울산지방법원 2025타경11887. 울산 북구 송정동 골드테라스1 1층 104호 근린시설입니다. 소유자는 이동근이며, 2021.12.22 소유권보존과 같은 날 남울산새마을금고 명의의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사 명의의 근질권이 설정됐습니다. 엠씨아이대부 주식회사가 임의경매를 신청했으며 청구액은 3,149,706,622원입니다.
배당 시뮬레이션에서 현재 최저가 251,076,000원을 전제로 하면 집행비용을 제외한 246,760,936원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 3,593,239,064원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 4회·5회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11887 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 1층 104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 내 1층 |
| 소유자 | 이동근 · 2021.12.22 소유권보존 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 732,000,000원 / 251,076,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,149,706,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 미배당은 커도 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2021.12.22 설정된 남울산새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2021-1524호가 기재돼 있습니다. 2025.03.20에는 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 채권최고액 3,840,000,000원의 근질권이 느티나무제사차유한회사 명의로 설정됐습니다.
말소기준 이후의 울산광역시 북구 압류, 임의경매개시결정, 동울산세무서장 관련 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 채권최고액이 최저가를 크게 웃돌고 배당 부족이 발생하더라도, 배당 부족액과 매수인 인수액은 서로 다른 항목이라는 점이 핵심입니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 회차 최저매각가는 251,076,000원으로 감정가 732,000,000원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰이라는 숫자와 감정가 대비 하락폭은 분명 크지만, 감정가는 현재 시장에서 실제 매수자가 지불하는 거래가격과 동일한 개념이 아닙니다. 따라서 본건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 251,076,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 175,753,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 123,027,239원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 251,076,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,315,064원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남울산새마을금고 | 3,840,000,000원 | 246,760,936원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 기준 미배당액은 3,593,239,064원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 소재 고헌초등학교 북서측 인근이며, 주위는 각종 근린생활시설·아파트 단지·단독주택·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며, 위생·급배수·소방·승강기시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 상태와 주차장시설은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지 이용. 2필 일단의 토지로 근린생활시설·교육연구시설·운동시설 부지로 이용 중이며, 용도지역은 근린상업지역입니다.
- 계획·규제. 도시지역·지구단위계획구역(송정지구)·택지개발지구에 해당하고, 대로2류 및 중로 도로와 접합니다. 공시지가는 3,406,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 점유 원인, 보증금·전입·확정일자 유무를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2021-1524호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 채권 변동을 원본 등기로 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 남울산새마을금고 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 그 채권에 근질권이 설정된 흐름을 최신 등기와 함께 확인해야 합니다.
- 세금·우선배당 확인. 울산광역시 북구와 국의 압류가 존재하며, 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 근린시설의 실제 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 251,076,000원, 4회 유찰 시 175,753,200원, 5회 유찰 시 123,027,239원의 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — “권리상 미배당과 매수인 인수는 다르다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 채권최고액 3,840,000,000원과 현재 회차 미배당 3,593,239,064원입니다. 하지만 매수인 관점의 핵심은 그 숫자 자체가 아니라 인수 여부입니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원이고, 4회·5회 유찰 시나리오에서도 동일합니다. 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 형태입니다.
반대로 가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 732,000,000원이 세 차례 유찰돼 251,076,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트가 입증되는 것은 아닙니다. 본건은 근린시설이고 3회 유찰됐으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다. ‘감정가의 34.3%’보다 중요한 질문은 실제로 251,076,000원에 취득했을 때 다시 팔거나 사용할 수 있는 경제성이 충분한지입니다.
