울산지방법원 2025타경11887. 현재 소유자는 박필연이며, 2022.07.21 매매를 원인으로 2022.10.13 소유권을 이전받았고 거래가액은 625,400,000원입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2021.12.22 설정된 남울산새마을금고의 근저당권으로 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 해당 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정 기록이 이어집니다. 2025.05.29에는 엠씨아이대부 주식회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 근저당권과 그 이후 경매개시결정이 중심인 구조입니다. 그러나 이 사건의 실제 난도는 등기보다 점유와 현황에 있습니다. 문정준이 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당 계산상 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도 이를 곧바로 매수인 인수 0원 확정으로 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 9층 902호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 감정 요항상 기호(6)는 공부상 운동시설 · 현장에서는 인접 호와 함께 헬스장으로 사용 |
| 소유자 | 박필연 (2022.07.21 매매, 2022.10.13 소유권이전 · 거래가액 625,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 560,000,000원 / 192,080,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,149,706,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 후속 권리관계가 이어진다
말소기준권리는 2021.12.22 남울산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이고 공동담보목록 제2021-1524호가 기재돼 있습니다. 이후 현재 소유자 박필연이 소유권을 취득했고, 2025.03.20 해당 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 같은 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이어 2025.05.29 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유 — 대항력 가능·미상
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문정준 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.09.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 문정준은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류돼 있으며 2025.09.01 배당요구를 했습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않고 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인의 실질취득비용에 영향을 줄 수 있으므로, 현재 최저가 192,080,000원만으로 취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,489,120원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남울산새마을금고 | 3,840,000,000원 | 188,590,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당권 미배당 | - | 3,651,409,120원 |
현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 192,080,000원 중 집행비용 3,489,120원을 제외한 188,590,880원이 근저당권 배당으로 계산되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 기준 미배당은 3,651,409,120원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 대항력·보증금이 미상이므로 계산상 매수인 인수 0원과 실제 인수 위험은 구분해 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 192,080,000원 | 188,590,880원 | 3,651,409,120원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 134,456,000원 | 131,773,616원 | 3,708,226,384원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 94,119,200원 | 92,025,054원 | 3,747,974,946원 | 0원 |
④ 가격·현황 — 감정가 34.3%만 보고 판단하기 어렵다
현재 최저가는 192,080,000원으로 감정가 560,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰이라는 숫자만 놓고 보면 가격이 크게 낮아진 것은 분명하지만, 비교할 최신 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고헌초등학교 북서측 인근이며, 각종 근린생활시설·아파트 단지·단독주택·상업나지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기 시설이 설치돼 있습니다.
- 용도. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 요항에서는 기호(6)를 공부상 운동시설로 적시합니다. 현장에서는 901호·902호·903호·904호·905호가 하나의 헬스장 공간으로 사용되고 있습니다.
- 경계. 인접 호와 별도의 벽체 구분이 없으며, 매각물건명세서에는 경계 구분을 위해 지적 측량이 필요하다고 기재돼 있습니다. 감정평가에서는 집합건축물대장 건축현황도에 따라 위치·면적 특정이 가능하고 복원이 용이한 것으로 판단했습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·송정지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 3,406,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로2류, 중로1류, 중로3류 등에 접하며 주변 가로망과 주차장 시설은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 문정준의 전입신고일·보증금·확정일자를 매각물건명세서와 관련 원본에서 반드시 확인해야 합니다. 현재 상태에서는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 점유 실체 확인. 임차인 자료의 사용은 ‘주거’로 표시되지만 감정 현황은 5개 호가 하나의 헬스장으로 사용 중입니다. 현장 점유자와 계약관계를 직접 대조해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 902호가 인접 901호·903호·904호·905호와 벽체 없이 연결돼 있습니다. 독립 호실로 복원할 때 필요한 경계·공사 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마십시오. 실거래 비교자료가 없어 시장가격과의 직접 비교가 되지 않습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 이는 확인된 권리를 기준으로 한 계산입니다. 미상 임차인의 대항력이 인정될 경우 실제 취득비용 판단은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가”보다 먼저 풀어야 할 두 가지
이 사건은 감정가 560,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 192,080,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율만 보면 안 됩니다. 문정준의 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 여부가 확정되지 않았고, 902호는 인접 네 개 호와 벽체 없이 하나의 헬스장으로 사용되고 있어 경계 확인과 복원 문제도 남아 있습니다.
말소기준권리는 2021.12.22 근저당권으로 명확하지만, 이 물건의 실제 승부처는 등기보다 임차인 권리의 실체와 독립 호실 경계입니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 192,080,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “낮은 최저가보다 미상 리스크 해소가 먼저”입니다.
