전주지방법원 2025타경984. 전주시 덕진구 만성동 1343-5 제1동 2층 203호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김영숙이며, 2024.01.26 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 153,600,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 카길애그리퓨리나 근저당 2건, 전주김제완주축산업협동조합·농업협동조합중앙회·농협은행·한중에스에스 등의 가압류와 현재의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
채권총액은 매우 크지만, 그것이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 401,000,000원에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 6,410,000원, 농협은행 근저당 153,600,000원, 카길애그리퓨리나 후순위 근저당에 240,990,000원이 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 미배당 채권은 6,099,274,275원이지만, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경984 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 2층203호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성북로 11 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상태상 제1종·제2종근린생활시설로 이용되는 평가대상 포함 |
| 소유자 | 김영숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 401,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 678,734,791원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.01.26 을구 3번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 카길애그리퓨리나의 3,600,000,000원·1,900,000,000원 근저당권, 전주김제완주축산업협동조합 144,215,033원 가압류, 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) 619,650,000원 가압류, 농협은행주식회사 19,311,242원 가압류, 주식회사 한중에스에스 57,088,000원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
② 점유·임차 확인 — 105호 기록을 203호에 그대로 대입하면 안 된다
| 성명 / 상호 | 조사 호실 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김윤하(상호: 금일건설) | 105호(38.92㎡) | 1,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 203호와 불일치 |
현황조사에 적힌 김윤하(금일건설)의 점유 부분은 105호(38.92㎡)이고, 이번 분석대상은 203호입니다. 따라서 이 기재를 본건 203호의 임차보증금으로 합산하거나 본건 매수인의 승계액으로 바로 계산해서는 안 됩니다. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 해당 점유자의 대항력 자체도 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 배당구조 — 후순위 거액 미배당, 그러나 인수는 0원 (매각가 401,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,410,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 153,600,000원 | 153,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 3,600,000,000원 | 240,990,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사카길애그리퓨리나 | 1,900,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전주김제완주축산업협동조합 | 144,215,033원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 619,650,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행주식회사 | 19,311,242원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 한중에스에스 | 57,088,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 6,493,864,275원 중 채권자 예상배당은 394,590,000원, 미배당은 6,099,274,275원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 401,000,000원 | 394,590,000원 | 6,099,274,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 320,800,000원 | 315,508,800원 | 6,178,355,475원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 256,640,000원 | 252,247,040원 | 6,241,617,235원 | 0원 |
④ 가격 판단 — 최저가만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 401,000,000원입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고, 감정요항표는 주변을 상업용 건물과 상업나지가 소재하는 미성숙상가지대로 평가합니다. 또한 감정 대상 호실들의 이용상태에는 공실과 영업표기가 혼재하고 임대관계는 미상입니다. 따라서 401,000,000원이라는 숫자만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주양현중학교 북동측 인근이며, 부근은 상업용 건물과 상업나지 등이 소재하는 미성숙상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남서측 왕복 4차선 포장도로와 북동측 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 847.4㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·중로각지입니다. 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 중로1류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 준보전산지 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 실제 점유 확인. 현황조사 기재 점유자는 105호이므로, 203호의 실제 사용자·영업 여부·열쇠 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 보증금·차임·사업자등록·점유개시일을 현장에서 재확인하는 것이 중요합니다.
- 말소기준 재대조. 2024.01.26 농협은행 근저당권과 그 이후 후순위 권리의 등기 순서를 매각 직전 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 미배당 6,099,274,275원은 매우 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
- 상권 상태 확인. 감정요항표가 미성숙상가지대로 평가하고 있으므로 주변 공실, 실제 영업상태, 유동상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정요항표를 입찰 직전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 203호의 현장성”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 2024.01.26 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 최저가 401,000,000원은 감정가 100%인 신건이고, 주변은 미성숙상가지대, 임대관계는 미상입니다. 여기에 현황조사 점유자 기록도 203호가 아닌 105호입니다. 따라서 이 물건은 “권리 깨끗 = 바로 입찰”이 아니라, 203호의 실제 점유·임대상태와 상권 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 근린시설입니다. 결론은 권리는 통과, 가격·점유·환금성은 확인 후 판단입니다.
