전주지방법원 2025타경984. 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 제1층 제106호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김영숙이며, 2024.01.26. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 81,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이고, 이후 카길애그리퓨리나 근저당 2건과 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 매수인에게 승계되는 등기상 부담이 확인되지 않는 구조입니다. 반면 채권총액은 6,421,864,275원으로 현재 가정 매각가 277,000,000원을 크게 초과해 6,149,542,275원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족일 뿐, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층106호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 11 |
| 물건종류 | 근린시설 · 제1동 1층 106호 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 678,734,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2024.01.26. 김영숙에게 이전됐고, 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권 81,600,000원이 말소기준입니다. 이후 주식회사카길애그리퓨리나의 근저당권 3,600,000,000원·1,900,000,000원, 전주김제완주축산업협동조합 가압류 144,215,033원, 농업협동조합중앙회 관련 가압류 619,650,000원, 농협은행주식회사 가압류 19,311,242원, 주식회사 한중에스에스 가압류 57,088,000원과 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유 조사 — 105호 기록과 본건 106호를 구분
| 조사된 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤하(상호: 금일건설) | 105호(38.92㎡) | 1,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
현황조사에 기재된 김윤하(금일건설)의 점유 부분은 105호이고, 본건 주소는 106호입니다. 따라서 이 기록만으로 본건 106호의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 또한 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 입찰 전에는 반드시 106호의 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 190,722,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 한중에스에스 | 57,088,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 6,421,864,275원 중 272,322,000원이 배당되고, 6,149,542,275원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 가격 시나리오 — 시세 비교 없이 신건 판단은 보수적으로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 277,000,000원 | 272,322,000원 | 6,149,542,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 221,600,000원 | 217,697,600원 | 6,204,166,675원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,280,000원 | 173,998,080원 | 6,247,866,195원 | 0원 |
동일 상권의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 수치가 없어, 신건 277,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 현재 회차에서는 감정가 자체보다 임대수익·공실 가능성·현장 시세를 먼저 확인하는 접근이 필요합니다. 특히 감정평가에서 주변을 상업용 건물과 상업나지가 있는 미성숙상가지대로 평가한 점은 근린시설의 환금성 판단에서 중요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양현중학교 북동측 인근이며, 주변은 상업용 건물과 상업나지가 소재하는 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복4차선 포장도로, 북동측 왕복3차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지 이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 1,367,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 실제 점유 확인. 조사된 김윤하(금일건설)는 105호로 기재되어 있으므로 본건 106호의 점유자·임대차·영업 여부를 별도 확인하세요.
- 상가 공실 확인. 감정평가에는 여러 호실 중 공실이 존재하므로 본건의 현재 공실 여부와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 근린시설은 주거용보다 임차수요와 공실기간에 따라 가치 차이가 크므로 보증금·월세·관리비·부가세 조건을 직접 조사하세요.
- 현장 시세 대조. 감정가 277,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 유사 근린시설의 매매·임대 호가와 실제 거래를 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당은 존재하지만 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전형, 가격·점유는 확인형”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.26. 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다. 다만 본건은 근린시설이고 감정평가상 주변이 미성숙상가지대이며, 현황조사에 나온 점유자는 105호로 본건 106호와 일치하지 않습니다. 실거래 비교값도 없는 만큼 신건 277,000,000원을 그대로 가격 메리트로 받아들이기보다는 106호의 실제 점유·공실·임대가치와 현장 시세를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
