전주지방법원 2025타경984. 전주시 덕진구 만성동 1343-5, 제1동 1층 105호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김영숙이고, 2024.01.26. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 78,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년에 카길애그리퓨리나 근저당 2건과 여러 가압류가 연달아 붙었지만 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 순서만 보면 비교적 선명합니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 현황조사에서 105호 점유자가 확인됐습니다. 보증금은 1,000원으로 기재돼 있으나 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 점유자의 대항력과 우선변제 여부를 단정해서는 안 됩니다. 따라서 “등기상 인수권리 없음”과 “점유관계 확인 완료”는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 제1층 제105호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 11 |
| 용도 / 층 | 근린시설 · 5층 건물 중 1층 105호 · 현황조사 점유부분 38.92㎡ |
| 소유자 | 김영숙 · 2024.01.26. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 678,734,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.01.26. 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 권리 이후 설정된 카길애그리퓨리나 근저당 2건, 전주김제완주축산업협동조합·농업협동조합중앙회· 농협은행주식회사·주식회사 한중에스에스의 가압류 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입신고일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤하(상호: 금일건설) | 105호(38.92㎡) | 1,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
현황조사 기준 실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않으므로 말소기준일인 2024.01.26.보다 빠른지 늦은지를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정해서도 안 되고, 대항력 없는 임차인으로 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 266,000,000원, 시세 평가는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 266,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 현재 분석상 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 266,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 평가하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 6,156,788,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 6,209,243,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 6,251,207,635원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액이 커집니다. 위 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 183,476,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 한중에스에스 | 57,088,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 6,418,264,275원, 채권자 예상배당은 261,476,000원, 미배당은 6,156,788,275원입니다. 집행비용은 4,524,000원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양현중학교 북동측 인근이며, 상업용 건물과 상업나지가 소재하는 미성숙상가지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복4차선 포장도로, 북동측으로 왕복3차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 현황 상업용부지입니다. 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항력. 김윤하(상호: 금일건설)의 전입신고일이 미상입니다. 말소기준일 2024.01.26.과의 선후관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 기록. 현황조사상 보증금은 1,000원으로 기재돼 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 함께 원본 대조가 필요합니다.
- 명시 인수권리. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 가격 판단. 현재 신건 최저가는 266,000,000원이지만 실거래 비교 수치가 없어 시세 대비 할인 여부를 단정할 수 없습니다.
- 공동담보. 카길애그리퓨리나의 3,600,000,000원 및 1,900,000,000원 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 후순위 배당은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소는 명확, 점유는 확인 필요”
이 사건의 등기 권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2024.01.26. 농협은행주식회사 근저당권 78,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시된 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현황조사상 105호에는 김윤하(상호: 금일건설) 점유가 있고 전입신고일이 미상이라, 대항력은 가능·미상으로 남습니다. 또한 실거래 비교 수치가 없어 신건 266,000,000원의 가격 메리트는 판단을 보류해야 합니다. 결론은 등기 말소구조는 양호하지만, 점유자 대항력과 가격 근거를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 근린시설입니다.
