배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다).
표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다.
채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
매력지수 C등급 · 인수권리는 없지만 고액 근저당 미배당과 근린시설 환금성 부담이 있는 물건
임차인 인수는 없고 권리관계는 단순하나, 현재 최저가 3.75억으로 38.4억 근저당 미배당이 발생하고 근린시설 용도·임대관계 미상 리스크가 있어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차인 인수 위험은 없고 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 다만 싸게 보이는 최저가만 보면 안 됩니다. 현재 낙찰가 기준 38.4억 근저당 채권 중 약 34.7억이 미배당되는 구조이며, 근린시설은 아파트처럼 환금성을 기대하기 어렵습니다.
감정가
767,000,000원
근린시설
최저가
375,830,000원
감정가 49% · 2회 유찰
매수인 인수
0원
임차인 없음
핵심지표
34.7억
근저당 미배당 예상
울산지방법원 2025타경11887. 울산 북구 송정동 골드테라스1 3층 301호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이동근이며, 2021년 남울산새마을금고 근저당권이 설정된 뒤 채권 이전과 경매가 진행된 사건입니다. 말소기준권리는 2021.12.22 설정된 근저당권이고, 이후 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 사업성·환금성입니다. 근저당 채권최고액은 3,840,000,000원으로 현재 최저매각가와 큰 차이가 있으며, 낙찰대금은 대부분 선순위 담보권 배당에 사용됩니다. 임차인 리스크는 없지만 근린시설 특유의 공실·운영 가능성 검토가 필요합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경11887
소재지
울산광역시 북구 송정동 1232-1 골드테라스1 3층301호
물건종류 / 용도
집합건물 · 근린시설
소유자
이동근
감정가 / 최저가
767,000,000원 / 375,830,000원
신청채권 / 청구액
엠씨아이대부 주식회사 / 3,149,706,622원
매각기일
2026.07.01
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 채권 규모는 크다
임차인 조사상 인수 대상 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 인수 위험은 없습니다. 다만 말소기준권리인 남울산새마을금고 근저당권의 채권최고액은 3,840,000,000원이며, 현재 매각가로는 담보채권 대부분이 배당받지 못합니다.
② 예상배당표 (매각가 375,830,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
6,061,620원
1. 을구 1번 근저당권 · 남울산새마을금고
3,840,000,000원
369,768,380원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
예상 배당 기준으로 근저당권은 일부 배당되고 약 3,470,231,620원이 미배당됩니다. 이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아니라 채권자의 손실 영역입니다.
매각대금 배분
회차별 미배당 변화
유찰이 진행될수록 매각가는 낮아지고 담보 미배당 규모는 증가합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수도 없어 법적 인수 위험은 낮은 편입니다.
⛔ 투자 관점 최저가 3.75억만 보고 저렴하다고 판단하면 위험합니다. 근린시설은 공실 가능성과 임대수익 검토가 핵심이며, 현재 가격은 감정가 대비 낮지만 상품성·환금성 확인 없는 단순 저가 매수는 어렵습니다.
③ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
입지. 울산광역시 북구 송정동 고헌초등학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
토지. 근린상업지역, 송정지구 지구단위계획구역이며 광대로 및 중로와 접합니다.
용도. 공부상 근린생활시설이며 이용상태 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입찰 체크리스트
임대 확인. 근린시설은 낙찰 후 운영 또는 임대 가능성이 핵심이므로 현장 확인이 필요합니다.
권리 확인. 인수 권리는 없지만 배당 구조와 선순위 담보 규모를 반드시 확인하세요.
가격 판단. 감정가 대비 할인율보다 실제 수익성과 매각 가능성을 기준으로 접근해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 없음 ≠ 좋은 물건”
이 물건은 권리분석만 보면 깔끔합니다. 임차인 인수도 없고 말소기준 이후 권리도 정리됩니다. 하지만 경매 투자에서는 권리만큼 중요한 것이 물건의 용도와 환금성입니다. 3.75억이라는 숫자 뒤에는 근린시설 운영 가능성, 임대수요, 향후 매각 가능성이라는 검토 과제가 있습니다. 권리는 합격, 사업성 검토가 필요한 물건입니다.
