울산지방법원 2025타경11887. 울산 북구 송정동 골드테라스1 8층 804호, 공부상 근린시설 물건입니다. 등기상 말소기준은 2021.12.22. 남울산새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 3,840,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.03.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 국의 압류가 이어졌으며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 한성철이 주거 용도로 점유하는 것으로 기재되어 있으나 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 분류해야 하고, 보증금이 확인되기 전에는 실제 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11887 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 8층 804호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 이동근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 118,335,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 34.3% |
| 신청채권액 | 3,149,706,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2021.12.22. 남울산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 3,840,000,000원이며 공동담보가 설정된 근저당입니다. 2025.03.20. 이 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권설정이 뒤따랐습니다. 2025.05.29. 임의경매개시결정, 2025.06.17. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 현재 가장 중요한 확인사항
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한성철 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
특히 공부상 용도가 근린시설인데 점유자 용도는 주거로 기재돼 있다는 점도 확인 대상입니다. 감정평가 요항상 기호(1)~(5)는 공부상 근린생활시설, 기호(6)는 운동시설로 조사됐습니다. 본건은 사건자료상 근린시설로 분류되어 있으므로, 실제 804호의 사용 형태와 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 345,000,000원, 현재 최저매각가는 118,335,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 3회 유찰로 절대가격은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,456,690원 |
| 2. 근저당권 · 남울산새마을금고 | 3,840,000,000원 | 115,878,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권에는 3,724,121,690원의 미배당이 남는 구조입니다. 위 배당표의 매수인 인수액 계산은 0원으로 잡혀 있으나, 한성철의 전입일·보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 고헌초등학교 북서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·아파트 단지·단독주택·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 상태와 주차장시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 3,406,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한성철 전입세대 확인. 전입신고일이 2021.12.22. 말소기준보다 빠른지 반드시 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 매수인 인수액을 현재 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완자료와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 실제 사용상태 확인. 공부상 근린시설과 점유자료상의 주거 사용이 일치하지 않으므로 현장 이용상태를 확인해야 합니다.
- 임대·공실 검증. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현재 임대료·관리비·공실기간을 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2021-1524호가 연결돼 있으므로 공동담보 물건과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건의 숫자만 보면 감정가 345,000,000원에서 3회 유찰돼 118,335,000원까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설은 감정가 할인율만으로 매력도를 판단하기 어려운 용도이고, 현재는 최근 실거래 시세도 없습니다. 여기에 한성철의 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·인수 여부가 남아 있습니다.
따라서 결론은 “가격보다 먼저 점유·임차관계를 확정해야 하는 물건”입니다. 말소기준 자체는 분명하지만, 미상 임차인과 근린시설의 환금성, 3회 유찰 이력이 동시에 존재합니다. 현 단계에서는 낮은 최저가만을 근거로 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
