🏷️ 3회 유찰 · 감정가 34% | 💰 최저가 220,892,000원 | ⚠️ 확인된 인수 10,000,000원 | 🔎 101~108호 임차조건 미상
수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지1층 L105호, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설입니다. 현재 최저매각가는 220,892,000원으로 감정가 644,000,000원에서 3회 유찰된 상태입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 임차관계의 범위와 대항력 확정입니다.
현황조사에는 오산시(대원2동 행정복지센터)가 101~108호를 행정복지센터로 사용하는 것으로 조사되어 대상 호수인 L105호가 그 범위에 포함됩니다. 하지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금 규모도 알 수 없으므로 대상 호수에 관한 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96368 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 동부대로 332-13, 가동 지1층엘105호 (고현동,오산더테라스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사피케이디벨로퍼 |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 220,892,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 4,752,742,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.01.18 가압류
말소기준권리는 2024.01.18 접수된 하우앤파트너스 주식회사 가압류 319,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 앞선 대아신용협동조합 근저당권과 은일종합건설주식회사 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유자 확인 — 대상 호수와의 연결이 핵심
| 점유자 | 사용 부분 | 전입신고 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오산시(대원2동 행정복지센터) | 101~108호 · 행정복지센터 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 정은선(다엘뷰티) | 오산더테라스퀘어 가동 지하1층 L121호 30.1000㎡ | 2023.01.17 | 10,000,000원 | 450,000원 | 대항력 有 |
| 김성희(유이즈네일) | L121호 일부 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
정은선(다엘뷰티)은 2023.01.17 전입신고가 확인되고 보증금은 10,000,000원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 조사된 사용 부분은 L121호로 대상 L105호와 호수가 다릅니다. 김성희(유이즈네일) 역시 조사된 부분이 L121호 일부이며 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 644,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 220,892,000원, 감정가의 34% 수준입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
배당 시나리오상 확인된 매수인 인수액 10,000,000원을 더하면 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득 부담은 230,892,000원입니다. 여기에 101~108호 점유자의 보증금이 존재하고 대항력이 인정된다면 실제 부담은 더 커질 수 있으므로, 가격 판단은 임차조건 확인 이후에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,892,488원 |
| 인수 · 정은선(다엘뷰티) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하우앤파트너스 주식회사 | 319,000,000원 | 216,999,512원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 가압류 채권 319,000,000원 중 216,999,512원이 배당되고 102,000,488원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 정은선 보증금 10,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린상가·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2022.10.18입니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 각각 폭 약 5M·32M·20M·5M 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역 또는 자연녹지지역 등의 제한이 있고, 일부 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없습니다.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101~108호 임대차 원본 확인. 대상 L105호가 포함되므로 오산시(대원2동 행정복지센터)의 보증금·계약기간·점유개시 및 대항력 발생 여부를 확인해야 합니다.
- 정은선 인수 시나리오 대조. 배당계산에는 보증금 10,000,000원 인수가 반영되어 있지만 조사된 사용 부분은 L121호입니다. 대상 물건과의 법적 연결관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 김성희 점유관계 확인. L121호 일부 점유로 조사되었고 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력은 확정할 수 없습니다.
- 감정가 할인율만으로 응찰가 결정 금지. 최근 실거래 비교자료가 없어 220,892,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 시나리오에서는 하우앤파트너스 채권 102,000,488원이 미배당으로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다”보다 “무엇을 인수하나”가 먼저다
이 물건은 감정가 644,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 220,892,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 자료만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 대상 L105호를 포함하는 101~108호 점유자의 보증금과 대항력 여부가 미확정이고, 별도의 배당 시나리오에는 정은선 보증금 10,000,000원의 매수인 인수까지 반영되어 있습니다. 현재 확인 가능한 실질취득 부담은 230,892,000원이지만, 최종 인수액은 더 커질 수 있습니다. 이 사건의 우선순위는 추가 할인 여부가 아니라 임차관계 확정입니다.
