울산지방법원 2025타경11887. 울산 북구 송정동 ‘골드테라스1’ 1층 102호 근린시설입니다. 등기상 말소기준권리는 2021년 12월 22일 설정된 남울산새마을금고 근저당권 채권최고액 3,840,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 관련 근질권도 설정됐습니다. 말소기준 이후의 울산광역시 북구 압류, 경매개시결정, 동울산세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 국민건강보험공단 압류는 2026년 1월 28일 해제로 이미 말소됐습니다.
현재 배당 시뮬레이션은 최저가 243,530,000원을 매각가로 놓고 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 다만 감정평가의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있어, 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 현장 점유관계까지 단정하는 것은 피해야 합니다. 이 물건의 핵심은 등기상 인수보다 점유 확인과 근린시설의 가격·환금성 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11887 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층 102호 |
| 등기 부동산 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1, 1232-7 골드테라스1 · 도로명 울산광역시 북구 화산로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 공부 용도 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 이동근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 710,000,000원 / 243,530,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,149,706,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2021.12.22 을구 1번 남울산새마을금고 근저당권입니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사 근질권이 설정됐습니다. 갑구의 울산광역시 북구 압류, 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정, 동울산세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 710,000,000원, 3회 유찰 후 최저매각가는 243,530,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건에서 검증 가능한 실거래 비교 수치가 제시돼 있지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가상 주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택, 상업나지 등이 혼재하고 있으며, 대상 부지는 근린상업지역입니다. 3회 유찰됐다는 사실은 현재 가격 수준에 대해 시장이 반복적으로 응찰하지 않았다는 결과이므로, 낮아진 최저가 자체를 가격 가점으로 해석하기보다 용도·점유·수익성·재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 등 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 243,530,000원 | 34.3% | 3,600,679,420원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 170,471,000원 | 24.01% | 3,672,715,594원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 119,329,699원 | 16.81% | 3,723,140,917원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 243,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,209,420원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남울산새마을금고 | 3,840,000,000원 | 239,320,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 총 채권 3,840,000,000원 중 239,320,580원이 배당되고 3,600,679,420원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 소재 고헌초등학교 북서측 인근입니다. 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 및 상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물로, 외벽은 치장석 붙임·강화유리 마감, 내벽은 인테리어·내장 타일, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 상태와 주차장시설은 감정평가상 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 2필 일단의 토지로 근린생활시설, 교육연구시설 및 운동시설 부지로 이용 중이며, 근린상업지역·도시지역·송정지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
- 도로 조건. 대로2류, 중로1류, 중로3류에 접하며 대상 토지의 도로접면은 광대소각으로 조사돼 있습니다.
- 공시지가. 3,406,000원/㎡이며, 토지면적은 1,723.9㎡로 조사돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역이 포함되며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 243,530,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일·유사 근린시설의 거래·임대·수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰된 근린시설이므로 아파트와 같은 주거용 물건의 환금성을 전제로 접근하지 않아야 합니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서는 채권액 대부분이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액 0원을 혼동하지 않아야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 1번 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정돼 있으므로 실제 채권자 및 배당귀속은 매각 관련 원문에서 최종 대조해야 합니다.
- 공법상 조건. 근린상업지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 장애물제한표면구역 등 이용제한을 실제 영업계획과 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 3회 유찰의 이유
등기와 현재 배당 계산만 놓고 보면 이 물건은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준 이후 압류와 경매개시결정은 정리되고, 국민건강보험공단 압류도 이미 말소됐습니다. 권리상 핵심 부담은 비교적 명확합니다.
그러나 감정가 710,000,000원에서 3회 유찰돼 243,530,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 가격 매력으로 바꾸어 읽어서는 안 됩니다. 대상은 근린시설이고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 검증 가능한 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 매력은 별도 검증”입니다. 최저가의 절대 수준보다 실제 점유·영업 가능성·임대수익·재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
