부산지방법원 2025타경5408. 대연동 제이캐슬 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있으며, 매각물건명세서 비고에는 실제용도는 주거용이라고 적혀 있습니다. 현재 최저가는 47,677,000원으로 감정가 139,000,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다.
권리관계의 기준점은 명확합니다. 2016.05.27 설정된 감천2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 신미래의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 황철환·이건희.·박채연·신미래의 전입도 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5408 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 203호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 매각물건명세서 비고상 실제용도 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 · 제이캐슬 22세대 · 2013.03.18 준공 |
| 소유자 | 김성옥 · 2016.05.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 감천2동새마을금고 / 247,345,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인이라 인수 0원
말소기준은 2016.05.27 감천2동새마을금고 근저당입니다. 최초 채권최고액은 351,000,000원이고, 2024.12.20 변경등기에는 채권최고액 290,700,000원이 기재돼 있습니다. 과거 우리은행 근저당과 남부산농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 김성호의 전세권 70,000,000원도 2019.07.11 해지로 말소됐습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황철환 | 2020.02.10 · 점유부분 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.08.13 배당요구 · 전입이 말소기준 이후 |
| 이건희. | 2021.02.24 · 점유부분 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입이 말소기준 이후 |
| 박채연 | 2022.11.16 · 점유부분 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입이 말소기준 이후 |
| 신미래 | 2019.07.12 · 건물 전부 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.07.25 임차권등기 · 전입이 말소기준 이후 |
특히 신미래의 보증금은 90,000,000원으로 현재 최저가 47,677,000원보다 크지만, 이 사건에서는 보증금 크기만 보고 인수형으로 판단하면 안 됩니다. 주민등록일자 2019.07.12는 말소기준 2016.05.27보다 늦고, 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당 부족액이 생기더라도 낙찰자가 보증금 부족분을 인수하는 구조로 계산되지 않습니다.
② 가격 판단 — 34%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저가는 47,677,000원으로 3회 유찰·감정가 34% 구간입니다. 제이캐슬의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회로, 이 물건은 그보다 더 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 현재 가격과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액 근거가 제시돼 있지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차에서 실질취득액은 인수 0원을 전제로 최저가와 같은 47,677,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 거래가격 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,186원 |
| 2. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 351,000,000원 | 46,418,814원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 감천2동새마을금고에 46,418,814원이 배당되고, 채권 미배당액은 304,581,186원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당표의 채권액은 351,000,000원 기준이며, 등기에는 2024.12.20 채권최고액 290,700,000원 변경등기도 기재돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 소재 남구도서관 남동측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대연역(2호선)과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 도시가스 난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가 3,485,000원/㎡, 토지면적 335.6㎡, 평지의 사다리형 주상용 토지입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제이캐슬은 22세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재 사건은 3회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가의 34%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요. 현재 가격과 직접 대조할 실거래 금액 근거가 제시돼 있지 않습니다.
- 신미래 보증금. 보증금 90,000,000원이 최저가보다 크지만 전입이 2016.05.27 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 나머지 임차인. 황철환·이건희.·박채연도 모두 전입이 말소기준 이후입니다. 황철환은 2025.08.13 배당요구가 확인됩니다.
- 근저당 변경등기. 2016.05.27 채권최고액 351,000,000원 설정 뒤 2024.12.20 채권최고액 290,700,000원 변경등기가 있으므로 원본과 배당관계를 함께 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 공부상 이용은 업무시설(오피스텔), 실제용도는 주거용으로 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06 등기가 존재하므로 금전 인수 0원과 별개로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.21입니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2016.05.27 감천2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명의 전입이 모두 그 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 신미래의 90,000,000원 보증금도 현재 최저가보다 크지만 매수인 승계형이 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 47,677,000원, 감정가의 34%까지 내려왔지만 실거래 금액 비교 근거 없이 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 여기에 22세대 규모와 근린시설·업무시설(오피스텔)·실제 주거용이라는 이용 특성이 겹칩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성 검증은 남아 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
