수원지방법원 2025타경43048. 경기도 평택시 용이동 동산메디컬의 근린생활시설 경매입니다. 감정가 487,000,000원에서 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 167,041,000원으로 내려왔습니다. 표면상 큰 폭의 가격 하락이지만, 이 사건에서 먼저 확인해야 할 사항은 가격보다 임차인과 매각대상 호실의 관계입니다.
등기상 말소기준권리는 2019년 8월 2일 설정된 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 최정현 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 근저당권의 채권최고액은 1,326,000,000원이고 공동담보로 설정됐으며, 2026년에는 근저당권 이전등기도 이루어졌습니다. 따라서 현재 권리자, 배당관계와 공동담보 범위를 함께 확인해야 합니다.
특히 임차인 김후성은 말소기준권리보다 앞선 점유 관련 날짜가 기재되어 있고, 배당 가정에는 보증금 전액 인수로 반영돼 있습니다. 하지만 임차장소가 403호여서, 이 사건 표제 호실인 105비호와 동일한 매각범위인지에 따라 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 1층 105비호 도로명주소: 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 |
| 이용상태 | 사무실·학원 등 근린생활시설. 해당 호실의 정확한 현황 및 감정평가 대상목록 대조 필요 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 | 487,000,000원 |
| 최저매각가 | 167,041,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 경매 신청채권자 | 수원중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 937,290,628원 |
| 말소기준권리 | 2019.08.02 · 을구 3번 · 수원중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,326,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.24 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 발급일 | 2026.07.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
등기 흐름의 중심은 2019.08.02 을구 3번 근저당권입니다. 수원중앙신용협동조합 명의로 채권최고액 1,326,000,000원이 설정됐고, 공동담보목록 제2019-936호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.
이후 2022년 설정된 최정현의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2016년 전북은행 근저당권과 2021년 설정된 기존 최정현 등 공동 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 호실별 판단 필요
임차관계에는 실제 임차인 4명이 나타납니다. 희망누리 사회적협동조합은 이름과 임차면적 표기만 조금 다른 동일 임차관계가 두 차례 확인되므로 1명으로 계산합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 / 월세 | 점유 관련 날짜 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
(주)한미산업(조성범) 102B호 · 52.02㎡ 사무실 |
10,000,000원 월 800,000원 |
2024.02.28 | 없음(자료상) | 미확인 | 인수 없음(자료상) |
|
희망누리 사회적협동조합(정혜민) 104B호·105B호 · 201.75㎡ 교육시설 |
30,000,000원 월 2,500,000원 |
2021.02.16 | 없음(자료상) | 미확인 | 인수 없음(자료상) 105B호 포함 · 점유범위 확인 |
|
김후성 403호 · 177.5㎡ 체육시설 |
40,000,000원 월 1,800,000원 |
2017.02.07 | 있음(자료상) | 없음(배당 가정) | 40,000,000원 인수 가정 403호 · 매각범위 대조 필수 |
|
최진주 3층 2호 · 203.51㎡ |
5,000,000원 월 1,000,000원 |
2024.01.17 | 없음(자료상) | 미확인 | 인수 없음(자료상) |
임차인 판정은 기재된 점유 관련 날짜와 임차조사 결과를 기준으로 정리했습니다. 근린시설의 실제 대항력은 점유 외에 사업자등록 등 법정 요건과 해당 호실의 임대차 관계를 확인해야 합니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 별도 원본 확인이 필요합니다.
다만 해당 임차인의 점유부분은 403호입니다. 표제 물건인 105비호에 당연히 인수되는 권리라고 확정해서는 안 됩니다. 일괄매각 대상에 403호가 포함되는지, 보증금이 어느 부동산에 귀속되는지, 임차인의 대항요건이 충족되는지를 먼저 확인해야 합니다.
따라서 임차인 위험은 403호의 선순위 보증금 인수 가능성과 105B호의 실제 점유·명도 및 계약관계를 나누어 보는 것이 맞습니다. 여러 호실의 임차정보를 모두 표제 호실에 그대로 적용하면 잘못된 인수액이 산출될 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 34.3% 할인율의 함정
현재 최저매각가는 167,041,000원으로 감정가 487,000,000원의 약 34.3%입니다. 그러나 근린시설은 주거용 아파트와 달리 개별 호실의 출입 동선, 도로 노출, 실제 층, 임대수익과 공실 여부에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.
현재 확인 가능한 동일 호실·유사 근린시설의 최근 실거래 비교가격이 없으므로, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 저렴하다거나 투자수익을 확보했다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수 가정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 34.3% |
167,041,000원 | 40,000,000원 | 207,041,000원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24.01% |
116,928,700원 | 40,000,000원 | 156,928,700원 |
| 5회 유찰 가정 감정가 16.81% |
81,850,090원 | 40,000,000원 | 121,850,090원 |
실질취득 = 해당 회차 매각가 + 배당 가정상 인수보증금 40,000,000원. 취득세·명도비용·기타 부대비용은 제외했습니다. 모든 회차에서 동일한 보증금이 인수된다는 가정이며, 403호가 실제 매각범위에 포함되는지 확인되기 전에는 확정 취득금액으로 사용할 수 없습니다.
