전주지방법원 2025타경984. 전주시 덕진구 만성동 1343-5, 만성북로 11 소재 1동 1층104호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김영숙으로, 2024.01.26. 이전 경매의 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 바로 같은 날 농협은행이 채권최고액 213,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 카길애그리퓨리나 근저당 2건과 여러 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
권리의 순서만 보면 매수인이 등기상 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 신건 최저가가 감정가와 같은 593,000,000원이고, 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 단계가 아니며, 특히 감정평가상 주변이 미성숙상가지대로 기재된 근린시설인 만큼 실제 임대수요·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경984 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층104호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 11 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태상 제1종·제2종근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 · 본건 1층104호 |
| 소유자 | 김영숙 · 2024.01.26. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 593,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 678,734,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2024.01.26. 농협은행이 말소기준
2019년 전북은행 근저당과 2022년 임의경매, 2023년 오스템임플란트 가압류는 2024.01.26. 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 같은 날 새로 설정된 농협은행 근저당권입니다. 이후 카길애그리퓨리나의 채권최고액 3,600,000,000원 및 1,900,000,000원 근저당, 전주김제완주축산업협동조합·농업협동조합중앙회·농협은행· 한중에스에스의 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 점유·임차 확인 — 105호 현황조사를 본건 104호와 대조
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤하(상호: 금일건설) | 105호(38.92㎡) | 1,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사에는 김윤하(상호: 금일건설)가 105호(38.92㎡)를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 동시에 경매 대상 주소는 1층104호이므로, 이 105호 점유정보가 본건 104호에 실제로 영향을 주는 임대차인지 여부부터 확인해야 합니다.
③ 배당구조 (매각가 593,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,330,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 213,600,000원 | 213,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 371,070,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 619,650,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 한중에스에스 | 57,088,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,553,864,275원 중 예상 배당은 584,670,000원이며, 미배당은 5,969,194,275원입니다. 후순위 채권의 미배당 규모가 크지만 이들 권리는 말소기준 이후로 매각 소멸 처리되며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 593,000,000원 | 584,670,000원 | 5,969,194,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 474,400,000원 | 467,256,000원 | 6,086,608,275원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 379,520,000원 | 373,406,720원 | 6,180,457,555원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 678,734,791원이지만 각 시나리오에서 신청채권자 배당액은 213,600,000원으로 표시되어 전액 만족되지 않습니다. 다만 이 부족분을 낙찰자가 인수하는 구조로 계산되지는 않았습니다.
⑤ 가격 판단 — 시세자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
본건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 593,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 제시되어 있지 않아, 이 가격이 시장가격 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰 전 가격만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양현중학교 북동측 인근이며, 상업용 건물과 상업나지가 소재하는 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설이 기재되어 있고, 일부는 공실, 한 호는 외부표기 “금일건설”로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복4차선 포장도로 및 북동측 왕복3차선 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지면적 847.4㎡·공시지가 1,367,000원/㎡, 지목 대·상업용·평지·세로장방·중로각지입니다.
- 시설. 기본 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 104호·105호 점유관계 대조. 본건 주소는 104호, 현황조사 점유정보는 105호입니다. 현장 호수표시와 원본 서류를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유자의 대항력. 김윤하(금일건설)의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 본건과 관련된 점유로 확인될 경우 전입·사업자등록·확정일자 등을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 실거래 시세자료가 없어 593,000,000원의 시장 대비 적정성을 판단하기 어렵습니다. 주변 근린시설 매매·임대사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 공실·임대수요. 감정평가상 일부 호가 공실이고 주변이 미성숙상가지대로 평가됐습니다. 실제 공실률과 예상 임대료를 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 다액채권. 후순위 근저당·가압류의 미배당이 매우 크지만 매각 소멸 구조입니다. 등기부 최신본에서 말소기준 이전 신규권리가 생기지 않았는지 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 확인 전
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.26. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 다액 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 입찰판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건은 104호인데 현황조사에는 105호 김윤하(금일건설)가 기재돼 있고 전입신고일도 확인되지 않습니다. 여기에 근린시설 실거래 시세자료가 없어 신건 593,000,000원의 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유관계와 시장가격은 입찰 전 확인 필수입니다.
