수원지방법원 2025타경43048. 평택시 용이동 동산메디컬의 근린시설 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사비티건설이고, 말소기준권리는 2019.08.02 수원중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,326,000,000원이며, 이 근저당권은 2026.02.24 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 말소기준권리보다 뒤에 설정된 2022.01.05 최정현 근저당권과 2025.11.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리분석의 핵심은 등기부 후순위 권리보다 임차인입니다. 403호를 사용하는 김후성은 2017.02.07 전입해 말소기준일 2019.08.02보다 빠르고, 보증금은 40,000,000원입니다. 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 반대로 105B호가 포함된 희망누리 사회적협동조합의 전입일은 2021.02.16으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43048 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 598-5 동산메디컬 1층105비호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 현촌5길 5-20 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(사무실·학원 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 주식회사비티건설 |
| 감정가 / 최저가 | 487,000,000원 / 167,041,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 937,290,628원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 인수가 남는다
2016.04.01 설정됐던 전북은행 근저당권 1,680,000,000원은 2018.04.27 이미 말소됐고, 2018년 코리아신탁 신탁등기 역시 2019.08.02 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 수원중앙신용협동조합의 1,326,000,000원 근저당권입니다. 2021.03.11 설정된 1,950,000,000원 근저당권은 2022.01.05 이미 말소됐으며, 2022.01.05 새로 설정된 최정현의 1,200,000,000원 근저당권은 말소기준권리 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자를 나눠 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력·우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)한미산업(조성범) | 102B호 52.02㎡ · 사무실 | 2024.02.28 | 10,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 인수 없음 |
| 희망누리 사회적협동조합(정혜민) | 104B호,105B호 201.75㎡ · 교육시설 | 2021.02.16 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 인수 없음 |
| 김후성 | 403호 177.5㎡ · 체육시설 | 2017.02.07 | 40,000,000원 / 1,800,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 | 40,000,000원 인수 |
| 최진주 | 3층2호 203.51㎡ · 미상 | 2024.01.17 | 5,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 인수 없음 |
희망누리 사회적협동조합은 현황조사와 매각물건명세서에 동일한 점유부분·전입일·보증금·월세로 확인되므로 한 명의 임차인으로 정리했습니다.
③ 가격 구조 — 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 인수 4,000만원은 남는다
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가가 167,041,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 각 유찰 시나리오에서도 김후성 보증금 40,000,000원의 매수인 인수액은 동일하게 반영돼 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 167,041,000원 | 40,000,000원 | 207,041,000원 | 2,362,097,574원 |
| 4회 유찰 시 | 116,928,700원 | 40,000,000원 | 156,928,700원 | 2,411,508,302원 |
| 5회 유찰 시 | 81,850,090원 | 40,000,000원 | 121,850,090원 | 2,446,023,212원 |
유찰이 이어지면 낙찰가 자체는 낮아지지만, 인수 보증금 40,000,000원이 그대로 남기 때문에 매수인의 실제 부담은 낙찰가만큼 빠르게 낮아지지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합친 실질취득액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,138,574원 |
| 인수 · 임차인 김후성 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 말소기준 근저당권 · 수원중앙신용협동조합 | 1,326,000,000원 | 163,902,426원 |
| 후순위 근저당권 · 최정현 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 2,526,000,000원 중 예상배당은 163,902,426원이고, 미배당은 2,362,097,574원입니다. 김후성 보증금 40,000,000원은 배당에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 용이동 용이동행정복지센터 서측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)~(6)는 근린생활시설로 사무실·학원·사무실 공실 등의 형태로 이용되고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 12m 내외 포장도로, 서측으로 폭 8m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 840.8㎡, 공시지가는 2,543,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(현촌지구)이며 중로3류와 소로2류에 접합니다.
- 시설. 공동 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 167,041,000원에 김후성 보증금 40,000,000원을 더한 207,041,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 김후성 임차관계 확인. 2017.02.07 전입, 보증금 40,000,000원, 월세 1,800,000원이며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.
- 105B호 점유 확인. 희망누리 사회적협동조합은 104B호·105B호 201.75㎡를 교육시설로 사용하며 보증금 30,000,000원, 월세 2,500,000원, 전입일 2021.02.16입니다.
- 중복 임차인 표기 구분. 희망누리 사회적협동조합은 현황조사와 매각물건명세서에 같은 조건으로 확인됩니다.
- 층 현황 대조. 목록3의 공부상 층과 도로측 현황 층이 다르다는 비고를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린시설 특성 확인. 사무실·학원·체육시설 등 실제 이용상태와 점유상태를 호실별로 확인해야 합니다.
- 원본 권리 대조. 말소기준 근저당권의 2026.02.24 이전등기와 경매 진행 권리관계를 등기사항전부증명서 및 매각서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%까지 유찰”보다 “4,000만원 인수”가 먼저다
이 사건은 감정가 487,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 167,041,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크게 보입니다. 그러나 권리분석에서는 그보다 먼저 김후성의 대항력 있는 보증금 40,000,000원을 봐야 합니다. 현재 회차의 실질취득액은 207,041,000원이고, 4회 유찰 시에도 156,928,700원, 5회 유찰 시에도 121,850,090원으로 계산됩니다.
말소기준권리 이후의 등기 권리는 소멸하지만, 임차인 인수는 별개의 문제입니다. 특히 근린시설은 여러 점유자가 각기 다른 호실·용도로 사용하고 있어 대항력·보증금·점유부분·명도 범위를 함께 봐야 합니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 최저가만 보면 안 되고, 인수 40,000,000원을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
