수원지방법원 2024타경96368. 오산더테라스퀘어 가동 지하 1층 엘105호로, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설입니다. 감정가 644,000,000원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 220,892,000원으로 낮아졌습니다. 다만 이 사건은 낮은 최저가보다 점유관계가 본건에 실제로 연결되는지, 그리고 연결된다면 낙찰자가 얼마를 인수하는지가 먼저 확인돼야 합니다.
등기상 말소기준권리는 2023.01.31. 설정된 대아신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후의 은일종합건설 근저당, 하우앤파트너스 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 2023.01.17. 전입으로 조사된 정은선의 보증금 10,000,000원은 우선변제권 없이 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경96368 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 동부대로 332-13, 가동 지1층엘105호 (고현동, 오산더테라스퀘어) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 사용승인일 2022.10.18 |
| 소유자 | 주식회사피케이디벨로퍼 |
| 감정가 / 최저가 | 644,000,000원 / 220,892,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대아신용협동조합 / 4,752,742,131원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준은 2023.01.31. 대아신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2025.07.31. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 기존 순위는 그대로 유지됩니다. 2023.12.26. 은일종합건설주식회사의 채권최고액 2,300,000,000원 근저당, 2024.01.18. 하우앤파트너스의 319,000,000원 가압류, 2024.03.15. 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
2023.10.19. 하우앤파트너스가 설정한 410,000,000원 가압류는 2023.10.30. 해제로 말소됐습니다. 따라서 등기상 이미 말소된 권리와 현재 남아 있는 후순위 권리를 구분해서 봐야 합니다. 채권자들의 미배당이 크다는 사정만으로 그 부족액이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 알려진 1,000만원, 미상 2건
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오산시(대원2동 행정복지센터) | 101~108호 · 행정복지센터 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정은선(다엘뷰티) | 오산더테라스퀘어 가동 지하1층 L121호 30.1000㎡ | 2023.01.17 | 10,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 10,000,000원 |
| 김성희(유이즈네일) | L121호 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현재 배당 계산에는 정은선 보증금 10,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 알려진 실질취득은 최저가 220,892,000원에 인수액 10,000,000원을 더한 230,892,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 이 사건에서는 확인된 보증금이 낙찰가보다 작으므로, 해당 보증금은 낙찰가에 별도로 더해집니다.
특히 오산시와 김성희는 보증금과 전입일이 모두 확인되지 않습니다. 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 인수액이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 확인되지 않은 보증금이 있고 말소기준보다 앞선 대항요건이 인정된다면 현재 계산된 10,000,000원 외의 추가 인수가 생길 수 있습니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 최저가만으로는 메리트 판단 불가
이 물건은 감정가 644,000,000원에서 세 차례 유찰돼 220,892,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 비교할 실거래 표본이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 특히 지하 1층 근린시설은 임대수익·공실·전용면적·접근성에 따라 가격 편차가 커, 아파트처럼 감정가 대비 비율만으로 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저가 | 알려진 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 220,892,000원 | 10,000,000원 | 230,892,000원 | 8,812,000,488원 |
| 4회 유찰 시 | 154,624,400원 | 10,000,000원 | 164,624,400원 | 8,877,340,342원 |
| 5회 유찰 시 | 108,237,080원 | 10,000,000원 | 118,237,080원 | 8,923,078,239원 |
실질취득은 각 회차 최저가에 현재 확인된 정은선 보증금 10,000,000원을 더한 값입니다. 오산시·김성희의 보증금 또는 추가 인수 여부는 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,892,488원 |
| 인수. 정은선(다엘뷰티) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 대아신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 216,999,512원 |
| 3. 가압류 · 하우앤파트너스 | 410,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 은일종합건설 | 2,300,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하우앤파트너스 | 319,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용을 제외하면 선순위 근저당권 배당에도 부족해 후순위 채권과 소유자 잔여는 없습니다. 정은선 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 410,000,000원 가압류는 등기상 2023.10.30. 말소된 이력이 있으므로 실제 배당관계는 원본 배당요구와 채권 존부를 대조해야 합니다. 국 압류 금액과 우선 조세는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설이며 본건 표기는 가동 지하 1층 엘105호입니다.
- 주위환경. 오산시 갈곶동 소리울도서관 남동측 인근으로, 아파트 단지·근린상가·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 위생·급배수·승강기·주차장·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 각각 폭 약 5M·32M·20M·5M 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역 및 자연녹지지역에 걸쳐 있고, 일부는 토지거래계약 허가구역 지정기간 2023.11.20.~2028.11.19.에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았고, 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 세 차례 유찰된 지하 근린시설로, 동일·유사 거래가와 임대수익이 확인되기 전까지 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 엘105호 점유자 확정. 오산시의 101~108호 점유 범위에 본건이 포함되는지, 정은선·김성희의 L121호 점유가 왜 본건 조사에 연결됐는지 확인하세요.
- 임대차계약 원본. 오산시와 김성희의 계약일·사업자등록일·보증금·점유개시일·배당요구 여부를 확인해 추가 인수 가능성을 제거해야 합니다.
- 정은선 인수 검증. 2023.01.17. 전입과 보증금 10,000,000원이 실제 엘105호에 귀속되는지 확인하고, 귀속된다면 실질취득에 전액 반영하세요.
- 시세·임대료 조사. 동일 건물 지하층 근린시설의 실제 매매가, 보증금, 월세, 공실 기간과 관리비를 조사해야 가격 상한을 정할 수 있습니다.
- 현장 이용상태. 출입구 위치, 가시성, 전용 접근 동선, 누수·환기·소방설비, 실제 영업 가능 상태를 현장에서 점검하세요.
- 조세·체납 확인. 국 압류의 체납액과 법정기일, 관리비 체납액을 확인해 배당과 추가 비용을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·건축물대장을 서로 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “감정가 34.3%가 곧 안전마진은 아니다”
등기상 말소기준은 명확하고 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기부가 아니라 점유와 가격 검증에 있습니다. 현재 확인되는 실질취득은 230,892,000원이지만, 이는 정은선 보증금 10,000,000원만 반영한 값입니다. 오산시와 김성희의 보증금·대항력은 미상이고, 정은선과 김성희의 조사 호수는 본건 엘105호와 다르게 적혀 있습니다.
또한 동일·유사 실거래 자료가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 확인할 수 없습니다. 세 차례 유찰된 지하 근린시설이라는 점까지 겹치므로, 점유관계를 해소하고 실제 임대수익과 거래가를 확인하기 전에는 낮은 최저가를 매력으로 평가하기 어렵습니다. 후순위 권리는 소멸하지만, 점유 불확실성과 환금성은 그대로 남습니다.
