울산지방법원 2025타경11887. 울산 북구 송정동 골드테라스1 3층 302호 근린시설입니다. 소유자는 이동근이며, 2021년 12월 22일 소유권보존과 동시에 남울산새마을금고 명의의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 울산광역시 북구 압류와 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
다만 등기부만 보면 끝나는 물건은 아닙니다. 2025년 3월 20일 기존 1번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 신청채권자도 엠씨아이대부 주식회사이며 청구액은 3,149,706,622원입니다. 무엇보다 현장에는 ‘유치권 행사중’ 현수막이 확인돼, 배당표상 인수 0원과 별개로 현장 점유 및 유치권 주장 내용을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11887 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 3층302호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 123 |
| 용도 | 근린시설 · 공부 상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건 · 위생·급배수·소방·승강기시설 |
| 소유자 | 이동근 |
| 감정가 / 최저가 | 683,000,000원 / 234,269,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 3,149,706,622원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 현장 유치권은 별도
말소기준은 2021.12.22. 남울산새마을금고 근저당권 3,840,000,000원입니다. 이후 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 683,000,000원이지만 3회 유찰된 현재 회차 최저가는 234,269,000원입니다. 제공된 회차 시나리오상 현재 가격은 감정가의 34.3%이며, 4회 유찰 시 163,988,300원, 5회 유찰 시 114,791,810원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 234,269,000원 | 230,189,234원 | 3,609,810,766원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 163,988,300원 | 160,892,464원 | 3,679,107,536원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 114,791,810원 | 112,384,725원 | 3,727,615,275원 | 0원 |
가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’거나 ‘시세 메리트가 있다’고 평가할 근거는 부족합니다. 특히 근린시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 없으므로, 현재 회차의 낮은 비율 자체보다 실제 임대·점유상태와 유치권 주장 내용을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,079,766원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남울산새마을금고 | 3,840,000,000원 | 230,189,234원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권총액 3,840,000,000원 중 230,189,234원이 배당되고 3,609,810,766원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고헌초등학교 북서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설·아파트단지·단독주택·상업나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 302호가 포함된 기호(1)~(5)는 공부 상 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(송정지구)·택지개발지구에 해당하며, 공시지가는 3,406,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로2류, 중로1류, 중로3류 등에 접하며 주변 가로망과 주차장시설은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 302호 유리벽의 ‘유치권 행사중’ 현수막과 관련해 현재 점유자, 주장 주체, 근거서류, 주장 금액을 반드시 대조해야 합니다.
- 임대·점유관계 확인. 별도 임차인 내역은 확인되지 않지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 남울산새마을금고의 1번 근저당권은 2025.03.20. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 근저당권부채권 근질권이 설정돼 있습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만 실거래 시세 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정가격을 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 가격보다 유치권 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 683,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 234,269,000원까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이고 말소기준 이후의 압류·경매개시결정도 소멸하는 구조라, 등기 숫자만 보면 상당히 단순해 보입니다.
하지만 302호 유리벽의 ‘유치권 행사중’ 현수막, 그리고 임대관계 미상이라는 현장 정보가 결론을 바꿉니다. 여기에 3회 유찰된 근린시설이고 비교할 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 34.3%니 싸다”가 아니라, 유치권 주장과 점유관계를 해소할 수 있는지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
