전주지방법원 2025타경984. 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 2층 202호의 근린시설입니다. 현재 소유자 김영숙은 2024.01.26. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행 명의 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 카길애그리퓨리나 근저당권 2건과 축협·농협 계열 및 한중에스에스 가압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 권리구조 자체는 정리 방향이 명확하지만, 이 사건의 핵심은 점유 확인과 가격 검증입니다. 현황조사에는 김윤하(상호: 금일건설)가 실제 임차인으로 기재되어 있으나 점유부분은 105호(38.92㎡)입니다. 본건은 202호이므로 동일 물건의 점유자로 바로 단정할 수 없습니다. 또한 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아, 해당 점유자의 대항력은 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경984 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 2층202호 · 도로명주소 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 11 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 김영숙 · 2024.01.26 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 678,734,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 감정 이용상태 | 제1·제2종근린생활시설로 이용되는 대상군이며, 일부 호실은 공실, 기호(2)는 외부표기 “금일건설” |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2024.01.26 농협은행 근저당권 168,000,000원입니다. 이후의 카길애그리퓨리나 근저당권 3,600,000,000원·1,900,000,000원, 전주김제완주축산업협동조합 가압류 144,215,033원, 농업협동조합중앙회 관련 가압류 619,650,000원, 농협은행 가압류 19,311,242원, 한중에스에스 가압류 57,088,000원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시적으로 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
임차인·점유 확인
현황조사상 보증기관 승계가 아닌 실제 임차인으로 분류된 사람은 1명입니다. 다만 점유부분이 본건 202호가 아니라 105호로 기재되어 있다는 점이 가장 중요한 확인 포인트입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤하(상호: 금일건설) | 105호(38.92㎡) | 1,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 444,000,000원이고, 산정 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 444,000,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만 보고 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 444,000,000원 | 6,071,104,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 355,200,000원 | 6,158,837,075원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 284,160,000원 | 6,228,882,515원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,840,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 269,160,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 한중에스에스 | 57,088,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액 6,508,264,275원 중 예상 배당은 437,160,000원, 미배당은 6,071,104,275원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 손실 영역이며, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주양현중학교 북동측 인근이며, 주변은 상업용 건물과 상업나지가 소재하는 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 대상군은 제1종·제2종근린생활시설이며 일부 호실은 공실, 기호(2)는 외부표기 “금일건설”입니다.
- 도로. 남서측 왕복4차선 포장도로, 북동측 왕복3차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 준보전산지 관련 표기도 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 세로장방형이며 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 미성숙상가지대의 근린시설이고 최근 실거래 비교자료가 없어, 환금성과 적정 매입가는 보수적으로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유자 확인. 현황조사상 김윤하(금일건설)는 105호로 기재되어 있습니다. 본건 202호의 실제 사용·점유 상태를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 대항력 단정 금지. 조사된 임차인의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력은 “가능·미상”으로 취급해야 합니다.
- 실거래 없는 가격 판단. 현재 444,000,000원이나 1회 유찰 355,200,000원, 2회 유찰 284,160,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 없습니다.
- 후순위 대규모 채권 구분. 카길애그리퓨리나 등 후순위 채권의 미배당은 크지만, 등기상 말소기준 이후 권리와 매수인 인수채무는 구분해서 봐야 합니다.
- 상가 공실·임대수요 확인. 감정평가 대상군에 공실 호실이 포함되어 있고 주변도 미성숙상가지대로 평가되어 있으므로 임대수요와 공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 호수와 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 점유·가격은 확인형”
이 사건의 등기권리만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 2024.01.26 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 대규모 근저당·가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 본건은 주거용이 아니라 근린시설이고, 실거래 비교자료가 없어 444,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다.
여기에 현황조사 임차인 김윤하(금일건설)의 점유부분이 105호로 기재되어 대상 202호와 맞지 않는 문제가 남습니다. 따라서 결론은 “등기권리 정리는 가능하지만, 202호 점유관계와 시장가격을 확인하기 전에는 보수적으로 접근”입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는지 여부보다, 실제 202호의 점유·임대현황과 근린시설 시장가격을 확인하는 것이 이 물건의 우선순위입니다.
