 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 포함되며 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
• 규모. 제이캐슬은 22세대이며 준공일은 2013.03.18.입니다. 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.4회로 집계돼 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔)이면서 실제용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 원본 확인. 현재 최저가 49,049,000원이 감정가의 34.3%라는 사실과 시세 대비 할인 여부는 별개입니다. 동일·유사 면적의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
• 실제 임차인 4명 확인. 황철환·신미래·이건희.·박채연의 실제 점유현황과 배당요구 관계를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복신고 제외. 시보증은 황철환 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
• 박채연 임차권. 임차보증금 90,000,000원, 임차권등기일 2025.04.28.이며 말소기준권리 이후의 권리입니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.06. 기재된 민간임대주택등기의 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 공부상 이용은 업무시설(오피스텔), 실제용도는 주거용으로 기재돼 있으므로 이용·대출·처분 전 용도 관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “싸 보인다”보다 먼저 볼 것은 점유와 용도

이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 143,000,000원에서 3회 유찰돼 49,049,000원까지 내려온 현재 최저가입니다. 권리 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 4명이고 일부 보증금·확정일자가 확인되지 않으며, 보증기관 대위·승계 중복신고와 민간임대주택등기, 공부상 업무시설과 실제 주거용의 차이가 함께 존재합니다.

무엇보다 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수는 0원이지만, 가격·점유·용도는 확인이 필요한 사건입니다. 3회 유찰이라는 할인율만 보고 결론 내리기보다 원본 명세서와 실제 점유, 동일 조건의 거래가격을 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.