수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지하 1층 L117호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 말소기준은 2023년 1월 31일 대아신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국의 근저당권, 은일종합건설의 근저당권, 하우앤파트너스의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이번 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에 기재된 점유 부분은 오산시 행정복지센터의 “101~108호”, 정은선의 “L121호”, 김성희의 “L121호 일부”입니다. 경매 대상은 L117호이므로 세 기재 모두 대상 호수와 맞지 않습니다. 이 불일치를 정리하지 않은 채 임차인 유무나 인수금액을 확정하면 안 됩니다.

배당 시뮬레이션은 정은선의 전입일 2023년 1월 17일이 말소기준일보다 앞서고 우선변제권은 확인되지 않았다는 전제에서 보증금 10,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산했습니다. 이 가정이 본건에 적용되면 현재 회차 실질취득은 최저가 163,954,000원에 인수액을 더한 173,954,000원입니다. 반대로 정은선의 점유가 L117호와 무관한 것으로 확인되면 해당 인수 가정도 다시 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

본건은 2022년 교보자산신탁 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌다가, 2023년 1월 31일 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사피케이디벨로퍼에 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 대아신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정됐고, 2025년 7월 31일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 2023년 1월 31일로 유지됩니다.

경향이엔지의 2023년 5월 24일 가압류는 2023년 6월 16일 말소됐고, 하우앤파트너스의 2023년 10월 19일 가압류도 2023년 10월 30일 말소됐습니다. 현재 등기상 남은 후순위 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.

② 점유·임차인 분석 — 세 명 모두 대상 호수 확인이 먼저

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에 기재된 점유 관련 명의는 3명입니다. 정은선은 전입일이 말소기준일보다 빠르므로 자료상 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 오산시와 김성희는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 478,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 163,954,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 근거는 없습니다.

정은선 보증금 인수 가정은 세 시나리오 모두 10,000,000원으로 유지됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 실질취득도 낮아지는 구조지만, 이는 보증금 10,000,000원이 낙찰가보다 작은 경우입니다. 다만 다른 점유자의 보증금과 대항력은 미상이므로, 표의 실질취득액을 최종 확정 총비용으로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,954,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 사용되며 소유자 잔여는 없습니다. 채권 합계 9,576,126,064원 중 채권자 배당은 160,858,644원, 미배당은 9,415,267,420원으로 계산됐습니다. 등기상 이미 말소된 가압류 2건이 배당 시뮬레이션의 채권 합계에 포함돼 있어 실제 배당관계와 차이가 날 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린상가, 공장과 창고가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 용도·건물. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 사용승인일은 2022.10.18입니다. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측·서측·남측·북측으로 각각 폭 약 5m·32m·20m·5m 도로와 접합니다.
• 토지이용. 두 필지는 도시지역에 속하며 제1종일반주거지역과 자연녹지지역으로 구분됩니다. 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당하고, 자연녹지지역 필지는 2023.11.20부터 2028.11.19까지 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 임대관계는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트와 달리 제2종근린생활시설은 호실별 위치·가시성·업종·임대수익에 따라 가격 편차가 생길 수 있습니다. 본건은 3회 유찰됐고 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• L117호 현장 점유 확인. 출입문·호실표시·사업장 상호를 직접 확인하고 현황조사의 101~108호·L121호 기재가 본건과 어떤 관계인지 대조하세요.
• 정은선 임대차의 목적물 확인. 보증금 10,000,000원, 월세 450,000원, 전입일 2023.01.17인 임대차가 실제 L117호에 관한 것인지 임대차계약서와 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 오산시와 김성희의 전입일·보증금·배당요구·점유 범위가 확인되지 않았으므로 대항력과 추가 인수 여부를 확정하지 마세요.
• 실질취득 기준. 현재 배당모형대로라면 최저가가 아니라 인수액을 합친 173,954,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 추가 인수위험은 별도입니다.
• 시장가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 동일 건물 지하층과 인근 제2종근린생활시설의 거래가·임대료·공실·관리비를 조사한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
• 공동담보·채권 이전 확인. 말소기준 근저당권의 공동담보목록과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기, 실제 채권 잔액을 원본에서 확인하세요.
• 토지이용 제한 확인. 토지거래계약 허가구역 기재가 본건 매수와 이용에 미치는 적용 여부를 관할 기관과 원본 자료로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “34% 유찰가”보다 점유 확인이 먼저다

등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 경매 대상은 L117호인데 현황조사상 점유 부분은 101~108호와 L121호로 적혀 있습니다. 배당 시뮬레이션은 정은선의 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산해 현재 회차 실질취득을 173,954,000원으로 잡았지만, 그 임대차가 실제 L117호에 관한 것인지부터 확인해야 합니다.

오산시와 김성희는 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수 여부도 확정할 수 없습니다. 더구나 최근 실거래가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 후순위 등기 소멸은 확인되지만, 점유 불일치·미상 임차관계·시세자료 부재가 겹친 근린시설입니다. 입찰의 전제는 낮은 최저가가 아니라 L117호의 실제 점유자와 시장가를 확인하는 것입니다.