부산지방법원 2025타경5408. 부산 남구 대연동 제이캐슬 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔), 매각물건명세서 비고에는 실제용도는 주거용이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 주거용 아파트로 볼 것이 아니라, 공부상 용도와 실제 이용이 다른 오피스텔형 물건으로 접근해야 합니다.
가격만 보면 감정가 140,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 48,020,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 면적의 확인 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않아, 48,020,000원이 실제 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 본건은 이미 3회 유찰 상태입니다. 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 곧바로 환산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5408 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 204호 · 도로명 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제용도 주거용 |
| 소유자 | 김성옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 48,020,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 247,345,590원 |
| 말소기준권리 | 2016.05.27. 감천2동새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 제이캐슬 · 22세대 · 2013.03.18. 준공 · 대상면적 27.28㎡ |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준
핵심 기준일은 2016.05.27.입니다. 이날 김성옥에게 소유권이 이전되고 감천2동새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 최초 채권최고액은 351,000,000원이며, 2024.12.20. 등기에는 채권최고액이 290,700,000원으로 변경 기재돼 있습니다. 다만 현재 예상배당표는 근저당 채권액을 351,000,000원으로 잡고 계산돼 있어, 실제 입찰 전에는 변경등기와 채권계산서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
그보다 앞선 우리은행 근저당 1,125,600,000원은 2015.09.16. 해지로 말소됐고, 남부산농업협동조합 근저당 1,860,000,000원도 2016.05.27. 일부포기로 말소됐습니다. 이후 2025.06.04. 감천2동새마을금고가 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 확인된 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입·등기 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황철환 | 2020.02.10. | 미상 | 2025.08.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신미래 | 2019.07.12. | 미상 | 2025.06.25. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건희 | 2021.02.24. 전입 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박채연 | 2022.11.16. | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이건희 · 임차권등기 | 계약 2021.02.09. · 전입·점유 2021.02.24. · 확정 2021.02.09. · 등기 2025.03.25. | 90,000,000원 | 2025.03.25. | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 공사 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
황철환·신미래·이건희·박채연의 확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2016.05.27.보다 늦습니다. 따라서 이들에 대해서는 선순위 대항력 인수 구조가 아닙니다. 이건희의 등기된 임차보증금은 90,000,000원이지만, 임대차계약일 2021.02.09., 주민등록·점유개시일 2021.02.24.로 역시 기준일보다 늦습니다.
③ 가격 — 4,802만원이지만 시세 할인율은 판단 보류
감정가는 140,000,000원, 현재 최저매각가는 48,020,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰, 감정가의 34%로 표시돼 있습니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 33,614,000원, 5회 유찰 시 23,529,800원입니다.
다만 제이캐슬의 대상면적은 27.28㎡로 표시돼 있으면서 면적 매칭은 되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 이 단지의 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회이며, 본건은 이미 3회 유찰돼 평균보다 유찰 횟수가 많습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,360원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 감천2동새마을금고 | 351,000,000원 | 46,755,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서 감천2동새마을금고의 미배당액은 304,244,360원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 대연동 남구도서관 남동측 인근. 주변은 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대연역(2호선)과 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물 중 2층. 도시가스 난방, 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 335.6㎡, 평지의 사다리형 토지로 주상용 건부지이며 동측 약 10미터, 서측 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,485,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 제이캐슬은 22세대이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 본건은 3회 유찰 상태이고 비교 실거래 금액이 없어 환금성은 가격만으로 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. ‘공사’의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 이건희 임차권. 임차보증금 90,000,000원, 계약·확정일자 2021.02.09., 주민등록·점유 2021.02.24., 임차권등기 2025.03.25.를 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경. 2016.05.27. 채권최고액 351,000,000원에서 2024.12.20. 290,700,000원으로 변경된 등기와 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.06. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 공부상 업무시설(오피스텔), 명세서상 실제 주거용입니다. 취득 후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 140,000,000원 대비 최저가 48,020,000원이라는 할인폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실제 비교거래를 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “4,802만원”보다 미상 점유를 먼저 본다
이 물건은 감정가 140,000,000원에서 3회 유찰돼 48,020,000원까지 내려왔습니다. 확인된 전입자와 이건희의 임차권은 모두 2016.05.27. 말소기준보다 늦어 선순위 임차보증금 인수형 물건은 아닙니다. 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 결론을 “권리 깨끗·4,802만원이라 싸다”로 단순화하면 안 됩니다. 전입·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 관련 기재가 있어 대항력 가능·미상 리스크가 남고, 민간임대주택등기와 근저당 변경사항도 확인해야 합니다. 게다가 실제 비교 시세 금액이 없어 최저가의 시장 대비 할인 여부도 판단할 수 없습니다. 배당모형상 인수 0원은 장점이지만, 미상 점유 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