현재 회차 실질취득은 207,041,000원, 4회 유찰 시 156,928,700원, 5회 유찰 시 121,850,090원으로 계산됩니다. 이 값들이 시세보다 낮은지는 별도의 상가 실거래 및 수익가치 비교 없이는 알 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,138,574원 |
|
임차인 김후성 보증금 매수인 인수 가정 |
40,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 3번 · 수원중앙신용협동조합 근저당 | 1,326,000,000원 | 163,902,426원 |
| 2. 을구 6번 · 최정현 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 2,526,000,000원 | 2,362,097,574원 |
채권자 미배당 합계는 기재된 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 추정 부족액입니다. 실제 채권원금·이자·공동담보 배당배분과는 차이가 있을 수 있습니다. 김후성 보증금은 낙찰대금 배분 밖의 인수 가정으로 표시했으며, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전에 따른 실제 배당권자도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 채권회수와 인수 구조
| 회차 | 채권자 예상배당 | 미배당 추정액 | 매수인 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 163,902,426원 | 2,362,097,574원 | 40,000,000원 |
| 4회 유찰 가정 | 114,491,698원 | 2,411,508,302원 | 40,000,000원 |
| 5회 유찰 가정 | 79,976,788원 | 2,446,023,212원 | 40,000,000원 |
경매 신청 청구금액은 937,290,628원입니다. 현재 회차에서 배당 가정상 선순위 근저당권에 지급되는 금액은 163,902,426원으로, 청구금액을 모두 충족하지 못합니다. 이후 회차의 예상배당 역시 청구금액보다 작습니다.
그러나 매각대금으로 충족되지 않은 채권액을 매수인이 모두 승계하는 것은 아닙니다. 소멸하는 근저당권의 미배당금과 별도로 인수되는 임차보증금을 구분해야 합니다. 이 사건에서 별도로 계산된 인수액은 김후성 보증금 40,000,000원이지만, 실제 매각범위에 적용되는지 반드시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택·다가구주택, 근린생활시설이 혼재합니다. 상업시설 단독 밀집지가 아니라 주거 배후수요와 근린상권의 특성을 함께 고려해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
- 도로. 동측 약 12m 포장도로, 서측 약 8m 포장도로와 접합니다. 다만 개별 호실이 어느 방향에 노출되는지, 출입구와의 거리는 현장 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 근린생활시설입니다. 급·배수, 화재탐지, 승강기 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·현촌지구 지구단위계획구역입니다. 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 부지 관련 정보이며 개별 호실의 전용면적이나 직접적인 시장가치를 뜻하지 않습니다.
- 규제. 교육환경 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다. 일부 용도별 영업 가능 여부는 관계 규제를 따로 검토해야 합니다.
- 현황 층수. 매각물건명세서에는 목록 3이 공부상 1층이지만 도로측에서 바라보면 현황 2층이라는 설명이 있습니다. 현황 층수에 따라 간판 노출·접근성·상가 이용가치가 달라질 수 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 호실별 위치·임대수요·공실·수익률이 중요합니다. 세 차례 유찰된 사실만으로 시장가치를 단정할 수 없으며, 실제 임대가능금액과 최근 유사 거래를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 전체 확인. 표제 호실 105비호 외에 102B호·104B호·403호·3층 2호 등이 실제 일괄매각 대상인지 확인해야 합니다. 임차조사에 등장하는 호실과 매각대상이 반드시 동일하다고 볼 수는 없습니다.
- 105비호·105지호 표기 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 건축물대장, 매각물건명세서의 호실 및 건물내역을 대조하세요.
- 김후성의 선순위 대항력 검증. 2017.02.07 점유 관련 날짜와 사업자등록, 실제 점유, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 확인하세요. 특히 403호가 매각범위에 포함되는지 확인해야 40,000,000원 인수 가정의 적용 여부를 판단할 수 있습니다.
- 희망누리 사회적협동조합 임차범위. 104B호·105B호의 201.75㎡ 임차공간과 계약상 보증금 30,000,000원의 귀속 범위를 확인하세요. 동일 임차관계를 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 최신 권리관계 확인. 수원중앙신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 점을 반영하여 최신 등기부와 배당권자를 확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 제2019-936호와 제2022-7호의 담보물 및 실제 피담보채권액을 확인하세요. 공동담보 채권최고액을 해당 호실만의 실제 부채로 보아서는 안 됩니다.
- 공부상 1층과 현황 2층 차이. 출입구·계단·승강기·도로변 노출 상태를 직접 확인해 감정가격과 임대수익에 미치는 영향을 평가하세요.
- 수익성 검증. 해당 호실의 현재 점유상태, 실제 임대료, 임대가능성, 공실기간과 유사 근린시설 실거래가격을 확인한 후 입찰가를 정하세요.
- 관리비·세금·명도비용. 공용부분 체납 관리비와 실제 부담 가능성이 있는 세금·명도비용·원상복구비 등을 확인하세요.
- 매각기일 및 원본 확인. 기재된 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰 전 법원 공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 등기부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “34% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수 범위”
평택 동산메디컬은 감정가 487,000,000원에서 최저매각가 167,041,000원까지 내려온 3회 유찰 근린시설입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건을 곧바로 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.
첫째, 배당 가정상 40,000,000원의 선순위 임차보증금 인수가 있어 현재 회차의 실질취득금액은 207,041,000원입니다. 둘째, 이 보증금의 임차인은 403호를 사용하고 있어 표제 105비호와의 매각범위 관계를 확인해야 합니다. 셋째, 105B호에 걸친 별도의 임차관계가 있고 감정평가서의 호실 표기 및 실제 층수 역시 대조가 필요합니다.
근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 임차보증금과 점유관계는 별도 문제입니다. 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태에서는 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
결론은 권리·매각범위 확인 전 입찰 보류입니다. 일괄매각 범위, 김후성의 40,000,000원 인수 여부, 105B호 임차관계, 실제 층수와 상가 수익성을 확인한 다음 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐 이전에, 무엇을 낙찰받고 어떤 부담을 승계하느냐입니다.
