수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬 근린시설 사건입니다. 감정가 327,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,161,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사비티건설이고, 경매를 연 채권자는 수원중앙신용협동조합입니다. 말소기준권리는 2019.08.02. 수원중앙신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,326,000,000원입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 김후성은 2017.02.07. 점유 신고가 있어 2019.08.02. 말소기준권리보다 앞서고, 현황조사상 보증금은 40,000,000원입니다. 배당 구조에서는 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 112,161,000원에 취득한다고 보더라도 실제 자금 부담의 기준은 112,161,000원 + 40,000,000원 = 152,161,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 1층102비호 · 도로명 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(사무실·학원·공실) 이용 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 112,161,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원중앙신용협동조합 / 937,290,628원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.02. 수원중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,326,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 점유자 1명이 핵심
2019.08.02. 수원중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 김용전 근저당권 260,000,000원, 최정현 근저당권 1,200,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다.
임차인·점유 현황
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 점유일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한미산업(조성범) | 102B호 52.02제곱미터 · 사무실 | 2024.02.28 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 희망누리 사회적협동조합(정혜민) | 104B호,105B호 201.75제곱미터 · 교육시설 | 2021.02.16 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김후성 | 403호177.5제곱미터 · 체육시설 | 2017.02.07 | 40,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 승계 아님 |
| 최진주 | 3층2호203.51제곱미터 · 미상 | 2024.01.17 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
한미산업, 희망누리 사회적협동조합, 최진주는 점유일이 말소기준권리인 2019.08.02.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 김후성은 2017.02.07.로 말소기준보다 선순위입니다. 이 사건에서 실제 인수액 계산에 반영된 보증금은 김후성 40,000,000원입니다.
② 가격 구조 — 최저가 112,161,000원이 끝이 아니다
현재 회차 최저가는 감정가 327,000,000원의 34.3%인 112,161,000원입니다. 하지만 김후성 보증금 40,000,000원이 별도 인수되므로 매수인 관점의 실질취득가는 152,161,000원, 감정가의 약 46.5%입니다. 따라서 경매 화면에 보이는 ‘34.3%’와 실제 부담 비율 사이에는 차이가 큽니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 112,161,000원 | 40,000,000원 | 152,161,000원 | 2,676,209,254원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 78,512,700원 | 40,000,000원 | 118,512,700원 | 2,709,300,529원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 54,958,890원 | 40,000,000원 | 94,958,890원 | 2,732,430,370원 |
③ 예상배당표 (매각가 112,161,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,254원 |
| 인수 · 임차인 김후성 보증금 | 40,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 40,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 109,790,746원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 김용전 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,786,000,000원 가운데 현재 회차에서 채권자 배당은 109,790,746원이고, 미배당액은 2,676,209,254원입니다. 김후성 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액이므로 아래 배당 도넛에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 용이동 소재 용이동행정복지센터 서측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택·다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로, 사무실·학원·공실 이용이 혼재합니다. 기호(1)은 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물이며 공동 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 12m 내외, 서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·현촌지구 지구단위계획구역이며 중로3류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 최저가 112,161,000원에 김후성 보증금 인수 40,000,000원을 더한 152,161,000원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 김후성 점유관계 재확인. 2017.02.07. 점유로 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 40,000,000원이 전액 인수 구조로 반영되어 있습니다.
- 나머지 점유자 구분. 한미산업·희망누리 사회적협동조합·최진주는 말소기준 뒤 점유이므로 김후성과 동일하게 취급하면 안 됩니다.
- 현황 층수 확인. 목록1은 공부상 1층이나 도로측에서 보면 현황 2층으로 평가되어 있으므로 현장 동선과 체감 위치를 직접 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2019.08.02. 말소기준 근저당권은 2026.02.24. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 있습니다.
- 3회 유찰을 곧바로 가격 메리트로 해석하지 않기. 감정가 대비 최저가는 34.3%지만, 인수액을 포함한 실질취득은 감정가의 약 46.5%입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가”보다 “4,000만원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 327,000,000원이 3회 유찰되어 112,161,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 권리분석에서는 그 숫자를 그대로 취득가로 보면 안 됩니다. 2017.02.07.부터 점유한 김후성이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 40,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득가는 152,161,000원입니다. 후순위 근저당권이 소멸하는 점은 명확하지만, 선순위 임차보증금 부담은 별개의 문제입니다. 여기에 이미 3회 유찰된 근린시설이고 공부상 1층과 도로측 현황 2층의 차이도 확인해야 합니다. 결론은 단순합니다. 최저가 34.3%만 보고 접근할 사건이 아니라, 선순위 인수 40,000,000원을 포함한 실질취득가로 판단해야 하는 사건입니다.
