💰 277,000,000원 ⚖️ 인수 0원 🏢 근린시설 📅 2026.09.14
전주지방법원 2025타경984. 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 1층 107호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김영숙이며, 2024.01.26 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 81,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년에 주식회사카길애그리퓨리나의 근저당 2건과 여러 가압류가 붙었고, 2025.10.23 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 청구금액은 678,734,791원으로 최저매각가보다 크고, 전체 배당 대상 채권액도 매각대금을 크게 웃돌지만 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경984 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층107호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 11 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상태 제1종·제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 김영숙 |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 678,734,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,367,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2024년 농협은행 근저당이 기준
과거 2019년 전북은행 근저당과 2022년 임의경매, 2023년 오스템임플란트 가압류는 2024.01.26 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2024.01.26 새 소유자 김영숙의 소유권 취득과 동시에 설정된 농협은행 근저당 81,600,000원입니다.
2025.07.07과 2025.07.14 설정된 주식회사카길애그리퓨리나 근저당은 각각 3,600,000,000원, 1,900,000,000원으로 채권최고액이 매우 크지만 모두 말소기준권리 뒤에 설정됐습니다. 이후 전주김제완주축산업협동조합·농업협동조합중앙회·농협은행· 주식회사 한중에스에스의 가압류와 이번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 105호 기록과 본건 107호를 구분해야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤하(상호: 금일건설) | 105호(38.92㎡) | 1,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 김윤하(금일건설)가 105호를 점유하는 것으로 기재돼 있고, 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 이번 매각 대상은 107호이므로, 이 점유자를 곧바로 본건 107호의 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 감정 이용상태에도 여러 호 가운데 “금일건설” 표기가 있는 호와 공실 호들이 함께 기재돼 있어, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서에서 107호의 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 190,722,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 619,650,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 한중에스에스 | 57,088,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 6,421,864,275원, 채권자 예상배당은 272,322,000원, 미배당은 6,149,542,275원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양현중학교 북동측 인근이며, 주변은 상업용 건물과 상업나지가 소재하는 미성숙상가지대입니다.
- 이용상태. 감정 대상 여러 호는 제1종·제2종근린생활시설이며, 일부는 공실, 한 호는 외부표기 “금일건설”로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선 포장도로, 북동측 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류·중로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 847.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 근린생활시설이며 기본 위생·급배수·승강기·소방설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 회차별 가격·배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 277,000,000원 | 272,322,000원 | 6,149,542,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 221,600,000원 | 217,697,600원 | 6,204,166,675원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,280,000원 | 173,998,080원 | 6,247,866,195원 | 0원 |
유찰 시 매각가격은 221,600,000원, 177,280,000원으로 내려가지만, 이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가에 따라 매수인에게 전가되는 유형으로 확인된 사건이 아닙니다. 제공된 시나리오상 모든 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가면 실질취득비용도 해당 매각가격과 같아지는 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 점유관계 확인. 현황조사 점유자는 105호로 기재돼 있으므로 본건 107호의 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 277,000,000원이 적정한지 주변 근린시설 매매·임대료와 공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 상권 성숙도 확인. 감정평가상 “미성숙상가지대”이므로 공실기간과 임대수요가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 카길애그리퓨리나의 근저당 두 건은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 실제 채권 회수구조와 배당관계는 원등기부를 대조하세요.
- 대규모 미배당과 인수는 구분. 채권 미배당액이 크더라도 말소되는 후순위 채권이라면 그 금액이 그대로 매수인 채무가 되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문에서 본건 호수와 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건의 등기 구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2024.01.26 농협은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 자체보다 더 큰 변수는 근린시설의 가격과 환금성입니다.
감정가는 277,000,000원이고 아직 신건이지만, 이를 뒷받침할 실거래 시세 자료가 없고 감정평가서도 주변을 미성숙상가지대로 평가했습니다. 여기에 현황조사 임차 기록은 본건 107호가 아닌 105호에 연결돼 있어 점유관계도 한 번 더 확인해야 합니다. 결론적으로 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 부족한 근린시설입니다. 권리는 통과, 가격·상권·점유 확인은 보류가 맞습니다.
