수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지하 1층 L115호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 말소기준은 2023년 1월 31일 설정된 대아신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 설정된 은일종합건설주식회사 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 것과 점유·임대차 문제가 없다는 것은 별개의 문제입니다. 현황조사에는 대항력 있는 것으로 판정된 정은선과 대항력 여부를 판단할 수 없는 점유자 2건이 기재돼 있습니다. 특히 기재된 사용 부분이 경매 대상 L115호와 일치하지 않으므로, 실제 대상 호실의 점유자가 누구인지부터 원본 서류와 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 동부대로 332-13, 가동 지1층 L115호 (고현동, 오산더테라스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사피케이디벨로퍼 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 543,000,000원 / 186,249,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대아신용협동조합 / 4,752,742,131원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.31 대아신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸
2022년 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나, 2023년 1월 31일 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사피케이디벨로퍼 앞으로 소유권이 이전되고 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 대아신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 뒤의 은일종합건설주식회사 근저당권, 하우앤파트너스 주식회사 가압류, 동화성세무서장 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2024년 6월 27일 채무자가 주식회사제이엠디벨로퍼로 변경됐고, 2025년 7월 31일에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 변경·이전으로, 말소기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 호수 불일치부터 확인
| 점유자 | 조사된 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오산시(대원2동 행정복지센터) | 101~108호 · 행정복지센터 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정은선(다엘뷰티) | 가동 지하1층 L121호 30.1000㎡ | 10,000,000원 / 450,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 김성희(유이즈네일) | L121호 일부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 확인되는 점유·사용 주체는 3건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 정은선은 전입일이 2023.01.17로 말소기준일인 2023.01.31보다 앞서고, 보증금은 10,000,000원입니다. 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 현재 배당 가정에서는 보증금 전액이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
③ 가격 시나리오 — 낙찰가가 아니라 실질취득으로 본다
현재 최저가는 감정가 543,000,000원의 34.3%인 186,249,000원입니다. 그러나 정은선 보증금 10,000,000원을 인수하는 현재 가정을 적용하면 실질취득은 196,249,000원입니다. 이후 유찰되더라도 인수액이 그대로라면 실질취득은 각 회차의 최저가보다 10,000,000원씩 높습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 186,249,000원 | 10,000,000원 | 196,249,000원 | 9,022,588,566원 |
| 4회 유찰 시 | 130,374,299원 | 10,000,000원 | 140,374,299원 | 9,077,681,021원 |
| 5회 유찰 시 | 91,262,009원 | 10,000,000원 | 101,262,009원 | 9,116,210,787원 |
비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 실질취득 196,249,000원이 실제 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 65.7% 하락했다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 제2종근린생활시설은 같은 건물의 실제 임대료·공실·업종 제한·관리비와 개별 호실의 위치가 가격을 좌우하므로 현장 시세 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,407,486원 |
| 인수 · 정은선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대아신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 182,841,514원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 경향이엔지 | 176,430,080원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하우앤파트너스 주식회사 | 410,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 은일종합건설주식회사 | 2,300,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하우앤파트너스 주식회사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서는 집행비용을 제외한 182,841,514원이 선순위 근저당권에 배당되고, 나머지 채권자는 배당받지 못하는 가정입니다. 정은선의 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수액으로 별도 반영됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근으로, 주변에는 아파트 단지와 근린상가, 공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 건물 사용승인일은 2022.10.18입니다.
- 도로 조건. 동측·서측·남측·북측으로 각각 폭 약 5m·32m·20m·5m 도로와 접합니다.
- 토지 조건. 2필지 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 도시지역, 제1종일반주거지역, 자연녹지지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 허가구역. 일부 토지는 지정기간 2023.11.20~2028.11.19의 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있어 적용 범위와 절차를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- L115호 점유자 특정. 조사된 101~108호·L121호와 경매 대상 L115호의 관계를 현황조사서 원문, 매각물건명세서, 건축물현황도와 현장에서 대조하세요.
- 정은선 인수 여부. 전입일 2023.01.17, 보증금 10,000,000원, 우선변제권 없음으로 반영된 내용이 실제 L115호 임대차인지 확인하세요.
- 미상 점유 2건. 오산시와 김성희의 계약서, 사업자등록·점유개시일, 보증금, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율 대신 L115호와 유사한 지하층 근린시설의 실제 매매·임대 사례, 공실 기간과 수익률로 응찰가를 정하세요.
- 관리비·공용부담. 상가 관리단 또는 관리사무소에서 전유부분과 공용부분 관리비, 전기·수도·주차 관련 체납액을 확인하세요.
- 업종·시설 확인. 지하층 제2종근린생활시설의 사용 가능 업종, 소방·환기·급배수 상태와 내부 분할 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 취득 절차를 관할기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차·사업자등록 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘누가 어느 호실을 점유하는가’
이 물건은 감정가 543,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 186,249,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 확인된 보증금 인수 10,000,000원을 더한 현재 실질취득은 196,249,000원입니다. 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다.
등기부상으로는 말소기준 뒤의 권리가 소멸해 구조가 정리되지만, 현황조사에 기재된 호실과 경매 대상 L115호가 일치하지 않습니다. 대항력 있는 임차인 1건과 대항력·보증금 미상 점유자 2건이 어느 호실에 실제로 연결되는지를 밝히는 것이 이번 권리분석의 핵심입니다. 가격은 보류, 등기권리는 조건부 합격, 점유관계는 재확인. 호실별 임대차 관계가 명확해지기 전까지는 감정가 대비 할인율만으로 입찰할 물건이 아닙니다.
