부산지방법원 2025타경5408. 대연동 제이캐슬 2층 202호입니다. 사건 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 매각물건명세서 비고에는 실제용도는 주거용이라고 적혀 있습니다. 권리의 기준점은 2016.05.27. 감천2동새마을금고 근저당입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 351,000,000원이었고 2024.12.20. 변경등기에는 채권최고액 290,700,000원이 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 44,933,000원으로 감정가 131,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건군의 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로 최저가만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수는 없습니다. 22세대 규모 제이캐슬의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회이고, 이 사건은 이미 3회 유찰 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5408 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 76-10 제이캐슬 2층 202호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 수영로 276-1 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 실제용도 주거용 |
| 전용면적 | 25.34㎡ |
| 소유자 | 김성옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 44,933,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 247,345,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2013년 우리은행 근저당과 2015년 남부산농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2016.05.27. 감천2동새마을금고 근저당입니다. 2025.06.04. 임의경매개시결정과 2026.02.11. 황철환의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 늦고, 제공된 권리판정에서는 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 모두 없음, 보증금 미상 3명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신미래 | 2019.07.12 · 미상 | 미상 | 2025.06.25 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이건희. | 2021.02.24 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박채연 | 2022.11.16 · 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황철환 | 2020.02.10 · 건물 전부 | 90,000,000원 | 2026.02.11 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사된 임차·점유 관련 인물은 4명입니다. 모두 전입일이 2016.05.27. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 황철환은 임차보증금 90,000,000원, 임대차계약일 2020.01.17.·2021.12.20.·2023.01.19.·2023.12.04., 점유개시일 2020.02.07., 주민등록일 2020.02.10., 확정일자 2020.01.17.로 임차권등기가 돼 있습니다. 신미래·이건희.·박채연은 보증금이 확인되지 않아 금액과 점유관계 원문 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,208,794원 |
| 2. 근저당 · 감천2동새마을금고 | 351,000,000원 | 43,724,206원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 감천2동새마을금고 채권최고액 351,000,000원 중 43,724,206원만 배당되는 계산이며, 미배당액은 307,275,794원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
| 현재 회차 | 3회 유찰 · 감정가 34.3% · 44,933,000원 |
|---|---|
| 4회 유찰 시 | 감정가 24.01% · 31,453,099원 |
| 5회 유찰 시 | 감정가 16.81% · 22,017,169원 |
| 단지 평균 유찰 | 2.4회 |
| 단지 규모 / 준공 | 22세대 · 2013.03.18. |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 대연동 남구도서관 남동측 인근이며, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대연역(2호선)과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물이며, 도시가스 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구이며 토지는 335.6㎡, 지목은 대, 주상용, 평지·사다리형·소로각지입니다. 공시지가는 3,485,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 매각물건명세서 비고상 실제용도는 주거용입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 전입자. 신미래·이건희.·박채연의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 황철환 임차권. 보증금 90,000,000원 임차권등기가 있으나 말소기준권리 후순위로 판정돼 있습니다. 최종 매각물건명세서에서 인수 여부 문구를 재확인해야 합니다.
- 점유·명도. 조사상 임차·점유 관련 인물이 복수이므로 실제 점유자와 인도 대상 확인이 필요합니다.
- 용도. 사건 용도 표기, 공부상 용도, 실제 이용이 서로 다르게 나타나므로 금융·세무·사용 목적에 맞는지 사전 확인이 필요합니다.
- 가격. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 실거래 비교자료가 없으므로 현장 시세 확인 없이 ‘저가 낙찰’로 판단해서는 안 됩니다.
- 배당. 현재 회차의 근저당 미배당액은 307,275,794원이며, 4회 유찰 시 320,513,057원, 5회 유찰 시 329,779,140원으로 커집니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 2016.05.27. 감천2동새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 조사된 임차·점유 관련 인물의 전입은 모두 그 이후여서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 3회 유찰로 최저가가 44,933,000원까지 내려왔고, 단지 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 여기에 보증금 미상 전입자 3명, 공부상 업무시설과 실제 주거용의 차이, 비교 가능한 실거래 금액 부재가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 현장 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
