47,677,000원
부산지방법원 2025타경5408. 부산 남구 대연동 제이캐슬 2층 206호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각물건명세서에는 실제용도가 주거용이라고 적혀 있습니다. 감정가는 139,000,000원, 현재 최저매각가는 47,677,000원으로 3회 유찰된 상태입니다.
권리의 기준점은 2016.05.27. 설정된 감천2동새마을금고 근저당입니다. 그 뒤 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사에서 확인된 점유자들도 전입일이 모두 2016.05.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 제시된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5408 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 206호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제용도 주거용 |
| 소유자 | 김성옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 47,677,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 감천2동새마을금고 / 247,345,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준은 2016년 근저당
최초 우리은행 근저당과 남부산농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2016.05.27. 을구 5번 감천2동새마을금고 근저당입니다. 이 근저당은 설정 당시 채권최고액 351,000,000원이었고, 2024.12.20. 변경등기에 채권최고액 290,700,000원이 기재돼 있습니다.
2025.02.17. 이진규 명의 주택임차권 80,000,000원이 등기됐지만, 등기부상 주민등록일자는 2022.02.14.이고 확정일자는 2022.01.24.로 모두 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이 임차권은 선순위 인수형이 아니라 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 2025.06.04. 감천2동새마을금고의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 5명, 선순위 대항력 없음
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황철환 | 2020.02.10 · 미상 | 미상 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신미래 | 2019.07.12 · 미상 | 미상 | 2025.06.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건희. | 2021.02.24 · 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박채연 | 2022.11.16 · 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이진규 | 2022.02.14 · 건물 전부 | 80,000,000원 | 2025.02.17 | 없음 | 후순위 | 없음 |
황철환·신미래·이건희.·박채연은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입일 자체가 말소기준일인 2016.05.27. 이후이므로 선순위 대항력은 없습니다. 이진규 역시 등기부상 주민등록일자 2022.02.14., 확정일자 2022.01.24.로 말소기준보다 후순위입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 5명입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔지만 실거래 검증이 우선
현재 최저매각가는 47,677,000원으로 감정가 139,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보이지만, 이 자료에서 가격 비교에 사용할 동일 면적 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
제이캐슬은 2013.03.18. 준공, 총 22세대이며 분석 대상 면적은 27.1㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 이 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 현재 가격이 낮아진 원인을 권리만으로 설명하기는 어렵고, 용도·점유·수요·현장 상태까지 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,258,186원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 감천2동새마을금고 | 351,000,000원 | 46,418,814원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 감천2동새마을금고에 46,418,814원이 배당되고 미배당액은 304,581,186원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남구도서관 남동측 인근으로 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대연역(2호선)과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 2층 물건이며 도시가스 난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 335.6㎡의 평지·사다리형 토지로 주상용 건부지이며 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 매각물건명세서상 실제용도는 주거용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 재확인. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 대상 면적·유사 오피스텔의 실제 거래금액을 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 현황조사상 임차인 5명이 확인됩니다. 현재 실제 거주자와 점유 범위를 현장에서 다시 확인하세요.
- 이진규 임차권. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2022.01.24., 주민등록일자 2022.02.14.로 말소기준 이후임을 원본에서 재대조하세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔), 실제 주거용이라는 차이가 금융·세금·임대·환금성에 어떤 영향을 주는지 입찰 전 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 등기 변동. 2026.07.14. 발급 등기사항전부증명서 이후 추가 권리변동이 있는지 입찰 직전 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 따로 봐야 한다
이 물건의 장점은 분명합니다. 2016.05.27. 감천2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 확인되는 임차인 5명과 이진규의 임차권은 모두 그보다 후순위여서 매수인 권리인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 139,000,000원이 세 번 유찰돼 47,677,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 여기에 총 22세대의 제이캐슬, 27.1㎡ 대상, 공부상 업무시설(오피스텔)·실제 주거용, 다수 점유라는 조건이 겹칩니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 명도는 현장 확인. 이 세 가지를 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.
