수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬의 근린생활시설입니다. 표시된 물건은 제1층 제102비호이며, 감정평가상 사무실로 이용 중입니다. 감정가 327,000,000원이 세 차례 유찰되어 최저매각가가 112,161,000원으로 내려왔습니다.

겉으로 보면 감정가 대비 낙폭이 매우 큽니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 전혀 다른 개념입니다. 본건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

등기부의 말소기준권리는 2019년 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 현황조사에 등장하는 김후성의 임차 개시일은 그보다 앞선 2017년입니다. 이 때문에 예상배당에서는 보증금 40,000,000원을 매수인 인수액으로 처리하고 있습니다. 다만 그 임차인이 점유하는 공간은 403호이므로, 102비호 단독 취득과 여러 호실 일괄 취득은 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금은 별도 검토

말소기준은 2019.08.02 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 수원중앙신용협동조합의 채권최고액은 1,326,000,000원이고 공동담보목록 제2019-936호가 기재되어 있습니다. 채권최고액은 실제 확정 채무액과 동일한 금액이 아니며, 공동담보가 설정된 다른 부동산까지 함께 고려해야 합니다.

을구 8번 김용전 근저당권 260,000,000원과 을구 10번 최정현 근저당권 1,200,000,000원은 말소기준 이후 설정된 후순위 권리로, 정상적인 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 과거 전북은행·블루홀딩스·최정현의 다른 근저당권 및 국민건강보험공단 압류는 이미 말소된 것으로 나타납니다.

한편 2026.02.24에는 을구 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 변경으로, 새로운 말소기준권리가 설정된 것은 아닙니다. 실제 배당권자와 채권잔액은 이전 등기 및 관련 서류를 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 4명, 호실별 위험은 다르다

현황조사상 확인되는 실제 임차인은 한미산업, 희망누리 사회적협동조합, 김후성, 최진주 등 4명(법인 포함)입니다. 희망누리 사회적협동조합은 동일 호실·보증금·월세·신고일로 중복 기재되어 있으므로 한 명으로 계산합니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 추가 임차인은 없습니다.

대항력 판단은 현황조사상 신고일과 권리분석 판정에 따른 것입니다. 상가임대차의 실제 대항요건인 건물 인도·사업자등록, 임대차 범위, 확정일자 및 배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 미확인을 우선변제권이 없다는 확정 판단으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

현재 최저매각가는 112,161,000원으로 감정가 327,000,000원의 약 34.3%입니다. 감정가 대비 할인폭은 상당하지만, 비교 가능한 최근 실거래가격이나 임대수익에 근거한 시장가치가 확인되지 않았습니다.

특히 근린시설은 동일 건물 안에서도 도로 접근성, 실제 층수, 호실 위치, 공실 여부, 임대차 조건에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 저가매수 또는 안전마진을 인정하기 어렵습니다.

조건부 총부담은 각 회차 최저매각가에 403호 임차보증금 40,000,000원을 전액 인수하는 경우를 가정하여 더한 금액입니다. 102B호 단독 매각의 확정 취득원가가 아닙니다. 취득세·명도비·관리비 등 추가 비용도 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,161,000원 가정)

추정 집행비용 2,370,254원을 공제하면 담보권자에게 배당할 수 있는 금액은 109,790,746원입니다. 제시된 배당순위대로라면 이 금액은 선순위 근저당권에 배당되고 후순위 근저당권에는 배당이 발생하지 않습니다.

예상 채권총액은 2,786,000,000원, 채권자 미배당 합계는 2,676,209,254원입니다. 다만 이는 공동담보가 포함된 근저당 채권최고액을 기준으로 한 계산이므로, 확정된 실제 채무 부족액이나 매수인의 추가채무를 뜻하지 않습니다. 후순위 근저당권의 미배당액이 그대로 매수인에게 승계되는 것도 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정치와 제시된 채권액 기준입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계 및 최종 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 김후성 보증금은 매각대금 배당이 아닌 별도 인수 가정으로, 도넛 차트의 매각대금 배분액에는 포함하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 평택시 용이동행정복지센터 서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감이며 공동 위생설비, 급·배수 설비, 화재탐지 설비 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측은 폭 약 12m의 포장도로, 서측은 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 실질적인 상가 출입 동선과 전면 노출도를 함께 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 현촌지구 지구단위계획구역이며 교육환경 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 토지는 사다리형 평지이고 상업용 부지로 이용 중입니다.
• 공시지가. 제시된 토지 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다. 이는 건물의 개별 호실 시장가격과 직접적으로 동일시할 수 없습니다.
• 이용상태. 건물 내 조사 대상에는 사무실·학원·공실이 혼재합니다. 기호(1)인 102B호는 사무실로 이용 중이며, 다른 기호의 공실 여부를 102B호의 공실 상태로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 근린시설은 임차수요와 호실별 위치에 영향을 많이 받습니다. 이미 3회 유찰되었고 객관적인 비교 실거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인폭만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확정. 분석 대상은 102B호이지만 임차인 및 배당 계산에는 104B호·105B호·403호 등 다른 호실도 나타납니다. 매각목록과 일괄매각 여부부터 확인하세요.
• 김후성 보증금 승계. 403호의 선순위 대항력 여부, 실제 점유·사업자등록, 임대차 존속, 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 40,000,000원의 매수인 인수가 어느 매각 범위에 적용되는지 가장 먼저 확정해야 합니다.
• 102B호 임차인 확인. 한미산업의 보증금 10,000,000원, 월세 800,000원 및 신고일 2024.02.28을 실제 임대차계약, 사업자등록 및 점유 현황과 대조하세요.
• 근저당권 이전·공동담보. 수원중앙신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 공동담보목록 제2019-936호의 관계를 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 112,161,000원이 실제 시세보다 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다. 동일 건물·유사 근린시설 거래와 임대수익을 확인하고 인수액 및 부대비용을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 실제 층수·출입구. 공부상 1층과 도로측 현황 2층의 차이를 현장에서 확인하고 실제 상가 접근성, 출입구 및 영업 가시성을 점검하세요.
• 관리비·명도·시설. 공용부분 관리비 체납, 임차인 인도, 설비 상태와 시설 유지비용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당관계 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐다

평택 동산메디컬 102비호는 감정가 327,000,000원에서 최저가 112,161,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 놓고 보면 가격 하락폭이 크지만, 그 자체로 시장가격보다 저렴한 매수 기회라고 결론 내리기는 어렵습니다.

등기부상 후순위 근저당권은 매각으로 정리될 예정입니다. 반면 임차인 김후성의 보증금 40,000,000원은 예상배당에서 매수인 인수로 처리되어 있고, 해당 임차인의 점유 호실은 403호입니다. 이 때문에 102비호의 실제 취득 범위와 인수보증금의 적용 범위를 확인하는 작업이 가격 판단보다 선행되어야 합니다.

40,000,000원을 실제 인수해야 하는 매각이라면 현재 최저가 기준 총부담은 152,161,000원입니다. 그러나 이는 조건부 계산이며, 102비호만 취득할 때도 동일한 부담이 발생한다고 확정할 수 없습니다. 반대로 다른 호실이 포함된 매각에서 선순위 임차권을 누락하면 실제 취득비용을 과소평가할 수 있습니다.

결론은 권리 범위 확인 전 입찰 보류입니다. 3회 유찰된 근린시설이라는 점, 확인되지 않은 시장시세, 공동담보 관계, 호실별 임차관계가 모두 신중한 판단을 요구합니다. 우선 매각범위와 보증금 인수 여부를 확정하고, 그다음 실제 취득원가를 근거로 가격의 적정성을 판단하는 접근이 필요합니다.