수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지하1층 L117호 근린시설입니다. 감정평가상 집합건축물대장 용도는 제2종근린생활시설이고, 2022년 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다. 이번 회차 최저가는 163,954,000원으로 감정가 478,000,000원의 약 34.3%입니다. 다만 상가·근린시설은 감정가 할인율 자체가 곧 시장가치나 환금성을 뜻하지 않으므로, 실거래 비교 자료가 없는 상태에서 “감정가 대비 크게 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
권리관계도 단순한 무인수형으로 보기 어렵습니다. 계산된 말소기준권리는 2023.07.27. 국 근저당권 370,695,984원이고, 이후 은일종합건설 근저당, 하우앤파트너스 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 이른 2023.01.17. 점유신고를 가진 정은선(다엘뷰티)이 있고 보증금 10,000,000원이 기재돼 자동 배당표에서는 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96368 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 동부대로 332-13, 가동 지1층엘117호 (고현동,오산더테라스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사피케이디벨로퍼 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 163,954,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대아신용협동조합 / 4,752,742,131원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.27. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 370,695,984원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인 확인은 별도
등기상 2022.11.04. 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁이 있었고, 2023.01.31. 주식회사피케이디벨로퍼로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 대아신용협동조합의 을구 1번 근저당권은 자료상 등기부상 이미 말소로 분류돼 있고, 계산된 말소기준은 2023.07.27. 국의 을구 2번 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 은일종합건설주식회사 근저당, 하우앤파트너스 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력과 인수 여부
| 점유자 | 점유 표시 | 전입/점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오산시(대원2동 행정복지센터) | 101~108호 · 행정복지센터 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
| 정은선(다엘뷰티) | 가동 지하1층 L121호 30.1000㎡ | 2023.01.17 | 10,000,000원 월 450,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 | 자동계산상 10,000,000원 |
| 김성희(유이즈네일) | L121호 일부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 필요 |
실제 임차인·점유자로 기재된 사람은 세 명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 정은선의 경우 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 자료상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 보증금은 10,000,000원이고 우선변제권은 확인되지 않아 자동 배당에서는 배당 0원, 매수인 인수 10,000,000원으로 계산됩니다. 따라서 이 계산을 그대로 적용하면 현재 최저가 163,954,000원에 인수액을 더한 실질취득은 173,954,000원입니다.
다만 대항력 판단과 별개로 더 먼저 확인할 것이 있습니다. 정은선과 김성희의 점유 호실이 L121호이고 본건은 L117호입니다. 오산시 점유도 101~108호로 표시돼 있습니다. 따라서 이 자료만으로 이들이 L117호의 임차인이라고 단정할 수 없으며, 본건에 실제 적용되지 않는 임대차라면 인수액 판단도 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 163,954,000원으로 감정가 478,000,000원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 최근 시장 거래보다 낮은지, 높은지 확인할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 163,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,095,356원 |
| 인수 · 정은선(다엘뷰티) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 자동계산상 매수인 인수 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 370,695,984원 | 160,858,644원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 은일종합건설주식회사 | 2,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 하우앤파트너스 주식회사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 2,989,695,984원 중 채권자 배당은 160,858,644원, 미배당은 2,828,837,340원입니다. 자동계산상 매수인 인수액은 10,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 163,954,000원 | 160,858,644원 | 2,828,837,340원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 114,767,800원 | 112,361,051원 | 2,877,334,933원 | 10,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 80,337,460원 | 78,491,386원 | 2,911,204,598원 | 10,000,000원 |
정은선 보증금 10,000,000원을 본건 인수액으로 적용한다는 자동계산 전제에서는, 4회 유찰 시 실질취득은 매각가 114,767,800원에 10,000,000원을 더한 구조이고, 5회 유찰 시에도 동일하게 매각가 외 10,000,000원 인수 부담이 남습니다. 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 큰 유형은 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린상가·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. 사용승인일은 2022.10.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 각각 약 5m·32m·20m·5m 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역 내 제1종일반주거지역 및 자연녹지지역 관련 토지가 포함되고, 비행안전제3구역·성장관리권역 등이 기재돼 있습니다. 일부 토지는 토지거래계약허가구역 지정기간 2023.11.20.~2028.11.19.로 표시됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 상권·공실·임대수익·업종 적합성에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제로 이 사건은 이미 3회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- L117호 점유자를 직접 확인. 현황조사상 점유자들의 기재 호실이 101~108호 또는 L121호이므로, 본건 L117호의 실제 점유·영업 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 정은선 임대차의 적용 호실 확인. 자동계산은 10,000,000원 인수를 반영하지만 기재 호실은 L121호입니다. L117호 임대차가 아니라면 본건 인수 판단이 달라집니다.
- 미상 점유자의 대항력 단정 금지. 오산시와 김성희는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무와 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 대아신협 근저당 변동 확인. 을구 1번 근저당의 말소 표시와 2025.07.31. 권리이전 기재가 함께 존재하므로 최신 등기 원본에서 연결관계를 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래·임대수익으로 재검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 상가의 최근 매매·임대료·공실·관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분 체납 확인. 집합상가의 공용부분 관리비 승계 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 최신 원본에서 권리와 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘호실과 점유의 일치’가 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 478,000,000원짜리 근린시설이 3회 유찰돼 163,954,000원까지 내려온 모습입니다. 하지만 실거래 자료가 없으므로 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 권리와 점유입니다. 후순위 등기권리는 대체로 매각으로 소멸하는 구조지만, 자동계산에는 대항력 있는 정은선의 보증금 10,000,000원이 인수로 잡혀 있어 실질취득이 173,954,000원으로 계산됩니다.
그런데 정은선과 김성희의 점유호실은 L121호, 오산시는 101~108호이고, 본건은 L117호입니다. 따라서 현재 자료의 핵심은 “10,000,000원을 인수하느냐” 이전에 “그 임대차가 실제 L117호에 적용되느냐”를 확인하는 것입니다. 여기에 3회 유찰된 근린시설이라는 환금성 특성과 실거래 부재가 겹칩니다. 감정가 대비 큰 할인율만으로 접근하기보다, 점유관계와 실제 시장가를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
