141,659,000원
수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지하 1층 L121호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 감정가 413,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 141,659,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 선순위 임차인과 미상 점유입니다.
정은선은 2023.01.17 전입한 것으로 조사됐고, 말소기준권리인 대아신용협동조합 근저당권의 설정일은 2023.01.31입니다. 정은선의 점유가 말소기준보다 앞서며 보증금 10,000,000원은 우선변제 없이 매수인에게 승계되는 것으로 계산돼 있습니다. 여기에 L121호 일부 점유자인 김성희의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아, 추가 인수금액을 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 동부대로 332-13, 가동 지1층엘121호 (고현동, 오산더테라스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 건물 · 사용승인일 2022.10.18 |
| 소유자 | 주식회사피케이디벨로퍼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 141,659,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대아신용협동조합 / 4,752,742,131원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.31 대아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
2022.11.04 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2023.01.31 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사피케이디벨로퍼에 소유권이 이전되면서 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 대아신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 은일종합건설주식회사 근저당권, 하우앤파트너스 주식회사 가압류, 동화성세무서장 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.05.24 주식회사 경향이엔지 가압류는 2023.06.16 말소됐고, 2023.10.19 하우앤파트너스 주식회사 가압류도 2023.10.30 말소된 기록이 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확정 인수 1,000만원, 추가 위험은 미상
현황조사에는 세 곳이 기재돼 있습니다. 이 가운데 본건 L121호 직접 점유로 표시된 사람은 정은선과 김성희이며, 오산시 대원2동 행정복지센터는 101~108호를 사용한 것으로 적혀 있어 본건 호수와 다릅니다.
| 점유자 | 점유부분·조건 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 정은선(다엘뷰티) | L121호 30.1000㎡ 전입 2023.01.17 보증금 10,000,000원 · 월 450,000원 확정일자 미상 | 대항력 有 말소기준보다 선순위 | 우선변제 없음 | 10,000,000원 승계 |
| 김성희(유이즈네일) | L121호 일부 전입일·확정일자·보증금·월세 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 오산시(대원2동 행정복지센터) | 101~108호 · 행정복지센터 전입일·보증금 미상 본건 L121호와 호수 상이 | 가능·미상 | 미상 | 본건 관련성 확인 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 413,000,000원의 34.3%입니다. 다만 감정가는 경매 절차상 평가액이고, 실제 시장에서 거래되는 가격과 동일하지 않습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 지하 1층 제2종근린생활시설이므로 층, 점포 위치, 임대수익, 공실, 업종 제한과 점유관계가 가격에 직접 영향을 줍니다.
최근 동일·유사 근린시설 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 141,659,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단 기준도 최저가 단독이 아니라, 정은선 보증금까지 포함한 최소 실질취득액 151,659,000원과 김성희의 추가 인수 가능성을 함께 놓고 봐야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확정 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(34.3%) | 141,659,000원 | 10,000,000원 | 151,659,000원 + 미상 | 9,066,554,306원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 99,161,300원 | 10,000,000원 | 109,161,300원 + 미상 | 9,108,453,683원 |
| 5회 유찰 시(16.81%) | 69,412,910원 | 10,000,000원 | 79,412,910원 + 미상 | 9,137,666,602원 |
정은선 보증금 10,000,000원은 낙찰가가 내려가더라도 별도로 인수되는 것으로 계산됩니다. 김성희 관련 금액은 각 회차의 최소 실질취득액에 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,783,226원 |
| 인수. 정은선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 대아신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 138,875,774원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 경향이엔지 | 176,430,080원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 하우앤파트너스 주식회사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 2번 근저당권 · 은일종합건설주식회사 | 2,300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 하우앤파트너스 주식회사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 매각대금은 집행비용과 1순위 근저당권 배당으로 전액 소진되고, 채권 미배당액은 9,066,554,306원입니다. 정은선 보증금 10,000,000원은 배당금이 아니라 매각대금 밖에서 매수인이 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 갑구 3번과 5번 가압류에는 별도의 말소 기록도 있으므로 실제 배당채권자 관계는 최신 원본을 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근으로, 주변에는 아파트 단지와 근린상가, 공장, 창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 각각 폭 약 5m, 32m, 20m, 5m 도로와 접합니다.
- 토지이용. 두 필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중이며, 도시지역·제1종일반주거지역 및 자연녹지지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 제한이 표시돼 있습니다. 두 번째 필지에는 2023.11.20부터 2028.11.19까지 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 지하 1층 근린시설이고 주변 용도가 혼재하므로, 실제 매출동선·가시성·공실 여부와 가능한 업종을 확인해야 매각 및 임대 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정은선 임대차 원본. 사업자등록·점유개시·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 보증금 10,000,000원 전액 인수 계산이 그대로 유지되는지 대조하세요.
- 김성희 점유관계. L121호 어느 부분을 사용하고 있는지, 별도 출입구와 영업공간이 있는지, 전입 또는 사업자등록일과 보증금을 반드시 확인해야 합니다.
- 오산시 기재 범위. 행정복지센터 점유 부분은 101~108호로 본건 L121호와 다릅니다. 본건과의 임대차·공용부분 관련성이 있는지 현황조사 원본과 현장에서 확인하세요.
- 공동담보·채권이전. 1순위 근저당권의 공동담보목록, 채무자 계약인수 및 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 내용을 최신 등기부와 배당표에서 대조하세요.
- 말소된 가압류와 배당표. 갑구 3번·5번 가압류의 말소 기록과 배당 시뮬레이션상 채권자 표기가 함께 존재하므로 실제 배당요구 채권자표를 확인하세요.
- 매각기일 상태. 등기 발급일 2026.07.23 기준 기재 매각기일 2026.07.13은 경과했습니다. 매각결과·변경·재매각 여부를 법원에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가가 아니라 정은선 보증금과 김성희의 잠재 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 응찰 상한을 계산하세요.
맺으며 — “34% 유찰”보다 먼저 볼 것은 미상 임차인이다
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기권리만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 임차관계까지 포함하면 깨끗한 사건이 아닙니다. 정은선의 선순위 대항력 보증금 10,000,000원이 확정 인수로 계산되고, 김성희의 보증금·대항력은 미상입니다. 따라서 현재 회차에서 확인되는 최소 실질취득액은 151,659,000원이며, 실제 부담은 더 늘어날 수 있습니다.
또한 최근 동일·유사 근린시설의 실거래 비교가 없어, 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 세 차례 유찰된 지하 1층 근린시설이라는 점까지 고려하면, 임차인 원본과 현장점유가 해소되기 전에는 가격보다 권리 불확실성이 앞서는 사건입니다. 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸, 그러나 임차인 인수는 미완결”입니다.
