수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지하1층 L116호 근린시설입니다. 감정가 543,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 186,249,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차관계입니다. 현황조사에는 세 점유자가 기재돼 있고, 그중 정은선(다엘뷰티)은 2023.01.17. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다.
배당 계산에서는 정은선의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 따라서 현재 회차에서 알려진 금액만 합쳐도 실질취득은 186,249,000원 + 10,000,000원 = 196,249,000원입니다. 더 중요한 점은 오산시(대원2동 행정복지센터)와 김성희(유이즈네일)의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부와 추가 인수액을 확정할 수 없다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96368 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 동부대로 332-13, 가동 지1층엘116호 (고현동,오산더테라스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사피케이디벨로퍼 |
| 감정가 / 최저가 | 543,000,000원 / 186,249,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 대아신용협동조합 / 4,752,742,131원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.27. 을구 2번 근저당권 · 국 · 채권최고액 370,695,984원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2022.10.18 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.27. 국의 근저당권 370,695,984원입니다. 그 뒤 설정된 은일종합건설주식회사 근저당권, 하우앤파트너스 주식회사 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정은선의 전입신고일은 2023.01.17.로 말소기준보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있어 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인의 부담이 0원이 되는 물건은 아닙니다.
② 임차관계 — 확정된 인수 1,000만원, 나머지는 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오산시(대원2동 행정복지센터) | 101~108호 · 행정복지센터 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
| 정은선(다엘뷰티) | 오산더테라스퀘어 가동 지하1층 L121호 30.1000㎡ | 10,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有 2023.01.17 | 우선변제권 無 | 10,000,000원 인수 |
| 김성희(유이즈네일) | L121호 일부 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
정은선은 보증금 10,000,000원이 있고 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 반면 오산시와 김성희는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’ 상태로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 시세자료 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가 186,249,000원은 감정가 543,000,000원의 34.3%입니다. 그러나 동일 물건 또는 주변의 최근 실거래 평균·최신거래·가격추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 3회 유찰됐고 알려진 임차인 인수액까지 더하면 현재 회차의 최소 실질취득액은 196,249,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 인수 | 최소 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 186,249,000원 | 10,000,000원 | 196,249,000원 | 2,806,854,470원 |
| 4회 유찰 시 | 130,374,299원 | 10,000,000원 | 140,374,299원 | 2,861,946,925원 |
| 5회 유찰 시 | 91,262,009원 | 10,000,000원 | 101,262,009원 | 2,900,476,691원 |
각 실질취득액은 정은선 보증금 10,000,000원만 반영한 최소값입니다. 대항력·보증금이 확인되지 않은 점유자의 추가 인수 가능성은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,407,486원 |
| 인수 · 정은선(다엘뷰티) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 국 | 370,695,984원 | 182,841,514원 |
| 3. 근저당권 · 은일종합건설주식회사 | 2,300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하우앤파트너스 주식회사 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,989,695,984원 중 채권자 배당은 182,841,514원으로 계산되며, 미배당은 2,806,854,470원입니다. 정은선 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 본 경매 목적물은 가동 지하1층 L116호입니다.
- 주위환경. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근으로, 아파트 단지와 근린상가·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 사용승인일은 2022.10.18이며, 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 각각 폭 약 5M·32M·20M·5M 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역 또는 자연녹지지역 등이 기재돼 있고 일부 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수액 확인. 정은선 보증금 10,000,000원은 현재 계산상 전액 매수인 인수입니다.
- 미상 점유자 확인. 오산시와 김성희는 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 호수 대응관계 확인. 목적물은 L116호이나 현황조사 점유부분은 101~108호 및 L121호로 표시돼 있으므로 실제 점유·임대차 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만 최근 실거래 시세 자료가 없어 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다.
- 배당 외 부담 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 목적물 호수, 권리 변동을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 “얼마를 실제로 떠안는가”가 먼저다
감정가 543,000,000원에서 3회 유찰돼 186,249,000원까지 내려온 숫자는 눈에 띕니다. 그러나 동일한 최근 실거래 자료가 없으므로 이것만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 오히려 권리분석에서는 정은선 보증금 10,000,000원의 매수인 인수가 먼저 반영돼야 하고, 현재 회차의 알려진 최소 실질취득액은 196,249,000원입니다.
더 큰 변수는 보증금과 전입신고일이 확인되지 않은 다른 점유자들입니다. 특히 현황조사에 적힌 점유 호수와 경매 목적물 L116호가 서로 다르므로, 이 관계를 명확히 하지 않은 상태에서는 인수액을 확정하거나 가격 메리트를 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 임차·점유관계 원본 확인이 먼저인 근린시설 경매로 보는 것이 핵심입니다.
