수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지하 1층 L121호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이고, 현재 최저매각가는 감정가 413,000,000원에서 3회 유찰된 141,659,000원입니다. 가격표만 보면 감정가 대비 크게 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 되는 유형입니다.
정은선(다엘뷰티)은 2023.01.17 전입했고, 말소기준권리인 2023.12.26 은일종합건설주식회사 근저당권보다 앞섭니다. 보증금은 10,000,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아, 현재 배당 가정에서는 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 또한 김성희(유이즈네일)는 L121호 일부를 점유하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96368 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 동부대로 332-13, 가동 지1층엘121호 (고현동,오산더테라스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사피케이디벨로퍼 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 141,659,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 4,752,742,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2022.10.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸, 임차권은 별도
말소기준권리는 2023.12.26 은일종합건설주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하우앤파트너스 주식회사의 319,000,000원 가압류, 국의 압류, 2024.11.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 점유·전입관계는 별도로 봐야 합니다. 정은선(다엘뷰티)은 2023.01.17 전입으로 말소기준보다 앞서며, 제공된 배당 가정에서도 보증금 10,000,000원을 매수인 인수액으로 처리하고 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 확인된 인수 1,000만원, 미상 위험은 별도
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오산시(대원2동 행정복지센터) | 101~108호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 보증금·전입 미상 |
| 정은선(다엘뷰티) | 오산더테라스퀘어 가동 지하1층 L121호 30.1000㎡ | 2023.01.17 | 10,000,000원 월 450,000원 | 대항력 有 | 보증금 전액 인수 |
| 김성희(유이즈네일) | L121호 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 추가 인수 가능성 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 141,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,783,226원 |
| 인수 · 정은선(다엘뷰티) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 은일종합건설주식회사 | 2,300,000,000원 | 138,875,774원 |
| 3. 가압류 · 하우앤파트너스 주식회사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 2,619,000,000원, 배당액은 138,875,774원이며 미배당액은 2,480,124,226원입니다. 정은선(다엘뷰티)의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 141,659,000원 | 10,000,000원 | 151,659,000원 | 2,480,124,226원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 99,161,300원 | 10,000,000원 | 109,161,300원 | 2,522,023,603원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 69,412,910원 | 10,000,000원 | 79,412,910원 | 2,551,236,522원 |
확인된 인수액만 놓고 보면 유찰 시 실질취득도 함께 낮아집니다. 다만 이 계산에는 김성희(유이즈네일)의 미상 보증금이 포함되지 않았습니다. 따라서 입찰가격을 낮춰도 미확인 점유자의 대항력·보증금 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 이 사건은 가격보다 먼저 점유관계와 보증금 범위를 확정하는 작업이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린상가·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2022.10.18입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 각각 폭 약 5M·32M·20M·5M 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역, 제1종일반주거지역·자연녹지지역 등의 지정이 있고, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2023.11.20.-2028.11.19.입니다.
- 공부 차이. 해당사항없음으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 141,659,000원에 확인된 인수보증금 10,000,000원을 더한 151,659,000원을 최소 확인비용으로 보세요.
- 김성희 점유 확인. L121호 일부 점유자의 전입신고일·보증금·계약관계를 반드시 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다.
- 정은선 보증금. 2023.01.17 전입, 보증금 10,000,000원, 월 450,000원이며 현재 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
- 오산시 점유 범위. 현황조사에는 오산시(대원2동 행정복지센터)가 101~108호를 사용하는 것으로 조사되어 있어 본건 L121호와 점유 범위를 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 감정가 413,000,000원에서 3회 유찰된 근린시설인 만큼 현장 영업성·공실·점유관계와 실제 임대조건을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·임대차 계약을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 최저가”보다 중요한 것은 인수 범위
이 사건은 감정가 413,000,000원에서 현재 최저가 141,659,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 정은선(다엘뷰티)의 보증금 10,000,000원이 확인된 인수액이라 현재 실질취득은 최소 151,659,000원입니다. 더 중요한 것은 L121호 일부를 점유하는 김성희(유이즈네일)의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
따라서 이 물건은 “3회 유찰됐으니 싸다”고 단정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 실질취득가가 시장가 대비 어느 수준인지 비교할 근거가 없고, 미상 점유자의 추가 인수 가능성도 남아 있습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 실제 입찰 판단의 핵심은 임차·점유관계 확정과 추가 보증금 인수 여부입니다.
