수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 1층 가-107호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 감정평가 내용에는 가-107호 외 구분건물이 함께 언급되어 있습니다. 매각물건명세서에는 여러 호실이 벽체 구분 없이 일괄 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 가-107호만을 독립적으로 사용하는 상가라고 가정하여 가치를 평가해서는 안 됩니다.

감정가 대비 최저가의 하락 폭은 큽니다. 하지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 말소기준으로 표시된 은일종합건설주식회사 근저당보다 먼저 설정된 오산시 전세권이 존재하고, 앞선 대아신용협동조합 근저당의 말소 표시와 이후 권리이전 기록 사이에도 확인할 사항이 있습니다. 낮아진 최저가보다 권리의 실제 존속 상태와 매각 범위가 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

말소기준으로 표시된 권리는 2023.12.26 설정된 은일종합건설주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 2,300,000,000원이며, 이후 설정된 하우앤파트너스 가압류, 정찬선 근저당권, 경매개시결정 및 국세 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

반면 오산시 전세권은 2023.06.30 설정되어 말소기준보다 앞섭니다. 전세금은 200,000,000원이고, 등기상 존속기간은 2026.06.29까지입니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 등기가 자동 말소되었다고 판단할 수 없습니다. 전세권의 실제 존속 여부와 배당요구, 전액 변제 및 말소 처리 결과를 확인해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 다른 호실과 본건을 구분해야 한다

현황조사에는 오산시 행정복지센터의 101~108호 사용과 지하 1층 L121호 관련 점유가 함께 기재되어 있습니다. 해당 점유자들을 모두 가-107호의 독립된 임차인으로 계산하는 것은 부정확합니다. 특히 정은선과 김성희의 점유 부분은 L121호로 표시되어 있어 가-107호에 대한 직접적인 임대차인지 확인되지 않습니다.

점유 내역은 4건이나, 동일인 중복 여부와 개별 호실에 대한 임대차 적용 범위가 확정되지 않아 실제 독립 임차인 수를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 대비 34.3%가 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 2,009,637,000원으로, 감정가 5,859,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 근린시설은 임대수익, 공실, 상권, 매각 범위와 권리관계에 따라 가치가 달라집니다. 비교 가능한 최근 실거래와 임대수익이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인 폭을 시장가치 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

* 인수액 10,000,000원은 정은선의 L121호 임대차를 포함한 배당계산상 금액입니다. 가-107호에 대한 적용은 미확정이며, 오산시 전세권의 최종 인수 여부도 별도로 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,009,637,000원 가정)

* 정은선의 인수액은 L121호의 본건 적용 여부를 확인해야 합니다. 위 배당표는 제공된 가정값이며, 실제 배당순위가 확정된 결과가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 사용승인일은 2022.10.18입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 동측·서측·남측·북측으로 각각 약 5m·32m·20m·5m 도로와 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 제1종일반주거지역과 자연녹지지역 등이 기재되어 있으며, 일부 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.
• 규제 확인. 비행안전제3구역, 성장관리권역 등이 기재되어 있습니다. 해당 규제가 매각대상 토지의 사용·처분에 미치는 영향은 확인해야 합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 여러 호실이 벽체 구분 없이 사용되는 현황은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설로서 임대수익과 상권, 개별 호실의 독립성 및 매수 수요를 확인해야 합니다. 비교 거래가 확인되지 않아 현재 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권. 오산시 전세권 200,000,000원의 존속, 배당요구, 전액 변제 및 말소 가능 여부를 확인합니다.
• 근저당 이력. 대아신협의 6,000,000,000원 근저당에 관한 원등기 말소 여부와 케이씨유엔피엘대부로의 권리이전 내역을 대조합니다.
• 점유자 조사. 오산시 행정복지센터의 계약서, 실제 점유 부분, 보증금과 사업자등록 관련 사항을 확인합니다.
• 다른 호실 구분. 정은선·김성희가 점유한 L121호의 일괄매각 포함 여부를 확인하고, 본건에 해당하지 않는 보증금이 인수액에 합산되지 않도록 합니다.
• 중복 점유 확인. '행정복'으로 표시된 점유 내역이 오산시 행정복지센터와 동일한 것인지 확인합니다.
• 일괄매각 범위. 목록 1·2·3·7·8·9·12·13의 정확한 호실, 전유부분과 대지권, 벽체 및 출입 동선을 확인합니다.
• 시세 검증. 실제 매각대상 전체와 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 거래가격, 임대수익과 공실 여부를 확인합니다.
• 세금·관리비. 국세 압류 관련 당해세, 관리비 체납 및 공용부분 부담 여부를 확인합니다.
• 배당 검증. 신청채권자의 배당액 0원 처리 근거와 채권양도 후 실제 권리자를 확인합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 함께 확인합니다.

맺으며 — “34.3%라는 할인율보다 먼저 확인할 권리가 있다”

오산더테라스퀘어 가동 가-107호는 3회 유찰되어 최저가가 2,009,637,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 오산시 전세권 200,000,000원의 처리, 대아신협 근저당의 말소·이전 이력, 여러 호실의 일괄사용과 점유자별 임대차 범위가 아직 정리되지 않았습니다.

특히 L121호의 보증금 10,000,000원을 본건 인수액으로 계산한 부분은 매각목록과 대조해야 하며, 오산시 전세권을 전액 배당하는 계산만으로 실제 소멸까지 확정해서도 안 됩니다.

현재 결론은 가격 매력 판단 보류, 권리·점유관계 확인 우선입니다. 선순위 권리의 실제 처리 결과와 전체 매각대상의 시세가 확인되어야 실질취득비용과 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 감정가 대비 큰 할인 폭만을 근거로 접근하기에는 확인되지 않은 변수가 많습니다.